El mayor casero de España es estadounidense: Blackstone, el fondo buitre que controla 19.000 viviendas en el mercado del alquiler

La crisis inmobiliaria en España se ha convertido en la principal preocupación de los ciudadanos. Con una demanda cada vez mayor y una oferta escasa, los precios de alquiler y compraventa se han disparado, superando mes a mes los récords históricos. En este contexto, son muchos los actores que influyen de manera significativa en la escalada de precios, impactando gravemente en el presupuesto de las familias.

Por encima de pequeños arrendadores, con una vivienda en alquiler, y los grandes propietarios, con más de diez residencias, aparecen entidades como el fondo de inversiones Blackstone. De origen estadounidense y con una amplia cartera inmobiliaria en España y el resto de Europa, el peso del fondo es tal que sus decisiones en cuanto al precio de la renta condicionan todo el mercado, marcando las tendencias alcistas de la vivienda.

Desde su aterrizaje en el país en 2013, la gestora de fondos ha llevado a cabo una serie de compraventas de propiedades que la han posicionado como el mayor propietario privado de vivienda de España, acumulando cerca de 19.600 pisos en alquiler a través de sus más de 27 filiales. Su presencia es particularmente notable en Madrid, donde controla hasta 13.000 inmuebles, según un estudio realizado por Civio.

El fondo, orientado a sacar la mayor rentabilidad posible de sus inversiones -viviendas en alquiler- ha recibido con recelo las medidas para frenar la escalada de precios del alquiler. En marzo de 2026, la compañía cerró la venta de su cartera Fidere al fondo canadiense Brookfield por 1.050 millones de euros, lo que podría marcar un fin de ciclo en el mercado español. La presión regulatoria ha reducido la rentabilidad de las operaciones de Blackstone, que podría buscar otro destino para sus activos.

Su llegada en 2013: aprovechar los precios de la crisis del ladrillo

La compañía ha tenido desde su nacimiento en 1985 un crecimiento notable, convirtiéndose en uno de los mayores gestores de activos del mundo. Stephen Schwarzmann y Peter Peterson fundaron Blackstone con un capital de 400.000 euros y, a cierre del primer semestre del 2018, el fondo gestionaba 439.000 millones de dólares en activos, de los cuales cerca de 140.000 millones correspondían a activos inmobiliarios distribuidos en todo el mundo.

En España, la crisis del ladrillo del 2008 generó el clima perfecto para el aterrizaje de la gestora de fondos en el mercado inmobiliario. En julio de 2013, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, bajo la administración de Ana Botella (Partido Popular), vendió 1.860 viviendas de protección oficial (VPO) a Blackstone por 128,5 millones de euros, lo que equivalía a aproximadamente 69.000 euros por vivienda.

La operación estuvo marcada por una serie de polémicas. La Cámara de Cuentas de Madrid señaló irregularidades en la tasación de los bienes. Según la entidad, el Ayuntamiento de Madrid había violado normas elementales de gestión pública, permitiendo que Blackstone redujera su oferta en dos millones de euros aduciendo que había más morosos de los anunciados, una afirmación que la administración municipal aceptó supuestamente sin prueba alguna.

Con la primera compra, el fondo estadounidense construyó a lo largo de los años un complejo entramado de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria -socimis- para gestionar su cartera residencial en España. Las 1.860 VPO fueron transferidas a Fidere y, entre 2013 y 2019, el fondo llevó a cabo un ciclo expansivo, acumulando decenas de miles de viviendas.

En 2017, Blackstone tomó el control de Testa Residencial, una entidad creada para absorber los activos del Banco Popular. Esta operación, con un desembolso de 984 millones de euros, le dio acceso a 10.600 viviendas, distribuidas principalmente en Madrid y Barcelona. Además, la compañía creó y adquirió otras plataformas residenciales como Albirana, Torbel y Euripo.

Para 2019, el fondo controlaba cerca de 30.000 viviendas en alquiler a través de sus cinco socimis principales dedicadas a la vivienda. Así, el valor de mercado total de estas propiedades se situaba en torno a los 5.643 millones de euros, según una tasación privada encargada por elDiario en aquel mismo año. Gracias a su diversificación, Blackstone acumulaba el 83% de todas las viviendas controladas por socimis residenciales.

Madrid, el tablero de Blackstone

El modelo de financiación de Blackstone era similar al de resto de fondos internacionales con activos inmobiliarios. El fondo aportaba el 20% del capital con recursos propios, completado por financiación de fondos de pensiones como Vanguard o BlackRock con dinero procedente de sus inversores.

El 80% restante era financiado por la gran banca mundial a tipos del 3% de interés, con bancos como JP Morgan, Bank of America o Deutsche Bank que a su vez tomaban fondos del Banco Central Europeo o la Reserva Federal estadounidense al 0% de interés, según detalla el informe de Civio. Con este sistema, en cinco años, Blackstone vendería sus activos y devolvería a los fondos de pensiones y bancos el préstamo, sacando grandes beneficios entre la diferencia de compra -con precios de crisis- y los precios de venta.

La Comunidad de Madrid no ha sido solo su primer destino, sino que se ha convertido en el epicentro de sus inversiones residenciales en España. De las 19.600 viviendas que controlaba la entidad, 13.000 estaban localizadas en la capital, siendo el mayor casero de la región. La composición de su cartera muestra una clara diversificación geográfica.

Las VPO adquiridas, posteriormente vendidas a un fondo canadiense, se encontraban dispersas en áreas como Centro, Carabanchel, Arganzuela, Villaverde y Vallecas, tradicionales distritos con demanda residencial sostenida. Además de vivienda protegida, el fondo adquirió y desarrolló carteras de vivienda libre en Madrid, incluyendo promociones en zonas de mayor valorización inmobiliaria. La última tasación de Fidere a finales de 2025 valoraba toda su cartera de viviendas en 1.302 millones de euros, reflejando una revalorización del 9,6% en el transcurso de un solo año.

Controlar la vivienda para controlar el mercado

Pese a que su cartera inmobiliaria no se centra solo en Madrid, esta marca una gran diferencia con el resto de comunidades autónomas. El control del fondo estadounidense en el mercado del alquiler ocasiona que sus decisiones estratégicas respecto a niveles de renta, términos de contrato y políticas de ocupancia tengan efectos significativos sobre todo el sector. Por ejemplo, en 2020 el fondo advirtió que el precio de la renta subiría entre un 7% y un 10% en Barcelona y Madrid, lo que influiría en el resto de actores.

Como casero, el fondo cometió una serie de irregularidades que perjudicaron a sus arrendatarios. El Sindicato de Inquilinas de Madrid denunció en 2024 que Blackstone estaba imponiendo subidas en la renta de “magnitud extraordinaria” a sus inquilinos al momento de la renovación de contratos. Además, en 2025, 50 familias, representadas por el sindicato, denunciaron subidas de hasta el 60% impuestas por el fondo.

El cambio de reglas aleja a Blackstone de España

Pese a que los alquileres elevados extraían rentas crecientes de sus inquilinos, los cambios en el mercado han reducido el interés del fondo en la inversión inmobiliaria. Según indicadores del Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler en el tercer trimestre de 2025 estaba en el 3,1%, mientras que la rentabilidad total de la vivienda considerando apreciación de capital se situaba cerca del 16%, por lo que, mientras la caja por alquiler era modesta, la ganancia por la venta de carteras era extraordinaria.

Además, conforme se ha ido desarrollando la crisis inmobiliaria, las distintas administraciones de España han introducido cambios en el marco regulatorio para frenar la escalada de los precios. El más significativo ha sido la prórroga obligatoria a los contratos de alquiler por dos años aprobada por el Consejo de Ministros en abril de 2026 a raíz de la crisis abierta en Oriente Medio, aunque esta ha caído recientemente en el Congreso de los Diputados.

Así, el mismo día que el Ejecutivo envió oficialmente cartas a 541 inmobiliarias y fondos de inversión advirtiéndoles de la obligatoriedad de la prórroga de contratos, Blackstone sellaba el acuerdo con Brookfield para traspasar la totalidad de su socimi Fidere -lunes 30 de marzo de 2026-. Esta operación incluía os 47 edificios residenciales con aproximadamente 5.000 viviendas, todas ubicadas en la Comunidad de Madrid, por un importe de 1.050 millones de euros.

La estela de Blackstone ha sido seguida por el resto de fondos de inversión con presencia en el mercado inmobiliario español. En 2025, el fondo Cerberus estudió la venta de entre 3.500 y 4.000 viviendas principalmente en Madrid por un importe de entre 750 y 900 millones de euros. Además, Ares y Azora preparan la diversificación de sus carteras.

De esta manera, la salida de los fondos del mercado del alquiler deja la puerta abierta a nuevos actores inmobiliarios. La rentabilidad del alquiler ha bajado, por las nuevas reglas de las administraciones, por lo que el capital buscará nuevas inversiones, dejando en el aire el futuro del mercado inmobiliario y el de millones de familias españolas.