¿La casa de tu vecino siempre huele mal? La Ley de Propiedad Horizontal aclara cuándo puedes denunciar

Los vecinos, esos ‘amienemigos’ tan habituales –desde hace siglos, como demuestran los miles de refranes que existen sobre el tema– que te salvan la vida cuando necesitas aceite pero te la complican si deciden montar una fiesta una noche en la que te apetece dormir. Una fuente de amistades y de conflictos, hasta el punto de que la ley ha intervenido para regular algunos de ellos. Por ejemplo, los malos olores persistentes.

La Ley de Propiedad Horizontal es el principal instrumento legal para regular estos escenarios y establece una secuencia de actuación progresiva cuando un olor molesto o insalubre supera los parámetros que la normativa y la jurisprudencia han fijado. Y es que la legislación vigente habilita a cualquier propietario o inquilino afectado por un olor intenso y continuado a reclamar si se demuestra que este altera de manera grave la convivencia.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, aunque no cite de forma expresa los malos olores. La clave es que el olor sea notorio, constante y suponga una alteración significativa de la normalidad, lo que permite iniciar la reclamación formal. De persistir el problema, un juez puede llegar a privar al infractor del derecho de uso de su vivienda hasta un máximo de tres años, en función de la gravedad y los perjuicios ocasionados a la comunidad. Pero esta es la resolución más extrema, claro está.

Cómo es el proceso para denunciar malos olores en una vivienda

La legislación prevé un procedimiento progresivo que consta de tres fases: primero, intentar una solución amistosa con el causante de los olores; si no se resuelve, comunicar la incidencia al presidente o administrador de la comunidad para que realice un requerimiento formal; en último término, tras acuerdo de la junta de propietarios, es posible recurrir a la vía judicial. Para iniciar acciones legales, el olor debe ser perceptible y persistente, superar una tolerancia razonable y estar objetivamente acreditado.

Los casos más típicos que pueden justificar una actuación legal son la acumulación continua de basura, animales mal atendidos, el síndrome de Diógenes o problemas estructurales del edificio, como conexiones defectuosas en los conductos comunes. En estos supuestos, la comunidad debe intervenir para localizar la fuente antes de acusar a un propietario concreto.

La jurisprudencia refuerza la exigencia de la continuidad del mal olor. Así, la Sentencia Civil Nº 166/2015 de la Audiencia Provincial de Pontevedra, citada por Fotocasa, establece que no basta con uno o varios episodios aislados, sino que debe apreciarse intensidad y repetición en la molestia, así como una afectación real a la convivencia. No es necesario que haya daños materiales, basta con probar una alteración continuada de la habitabilidad.

Para que la reclamación pueda prosperar, es esencial reunir pruebas: fotografías, testimonios, comunicaciones documentadas (mensajes, burofaxes, actas) o informes médicos si hay afección a la salud. En situaciones complejas, se puede recurrir incluso a pruebas técnicas como la olfatometría dinámica, que permite medir la intensidad y el tipo de olor.