Un año después del adiós a la Golden Visa, la vivienda sigue ‘fuera de control’: ni los precios bajan ni la especulación se frena

Ha pasado un año desde que el Gobierno de Pedro Sánchez eliminó la Golden Visa que concedía permisos de residencia en España a ciudadanos no comunitarios que realizaban inversiones inmobiliarias de más de 500.000 euros, especialmente en vivienda. Esta medida, vigente desde 2013 y diseñada en un contexto de crisis económica para atraer capital extranjero, se derogó en abril de 2025 en medio del debate sobre la dificultad del acceso a la vivienda y la presión sobre los precios en determinadas zonas del país.

Con su supresión se cumplió el compromiso adquirido por la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, que consideraba que la visa perjudicaba el derecho a la vivienda. “La eliminación de la Golden Visa inmobiliaria sirve para dar oportunidades a quienes hoy tienen problemas para acceder a una vivienda en lugares concretos y con tensión de precios y falta de oferta residencial. Esta modificación es una buena noticia para todos”, argumentó la ministra. De la misma forma se pronunció Pedro Sánchez, para quien la Golden Visa fomentaba un “negocio especulativo”.

Un impacto mínimo

Transcurridos 12 meses desde su desaparición, los expertos señalan que apenas ha tenido impacto sobre la vivienda. Mercedes Blanco, vocal de Pimec del Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya y CEO de Vecinos Felices, reconoce que “desde una óptica estrictamente inmobiliaria, el impacto generado con su supresión ha sido muy limitado, prácticamente simbólico, y en ningún caso estructural”.

Blanco argumenta que en los 12 años de vigencia del programa se concedieron 14.576 visados vinculados a compras inmobiliarias, lo que representa apenas un 0,3% del total de transacciones residenciales. “Un segmento muy pequeño del mercado”, reconoce. Además, incide en que en Cataluña el efecto ha sido aún más reducido, pues aunque el peso de compradores extranjeros es relevante, la gran mayoría son ciudadanos comunitarios que nunca estuvieron sujetos a este visado. Por tanto, la supresión de la Golden Visa “no ha alterado de forma significativa el comportamiento del mercado ni en España ni en Cataluña”.

Sin incidencia en los precios ni en la inversión extranjera

En la misma línea se pronuncia Juan Carlos Lois, socio de Movilidad Internacional de RSM, para quien la supresión del visado no ha tenido “prácticamente ningún impacto en términos de precios de vivienda o de volumen de inversión extranjera”, y “esto era exactamente lo que cabía esperar”.

Lois sostiene que la Golden Visa representaba una fracción marginal de las compraventas totales en España —en torno a 14.500 autorizaciones vinculadas a inmuebles concedidas entre 2013 y 2023—, de modo que su derogación “difícilmente podía mover la aguja de un mercado que maneja cientos de miles de operaciones al año”.

Objetivos “incumplidos”

Además de frenar la especulación inmobiliaria, el Ejecutivo también pretendía con la eliminación de la visa proteger el acceso a la vivienda, frenar la subida de precios y aliviar la presión sobre el alquiler en zonas tensionadas, unos objetivos “incumplidos”, según los analistas inmobiliarios.

“No se ha logrado combatir la especulación porque el origen de este fenómeno es estructural. Tiene que ver con la escasez de oferta, la presión del alquiler turístico, la vivienda vacía o el crecimiento demográfico. Además, el perfil de comprador vinculado a la Golden Visa operaba en el segmento de gama alta, sin competir directamente con la vivienda habitual. De hecho, los precios han seguido subiendo y el índice de vivienda ha marcado máximos históricos”, reconoce Mercedes Blanco.

En cuanto a proteger el acceso a la vivienda, frenar la subida de precios y del alquiler, los expertos reconocen que tampoco se ha conseguido. “No ha habido un aumento de la oferta ni una liberación de vivienda hacia el mercado”, defiende Blanco.

El alquiler sin freno

En cuanto a aliviar la presión sobre el alquiler en zonas tensionadas, “tampoco hay evidencia de mejora”, reconoce Blanco. Argumenta que “el perfil Golden Visa no estaba centrado en el alquiler residencial tradicional, por lo que su eliminación no ha tenido ningún efecto”. A su juicio, “la presión sigue vinculada a factores como el turismo, la movilidad laboral, la falta de obra nueva y un marco regulatorio que limita la oferta”.

Por su parte, Juan Carlos Lois subraya que la derogación de la visa no ha conseguido proteger el acceso a la vivienda ni frenar la subida de precios: “Un año después, los precios han continuado al alza en todos los segmentos y en prácticamente todas las plazas tensionadas”.

El experto sostiene que el problema estructural es una oferta insuficiente frente a una demanda sostenida, tanto doméstica como internacional, y ese desajuste “no se corrige retirando un permiso de residencia que afectaba a una porción minúscula del mercado”. Defiende que, mientras no se ataque el lado de la oferta, “los precios seguirán haciendo lo que están haciendo”. En cuanto a aliviar la presión sobre el alquiler en zonas tensionadas, precisa que no existe ninguna relación causal verificable entre la derogación y la evolución de las rentas. “Las zonas tensionadas siguen tensionadas por los mismos motivos de fondo que antes: falta de oferta, demografía urbana, turistificación y un marco regulatorio que en muchos casos desincentiva la puesta en alquiler”, concluye.