Cómo cambiará la regulación de los pisos turísticos a partir de abril: la aprobación vecinal es un requisito clave

A partir del 3 de abril de 2025, los propietarios que deseen destinar sus inmuebles al alquiler turístico deberán contar con la aprobación explícita de tres quintas partes de los vecinos de su comunidad.

Esta medida, que forma parte de las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), busca regular de manera más estricta el uso de viviendas para fines turísticos. Eso sí, estas reformas no afectarán a los pisos turísticos que ya se encuentran en funcionamiento.

Las modificaciones, que incluyen cambios en los artículos 7 y 17 de la LPH, establecen que la autorización de la comunidad de vecinos será un requisito indispensable para iniciar esta actividad. Además, se introduce la posibilidad de que los vecinos impongan cuotas adicionales o incrementen los gastos comunes para los propietarios que destinen sus viviendas al alquiler turístico, siempre que estas medidas no superen el 20% de los costos habituales.

La aprobación vecinal, en el centro de los cambios del artículo 7 de la LPH

El nuevo apartado 3 del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, a partir de abril de 2025, será obligatorio obtener el consentimiento expreso de al menos tres quintas partes de los vecinos para destinar un piso al alquiler turístico.

Algunos de los expertos abogados especializados en derecho inmobiliario han explicado que esta reforma implica un cambio significativo en la dinámica de las comunidades de propietarios. ¿Por qué? Pues porque será responsabilidad del interesado solicitar la autorización correspondiente. En caso de no obtenerla, no podrá llevar a cabo la actividad turística.

Hasta ahora, la normativa permitía el uso turístico de las viviendas salvo que la comunidad lo prohibiera mediante el voto de tres quintas partes de los vecinos. Con la nueva regulación, el escenario se invierte: la actividad estará vetada por defecto, salvo que se obtenga la aprobación necesaria.

Y además, si un propietario decide ignorar esta normativa y alquilar su vivienda sin el consentimiento requerido, el presidente de la comunidad, o cualquier vecino afectado, podrá exigir la cesación inmediata de la actividad y, de ser necesario, emprender acciones legales.

¿Cuáles son los cambios del artículo 17?

Por otra parte, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que ya había sido modificado en 2019 mediante un real decreto ley, también va a experimentar ajustes significativos. El punto 12 de este artículo ahora estipula que será necesario el acuerdo expreso de tres quintas partes de los vecinos para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el uso turístico de una vivienda. De esta manera, se ha reformado de manera contundente el papel de las comunidades de propietarios en la regulación de esta actividad.

Además, la reforma introduce la posibilidad de que los vecinos impongan cuotas especiales o incrementen la participación en los gastos comunes para los propietarios que destinen sus inmuebles al alquiler turístico. Sin embargo, estas medidas estarán limitadas a un máximo del 20% de los costos habituales. Este aspecto, lógicamente, busca equilibrar los posibles impactos económicos que la actividad turística pueda generar en las comunidades.

Guillermo Cerdeira, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla al ser preguntado por este asunto, ha señalado que estas modificaciones no representan una novedad sustancial, sino más bien una consolidación de la jurisprudencia reciente en esta materia.

Según explicó, esta reforma de 2025 puede interpretarse como una “contrarreforma” que revierte los cambios introducidos en 2019, cuando se permitía la actividad turística salvo prohibición expresa de la comunidad.

Sea como fuere, la entrada en vigor de estas reformas marcará un antes y un después en la gestión de los pisos turísticos en España, estableciendo un marco normativo más restrictivo y otorgando un mayor protagonismo a las comunidades de propietarios en la toma de decisiones sobre lo que va a suceder en sus viviendas.