Freno a los pisos turísticos en Madrid: estas son las novedades en la Ley de Propiedad Horizontal a partir de abril

Ya es oficial, y por fin las peticiones de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) han sido escuchadas. El Gobierno de España, desde el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 llevado por Pablo Bustinduy, ha aprobado una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, y esta tendrá efecto a partir del 3 de abril de 2025.

Ha sido, en concreto, a través de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, plasmada en el BOE el día 3 de enero de 2025, y en ella se establece que para abrir un piso turístico en un edificio residencial será necesaria la “aprobación expresa” de “las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Esto es un porcentaje del 60% de los vecinos, sin el cuál un piso turístico tendría prohibida su actividad.

A pesar de que en julio de 2024 la FRAVM había tenido una reunión con Bustinduy y le había propuesto que el porcentaje de vecinos que tuviesen que estar a favor de la apertura de un piso turístico fuese el 75%, consideran esta medida todo un éxito, y esperan que todo ello ayude a que se frene la asfixiante subida de precios de la vivienda.

¿Qué supone en la práctica del día a día esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal?

A raíz de la nueva Ley Orgánica que va a iniciar el asunto de regularizar los pisos turísticos, el procedimiento que van a tener que llevar ahora los promotores de los llamados VUT (Vivienda de Uso Turístico) es el siguiente:

Antes de poner en marcha el piso, y poder anunciarlo a través de plataformas como Airbnb, el promotor deberá solicitar a la comunidad de vecinos su aprobación. Esta se producirá en una reunión de la junta vecinal si se consiguiese el voto afirmativo de al menos las tres quintas partes de los propietarios, que es el 60% del total. En el caso de no conseguirlo, su Vivienda de Uso Turístico sería ilegal, y podría ser denunciada.

Pero esta no es la única novedad que trae la ley, y es que además de esa obligatoriedad de lograr la aprobación de cada vivienda turística, no será obligatorio que las comunidades de propietarios deban modificar sus estatutos para impedir la apertura de un piso turístico, como antes se especificaba. Esta obligación de modificar los estatutos debía ser mediante su presentación oficial en el Registro de la Propiedad, y ello conllevaba un gasto extra de miles de euros que muchos vecinos no querían ni podían asumir.

Y hay otro punto más a tener en cuenta, que es que con el mismo porcentaje de propietarios de acuerdo, el 60%, también se podrá exigir al dueño del piso turístico que pague unas cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre, eso sí, que las modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Una campaña informativa por delante para que las comunidades de vecinos puedan actuar

A pesar de la alegría que ha supuesto para esta federación de comunidades de vecinos las novedades legislativas, es importante recalcar que todas ellas no tendrán carácter retroactivo, lo que quiere decir que los pisos turísticos que ya ejerciesen su labor antes de este mes de enero, podrán seguir haciéndolo de forma legal.

Este es un instrumento que van a poder tener en cuenta las comunidades de vecinos a partir de ahora, y por eso desde FRAVM inciden en que su labor para impulsar una campaña informativa no puede cesar. De hecho, desde el 2024 tienen en Madrid una Oficina Vecinal de Afectadas por las Viviendas de Uso Turístico, y una batalla legal constante con la Comunidad de Madrid, que a pesar de las multas y cierres sigue teniendo en activo más de 15.000 pisos de vivienda turística.

Es relevante recordar que a día de hoy basta con la presentación de una Declaración Responsable para que el Gobierno regional incluya una VUT en su registro. En opinión de los representantes de FRAVM, y también de los expertos en economía y vivienda, este avance va a lograr, por un lado, que haya menos conflictos en las comunidades de vecinos, y estas puedan descansar y vivir en paz ante los problemas que pueden causar algunos turistas. Pero, además, va a favorecer que haya más pisos para alquiler habitual libres, y que por tanto la amplitud de la oferta pueda ayudar a bajar los precios, que se han convertido en un imposible, sobre todo para los más jóvenes.

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