Créditos hipotecarios: un especialista analizó el anuncio de Caputo y explicó cuánto puede mover el mercado inmobiliario

El Gobierno busca recuperar el crédito hipotecario a través de una medida que permite utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para ampliar la capacidad de financiamiento de los bancos. El anuncio se produce en un momento de retroceso del mercado: durante 2026 se otorgaron 39% menos préstamos que en el mismo período de 2025 y, de mantenerse la tendencia, el año podría terminar con entre 30.000 y 35.000 operaciones.

El alcance de la decisión fue analizado en Infobae al Regreso por Joaquín Tomé, licenciado en Ciencias Políticas y magíster en Economía Urbana. El especialista explicó cómo puede funcionar el mecanismo, quiénes están en condiciones de acceder y por qué una recuperación del crédito podría tener un efecto mayor sobre el mercado inmobiliario que la cantidad de hipotecas otorgadas.

“Me pareció un anuncio atinado y que se venía reclamando muchísimo, no solo desde el sector de la construcción, sino también desde el sector de los desarrolladores inmobiliarios”, sostuvo Tomé.

Qué busca el Gobierno con el uso del FGS

La medida apunta a que los recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad funcionen como una herramienta para que los bancos puedan ampliar el volumen de préstamos hipotecarios. Para Tomé, el objetivo es evitar que el mercado continúe perdiendo operaciones después de la fuerte contracción registrada durante este año.

Según explicó, en lo que va de 2026 se otorgaron un 39% menos de créditos que durante el mismo período de 2025, cuando se habían concedido más de 50.000. Si esa tendencia se mantiene, estimó que el año podría terminar con apenas “unos 30, 35 mil créditos hipotecarios”.

En ese contexto, el aporte del FGS busca sostener el nivel de financiamiento. “Poder utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad como una forma de permitir a los bancos apalancar y multiplicar la cantidad de crédito hipotecario”, señaló.

La importancia de la medida, sin embargo, no se limita al número de familias que puedan obtener un préstamo. El crédito hipotecario tiene un efecto sobre el resto de las operaciones inmobiliarias y puede poner en movimiento una cadena de compraventas.

Por qué una hipoteca puede generar cuatro operaciones

Una familia que compra una vivienda con un préstamo permite que el propietario que vende reciba esos fondos y pueda, a su vez, concretar otra operación. Esa segunda compraventa puede generar una tercera y así sucesivamente.

“En el mercado inmobiliario, siempre que hay una operación de crédito hipotecario, lo que se estima es que habilita cuatro operaciones subsiguientes”, explicó Tomé.

El denominado efecto multiplicador permite entender por qué una recuperación del financiamiento puede tener un impacto más amplio que el número de créditos concedidos. “Vos otorgás un crédito hipotecario a una familia y eso tiene un efecto multiplicador, que hay cuatro operaciones que se desencadenan a partir de ese crédito”, resumió.

De acuerdo con el especialista, este comportamiento se observó en Argentina durante las últimas dos décadas. Pero también existe una característica que limita el impacto de la medida sobre la construcción: la mayor parte de esos préstamos se destina a propiedades usadas.

“Va al usado específicamente. Esta medida no genera ningún tipo de incentivo particular al producto nuevo o en pozo”, explicó. Que se trate de una primera vivienda, aclaró, no significa necesariamente que sea una propiedad nueva.

El impacto sobre la construcción será más acotado

La diferencia es relevante porque una mayor cantidad de operaciones inmobiliarias no implica automáticamente una recuperación de la construcción. El crédito puede movilizar el mercado de compraventa de viviendas usadas sin generar, al mismo tiempo, un aumento equivalente en la construcción de unidades nuevas.

“No le afecta directamente a ese sector. Porque la mayoría de estos préstamos hipotecarios seguramente vayan al mercado del usado”, sostuvo Tomé.

El especialista ubicó esa situación dentro de un escenario todavía complejo para la actividad constructiva. Según su análisis, la construcción cayó cerca de un 25% durante el actual gobierno y, aunque comenzó a mostrar señales de recuperación, todavía registra una variación negativa durante este año.

El financiamiento de viviendas nuevas y proyectos en pozo está contemplado dentro de la normativa, pero los bancos todavía no desarrollaron una oferta significativa para ese segmento. “Los bancos todavía no están avanzando a ofrecer ese tipo de producto”, señaló.

Para Tomé, ese debería ser uno de los próximos pasos. “Ojalá que este primer intento y este primer aporte, que corresponde solo al 2% de los fondos que tiene el FGS, en el futuro se oriente a la vivienda en pozo, porque eso sí va a reactivar la construcción”, planteó.

Quiénes pueden acceder al crédito

El aumento de la oferta tampoco significa que el financiamiento vaya a estar al alcance de todas las familias. La capacidad de afrontar una cuota y reunir el anticipo continúa siendo una de las principales barreras para ingresar al mercado.

Tomé puso el foco en la cantidad de trabajadores que efectivamente cuentan con ingresos suficientes. “Cuando solamente el 15% de la población argentina que tiene trabajo y tiene trabajo en blanco puede acceder a pagar una cuota… dar una respuesta es difícil, porque no es solamente me meto o no me meto, es yo soy parte de ese 15% que puede”, explicó.

Para quienes sí reúnen las condiciones, el especialista recomendó aprovechar la oportunidad y concentrar los esfuerzos en conseguir el dinero necesario para ingresar a la operación.

El desafío de construir un mercado hipotecario que pueda crecer

Más allá de la medida anunciada, para Tomé el verdadero desafío es conseguir que el crédito hipotecario deje de depender de períodos puntuales de expansión y pueda convertirse en una herramienta permanente para el acceso a la vivienda.

El FGS podría participar de distintas maneras en ese proceso. Una alternativa sería que el fondo adquiriera las deudas asociadas a las hipotecas. La estrategia elegida ahora por el Gobierno es más conservadora y consiste en utilizar sus recursos para que los bancos puedan ampliar su capacidad de financiamiento.

Según el especialista, este mecanismo permite preservar el valor del fondo y, al mismo tiempo, generar un efecto sobre el volumen de crédito.

Pero para que el sistema pueda escalar, consideró necesario desarrollar un mercado secundario de hipotecas. La securitización permitiría convertir esos préstamos en activos negociables y generar nuevas fuentes de financiamiento para que los bancos puedan continuar prestando.

“Ojalá que eso sea la primera base para establecer un sistema de crédito hipotecario, que la única forma de que escale realmente y facilite un producto de acceso a la vivienda es securitizando el mercado de hipotecas”, concluyó.

La medida anunciada por el Gobierno puede ayudar a recuperar parte del volumen perdido durante 2026 y generar un movimiento mayor en las operaciones inmobiliarias. El efecto, sin embargo, dependerá de cuántas familias puedan cumplir con las condiciones de acceso y de cómo evolucionen las líneas ofrecidas por los bancos. Mientras el financiamiento continúe concentrado en viviendas usadas, el impacto sobre la construcción será más limitado. El desafío de fondo será transformar esta herramienta en un mercado hipotecario capaz de sostenerse y crecer en el tiempo.

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