El crédito hipotecario no repunta: cuáles son las opciones todavía disponibles y cuánto cuestan

El mercado hipotecario argentino atraviesa una paradoja: las tasas de interés de los créditos en UVA retrocedieron a sus niveles más bajos en casi un año, pero el volumen de operaciones no para de caer. En mayo de 2026 se desembolsaron apenas USD 116 millones en todo el país, el equivalente a unas 1.500 escrituras, según datos de la consultora Empiria procesados en base a información del Banco Central de la República Argentina (BCRA). Esa cifra representa una contracción del 62% frente a mayo de 2025 y es la más baja de los últimos dos años.

El economista Federico González Rouco, de Empiria, dijo a Infobae los motivos del freno: “Los bancos se corrieron por la suba de tasas de interés. Se acabó la liquidez y el costo de fondeo subió mucho”. Esa retirada del sistema bancario del segmento hipotecario redujo la oferta de crédito disponible para las familias, justo en el momento en que la demanda potencial mostraba señales de recuperación.

El retroceso fue gradual. El pico reciente del segmento se registró en octubre de 2025, con el equivalente de USD 372 millones desembolsados en un mes y más de 5.000 operaciones. González Rouco aclaró que ese número respondió a un fenómeno puntual: el calendario electoral. Desde entonces, la curva no dejó de descender. En diciembre de 2024 el saldo fue de USD 244 millones; en marzo de 2026 bajó a USD 193 millones; y en mayo llegó al piso de USD 116 millones.

Para dimensionar la distancia con los mejores momentos históricos del segmento, el gráfico de Empiria muestra que en enero de 2018 se desembolsaron el equivalente de USD 689 millones en un solo mes. Tras ese máximo, el mercado colapsó y permaneció prácticamente inactivo durante años, hasta que la reactivación de mediados de 2024 volvió a poner el crédito hipotecario en escena.

González Rouco no descartó una mejora para los próximos meses, aunque la puso en perspectiva. “Posiblemente veamos un mejor segundo semestre. Porque bajó el costo de fondeo. Porque algunos bancos pusieron quinta marcha en el segmento hipotecario”, afirmó. Y agregó: “Ahora está mejorando, pero eso demora en derramar”.

Su proyección no apunta a un salto extraordinario: “Cuando digo que mejora me refiero a que vaya a 3.000 operaciones, no Suiza”.

La lectura en pesos del informe de First Capital Group aporta otra dimensión del problema. Según el análisis del socio de la consultora, Guillermo Barbero, el saldo de créditos hipotecarios -incluidos los ajustables por UVA- subió 2,3% nominal en mayo y llegó a $7,6 billones, con un crecimiento interanual del 125,4% frente a $3,4 billones de mayo de 2025. Pero esa expansión no resistió la inflación: la cartera cayó respecto de abril 0,1% en términos reales.

“Observamos por segundo mes que las variaciones reales son prácticamente nulas y se mantiene un ritmo de colocaciones en términos nominales constante, aunque muy por debajo de los mejores meses del año anterior”, explicó Barbero. El socio de First Capital Group atribuyó ese estancamiento a “la suba experimentada en los índices de inflación durante los meses previos, lo cual encarece las cuotas y hace dudar sobre la conveniencia de la operatoria”.

El segmento hipotecario no es el único con problemas. Barbero señaló que el estancamiento del crédito al sector privado se concentra en las líneas orientadas a familias: personales, tarjetas, prendarios e hipotecarios. Los préstamos en pesos al sector privado subieron un 2,1% nominal en mayo, con un saldo total de $99,6 billones, pero cayeron un 0,3% en términos reales. Fue el quinto mes consecutivo de baja real. “Los incrementos nominales no alcanzan a compensar la pérdida de valor de la moneda por el efecto de la inflación”, resumió Barbero.

Pese a ese contexto, la oferta bancaria de créditos hipotecarios UVA sigue activa. El economista y docente Andrés Salinas relevó las tasas nominales anuales (TNA) vigentes por banco para segunda vivienda, en operaciones con acreditación de sueldo. El listado muestra una dispersión considerable:

• ICBC: 6,9%
• Macro: 8,5%
• Banco del Sol: 9%
• Patagonia: 9,25%
• Santander: 9,5%
• Banco Hipotecario: 9,5%
• Credicoop: 11,5%
• BNA: 12%
• Brubank: 12%
• Comafi: 12,5%
• BBVA: 15%
• Supervielle: 15%

Salinas aclaró que dos entidades de peso no financian vivienda no permanente: Galicia y Ciudad.

El mismo Salinas registró la evolución de la tasa promedio ofertada. En mayo de 2026 esa tasa se ubicó en 9,19% anual, el nivel más bajo desde julio de 2025. El recorrido fue el siguiente: desde valores de entre 5,4% y 5,6% en 2024, la tasa trepó hasta superar el 11% entre agosto y diciembre de 2025, con un pico de 11,7% en octubre y noviembre. A partir de enero de 2026 comenzó a ceder: 11,7% en enero, 11,5% en febrero, 10,8% en marzo, 9,3% en abril y 9,2% en mayo.

A cuánto llega la primera cuota

Esa baja en el costo del financiamiento se da en simultáneo con una mejora del poder de compra del salario formal medido en dólares.

Según el último informe de Reporte Inmobiliario de accesibilidad de la vivienda, con datos actualizados a fines de abril de 2026, la relación entre salario medio registrado y valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires llegó a 0,65 m² por salario, por encima de los valores de 2024 y 2025, aunque todavía por debajo de los registros de los años noventa, cuando ese indicador llegó a 0,89 metro cuadrado.

El esfuerzo de acceso también bajó. Para un departamento de dos ambientes de 40 m² en el corredor norte de CABA, el requerimiento se redujo a 5,13 años de salario en 2026, frente a 14,49 años en 2020 y 13,48 años en 2023. En unidades de tres ambientes, el indicador bajó a 7,69 años de salario, contra 21,74 años en 2020 y 20,22 años en 2023.

El impacto de la tasa de interés real sobre la cuota mensual es determinante. Reporte Inmobiliario simuló operaciones sobre una unidad de 43 m², con un plazo de 20 años y financiamiento del 75% del valor de la vivienda. Los datos corresponden a abril de 2026 y el tipo de cambio utilizado fue de $1.400 por dólar.

Con una tasa del 9,7% anual, los valores de cuota inicial e ingreso familiar requerido por barrio o ciudad son los siguientes:

• Belgrano (CABA): cuota inicial $1.202.215 - ingreso requerido $4.808.860
• Palermo (CABA): cuota $1.190.265 - ingreso $4.761.060
• Villa Urquiza (CABA): cuota $1.152.283 - ingreso $4.609.132
• Recoleta (CABA): cuota $1.118.141 - ingreso $4.472.564
• Villa Crespo (CABA): cuota $921.399 - ingreso $3.685.596
• Caballito (CABA): cuota $935.483 - ingreso $3.741.932
• Almagro (CABA): cuota $863.359 - ingreso $3.453.436
• Flores (CABA): cuota $711.001 - ingreso $2.844.004
• Balvanera (CABA): cuota $642.718 - ingreso $2.570.872
• Mar del Plata: cuota $675.579 - ingreso $2.702.316
• La Plata: cuota $572.727 - ingreso $2.290.908
• Rosario: cuota $599.187 - ingreso $2.396.748
• Córdoba: cuota $509.992 - ingreso $2.039.968

Con una tasa del 6% anual, la operación arroja valores sustancialmente menores:

• Belgrano (CABA): cuota inicial $911.211 - ingreso requerido $3.644.844
• Palermo (CABA): cuota $902.154 - ingreso $3.608.616
• Villa Urquiza (CABA): cuota $873.365 - ingreso $3.493.460
• Recoleta (CABA): cuota $847.488 - ingreso $3.389.952
• Villa Crespo (CABA): cuota $698.369 - ingreso $2.793.476
• Caballito (CABA): cuota $709.043 - ingreso $2.836.172
• Almagro (CABA): cuota $654.377 - ingreso $2.617.508
• Flores (CABA): cuota $538.899 - ingreso $2.155.596
• Balvanera (CABA): cuota $487.144 - ingreso $1.948.576
• Mar del Plata: cuota $512.051 - ingreso $2.048.204
• La Plata: cuota $434.095 - ingreso $1.736.380
• Rosario: cuota $454.150 - ingreso $1.816.600
• Córdoba: cuota $386.545 - ingreso $1.546.180

Reporte Inmobiliario destacó que fuera de los segmentos de mayor valor de CABA, la convergencia entre precios más accesibles y condiciones de financiamiento relativamente más favorables amplía el universo potencial de demandantes en plazas como Córdoba, Rosario, La Plata o Mar del Plata.