El crédito hipotecario cayó 62% en el último año: por qué se frenó el financiamiento para viviendas

El mercado de crédito hipotecario en Argentina atraviesa su peor momento desde que se relanzaron los préstamos en UVA a mediados de 2024. En mayo de 2026 se desembolsaron USD 116 millones en todo el país, una cifra que equivale a cerca de 1.500 operaciones y representa una caída del 62% respecto a mayo de 2025. El dato surge de un análisis de la consultora Empiria, elaborado en base a información del Banco Central de la República Argentina (BCRA).

El retroceso fue gradual pero sostenido. Desde el pico de octubre de 2025, cuando el segmento registró USD 372 millones —impulsado en parte por el clima electoral—, el crédito hipotecario medido en dólares no dejó de caer. En marzo de 2026 el saldo bajó a USD 193 millones y en mayo tocó los USD 116 millones, apenas por debajo de los USD 122 millones de abril. El volumen actual es el menor de los últimos dos años.

Federico González Rouco, economista de Empiria, señaló ante Infobae que el principal factor detrás de la caída fue el comportamiento de los bancos. “Los bancos se corrieron por la suba de tasas. Se acabó la liquidez y el costo de fondeo subió mucho”, afirmó. Ese encarecimiento del financiamiento bancario redujo la oferta de crédito disponible para las familias que buscaban adquirir una vivienda.

El economista también puso en perspectiva la dimensión del problema. “Estamos hablando de 1.500 créditos en todo el país”, dijo González Rouco, y aclaró que cuando habla de una eventual mejora no se refiere a un salto extraordinario: “Cuando digo que mejora me refiero a que vaya a 3.000, no Suiza”. Para ilustrar cuán lejos está el mercado de sus momentos de mayor actividad reciente, recordó que en octubre de 2025 se otorgaron más de 5.000 créditos en un solo mes, aunque advirtió que ese número respondió a un fenómeno puntual vinculado al calendario electoral.

Con todo, González Rouco proyectó una leve recuperación para los próximos meses. “Posiblemente veamos un mejor segundo semestre. Porque bajó el costo de fondeo. Porque algunos bancos pusieron quinta en el segmento hipotecario”, indicó, aunque reconoció que la mejora tarda en traducirse en operaciones concretas: “Ahora está mejorando la cosa, pero eso demora en derramar”.

El gráfico de Empiria permite dimensionar la caída en un horizonte más largo. El crédito hipotecario en UVAs alcanzó su máximo histórico en enero de 2018, con USD 689 millones desembolsados en un mes. Tras ese pico, el segmento colapsó y permaneció prácticamente inactivo durante años. La recuperación que arrancó en 2024 llegó a replicar, en términos de volumen, niveles que no se veían desde aquella época, pero la tendencia volvió a revertirse.

Los datos en pesos del informe de First Capital Group, elaborado por su socio Guillermo Barbero, ofrecen una lectura complementaria. Medido en moneda local, el saldo total de créditos hipotecarios —incluidos los ajustables por inflación y UVA— subió un 2,3% nominal en mayo y llegó a $7,6 billones, con un crecimiento interanual del 125,4% respecto a los $3,4 billones de mayo de 2025. Pero esa expansión nominal no resistió el impacto de la inflación: en términos reales, la cartera cayó un 0,1% mensual.

“Observamos por segundo mes que las variaciones reales son prácticamente nulas y se mantiene un ritmo de colocaciones en términos nominales constante, aunque muy por debajo de los mejores meses del año anterior”, explicó Barbero. El socio de First Capital Group atribuyó ese estancamiento a “la suba experimentada en los índices de inflación durante los meses previos, lo cual encarece las cuotas y hace dudar sobre la conveniencia de la operatoria”.

La dinámica del segmento hipotecario no es ajena al comportamiento del crédito al sector privado en su conjunto. Según el mismo informe de First Capital Group, los préstamos en pesos al sector privado subieron un 2,1% nominal en mayo —con un saldo total de $99,6 billones—, pero cayeron un 0,3% en términos reales. Fue el quinto mes consecutivo de baja real. Para calcular esa variación, la consultora estimó una inflación mensual del 2,4% y anual del 33,6%, ante la ausencia de datos oficiales del INDEC.

Barbero identificó en qué segmentos se concentra el problema: “Los motivos de este estancamiento los encontramos en las carteras donde predominan las familias e individuos como deudores: personales, tarjetas, prendarios e hipotecarios”. Los préstamos comerciales, en cambio, lograron en mayo una variación real positiva del 1,1% mensual, aunque Barbero aclaró que “aún no se han recuperado los valores de un año atrás”.

El segmento de préstamos personales acumuló ocho caídas consecutivas en términos reales y retrocedió a valores de un año atrás. Las tarjetas de crédito registraron una baja real del 1,7% mensual y del 4,6% anual. Los créditos prendarios, por su parte, cayeron un 0,7% real en el mes, tras haber mostrado una recuperación puntual en abril. “No se pudo sostener el incremento real mostrado el mes pasado, el cual quebraba una tendencia a la baja, y volvemos a un desempeño pobre durante el mes en curso”, señaló Barbero.

En cuanto a los préstamos en dólares, el panorama fue distinto. El saldo total subió un 2,4% mensual y llegó a USD 23.279 millones, con un crecimiento interanual del 48,0%. El 74,3% de esa deuda en moneda extranjera correspondió a la línea comercial. Barbero atribuyó ese dinamismo a “la calma que observamos en la cotización de la moneda extranjera, que favorece la demanda de operaciones de este tipo, así como la existencia de depósitos de terceros”.