Los alquileres en CABA subieron 10% en tres meses y un monoambiente ya supera los $700.000: los valores, según el barrio

Los precios de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires continuaron en alza durante el inicio de 2026, con incrementos sostenidos que impactaron sobre los valores de publicación en los principales portales inmobiliarios. En ese contexto, en los últimos tres meses los avisos de departamentos registraron un aumento del 9,6%, con una suba del 3% solo en marzo y un alza interanual del 34,7%, según informó el portal de clasificados online Zonaprop.

Dentro de este escenario, los precios de referencia se ubicaron en niveles elevados. Un monoambiente se alquiló en promedio por $704.704 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanzó los $814.659 por mes. En el caso de las unidades de tres ambientes, el valor medio se ubicó en $1.094.451 mensuales.

La distribución territorial de los precios volvió a mostrar diferencias marcadas. Puerto Madero encabezó el ranking de barrios más caros, con un alquiler medio de $1.358.875 mensuales. Detrás se ubicaron Núñez, con $915.379, y Palermo, con $911.708 por mes. Estos tres barrios concentraron el 20% de la oferta total publicada dentro del portal.

En el otro extremo, Lugano se mantuvo como el barrio más económico, con un precio medio de $661.925 mensuales. Le siguieron Floresta, con $697.128, y Liniers, con $703.432 por mes. Estos barrios representaron apenas el 3% de la oferta dentro de Zonaprop.

En paralelo a la evolución del mercado de alquileres, los valores de venta mostraron un comportamiento más moderado. El precio medio del metro cuadrado acumuló una suba del 0,4% en el primer trimestre de 2026, por debajo del incremento registrado en el mismo período de 2025. Durante marzo, el valor se ubicó en USD 2.459 por metro cuadrado, lo que implicó un aumento mensual del 0,2 por ciento.

Cuánto cuesta comprar un inmueble

Los precios de las unidades también reflejaron esta dinámica. Un monoambiente se ubicó en USD 108.337, mientras que un departamento de dos ambientes alcanzó los USD 130.273. En el caso de las unidades de tres ambientes, el valor medio fue de 179.072 dólares.

La segmentación por barrios mostró nuevamente una fuerte dispersión. Puerto Madero lideró el ranking con un valor de UDS 6.148 por metro cuadrado, seguido por Núñez con USD 3.403 por m2 y Palermo con USD 3.390 por m2. En contrapartida, Lugano presentó el precio más bajo para la compra, con USD 1.090; detrás se ubicaron Nueva Pompeya, con USD 1.484 y La Boca, con USD 1.575 por metro cuadrado.

En cuanto a la actividad del mercado, durante febrero de 2026 la Ciudad de Buenos Aires registró 3.567 escrituras, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Este volumen resultó 17% inferior al de febrero de 2025. Sin embargo, se ubicó en un nivel 2,5 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2020.

Dentro del total de operaciones, el 17% de las escrituras se firmó con hipoteca, lo que implicó una caída de 5 puntos porcentuales respecto del mismo mes del año anterior.

Costo de la construcción

Otro de los indicadores relevantes del sector fue el costo de construcción, medido a través del índice CAC. En marzo, este costo registró una suba del 3,7% en dólares. Durante 2025, el costo de construcción bajó un 6,7%, mientras que el precio de las propiedades aumentó un 5,4%, lo que derivó en una recuperación parcial del margen del desarrollador.

A pesar de ese ajuste, construir resultó significativamente más caro que en años anteriores. El costo se ubicó en un nivel 3,3 veces superior al registrado en 2020, cuando la serie alcanzó su mínimo.

En el segmento de casas, los valores también mostraron variaciones. Una propiedad con tres dormitorios se ubicó en USD 302.878, mientras que una de cuatro dormitorios alcanzó los 483.408 dólares.

El metro cuadrado de casas se ubicó en USD 1.820 en marzo de 2026, con un incremento del 0,2% en ese mes. En el mismo período, la inflación en dólares fue del 3,7%. Durante los primeros dos meses del año, el valor de las casas registró una leve disminución del 0,3% en dólares.

Por otro lado, la relación entre alquiler y precio de venta mostró cambios en marzo. El indicador de rentabilidad se ubicó en 5,62% anual, lo que implicó una mejora respecto de períodos anteriores. En este contexto, se necesitaron 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 6,4% menos que un año atrás.

El análisis por zonas mostró diferencias marcadas en términos de retorno. Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda se posicionaron como las mejores opciones para inversores que buscaron renta. En estos barrios, los retornos brutos alcanzaron el 10,2%, 8,1% y 7,8%, respectivamente. En contrapartida, Puerto Madero registró la menor rentabilidad, con apenas un 3,7%. Le siguieron Núñez y Palermo, ambos con un retorno del 4,5%.