¿Fin del crédito hipotecario?: por la suba de tasas, el sector inmobiliario advierte que están cayendo los préstamos

Luego de un año donde el crédito impulsó fuertemente el mercado inmobiliario, el aumento de tasas empieza restringiendo el acceso a hipotecas y el sector ve una amenaza latente de enfriamiento de la dinámica de compraventas.

Durante los últimos 40 años, la oferta bancaria de este tipo de financiamiento estuvo limitada a períodos breves, intercalados con lapsos más extensos en los que desapareció por completo. El último ciclo prolongado de crédito tuvo lugar a fines de la década de 1990.

Después de más de 15 años, se abrió una nueva ventana, corta, entre 2016 y 2018. Recién en mayo de 2024, seis años después, la mayoría de los bancos incorporó nuevamente las hipotecas a su lista de productos.

El impacto fue notorio: según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante julio se contabilizaron 1.393 escrituras formalizadas con hipoteca, lo que significó un incremento del 519,1% frente al mismo mes del año anterior. En el acumulado de los primeros siete meses de 2025, la cantidad de operaciones con crédito hipotecario llegó a 8.003.

Sin embargo, de acuerdo a Reporte Inmobiliario, “ese renacer hipotecario, recibido con entusiasmo por todo el mercado, hoy enfrenta una nueva amenaza. El progresivo aumento de tasas implementado por los bancos a lo largo de 2025 —acentuado en las últimas semanas por la volatilidad cambiaria— encarece el financiamiento y limita el acceso de los potenciales compradores".

“Más allá de las razones de política económica y/o de expectativas sobre la política que confluyen en el endurecimiento de las condiciones de financiamiento hipotecario de la mayoría de las entidades financieras, la consecuencia es clara: una desaceleración en la dinámica del mercado mientras persistan estas condiciones", añadieron en su informe.

La tasa promedio vigente en la mayoría de los bancos privados que impulsaron el reciente crecimiento en la venta de viviendas provoca que el ingreso requerido para obtener el mismo monto de crédito sea dos veces y media superior al exigido un año atrás.

El costo de financiamiento promedio para este tipo de préstamos supera el 10% y, según el economista especializado en el sector, Andrés Salinas, aun así los bancos están colapsando de consultas y trámites de apertura. “Siguen subiendo la tasa y mitigando el riesgo siendo más selectivos”, afirmó.

“En contraste con el fuerte encarecimiento de las hipotecas en el sistema privado, el Banco Nación sobresale por mantener vigente una línea de financiamiento hipotecario a clientes con una tasa del 4,5% anual sobre UVA. En un escenario de alzas generalizadas, esta política lo posiciona como el actor más competitivo del mercado, capaz de captar una porción creciente de la demanda, al ofrecer la alternativa más accesible en términos de costo financiero", indicó Reporte Inmobiliario.

Sin embargo, Tomás Oubiña, especialista en el mercado inmobiliario, señaló en sus redes sociales que el BNA endureció las condiciones y subió de manera significativa el puntaje mínimo de scoring crediticio que exige para otorgar créditos hipotecarios. El scoring bancario es una evaluación interna que realizan las entidades financieras para determinar la capacidad de pago de cada persona interesada en acceder a un crédito.

“Hasta hace poco, el Banco Nación establecía como requisito un puntaje mínimo de 450 puntos para acceder a un préstamo hipotecario. Este umbral permitía que cualquier persona sin deudas, fuera del Veraz y con una tarjeta de crédito activa pudiera calificar”, explicó.

Ahora, dijo Oubiña, el nuevo mínimo se elevó a 909 puntos. Para alcanzar este nivel es necesario contar con ingresos muy altos, un flujo elevado de gastos mediante tarjetas y un historial crediticio impecable. En la práctica, quienes tienen salarios promedio y consumos normales con tarjeta encuentran ahora mayores dificultades para cumplir las nuevas condiciones de acceso a la vivienda vía crédito hipotecario.

“Estamos ante el fin del crédito hipotecario”, dijo el analista.

En el sector persiste la duda sobre si este escenario es pasajero y se ajustará una vez despejada la incertidumbre electoral, o si constituye el inicio de un nuevo ciclo de retracción hipotecaria. Mientras tanto, el mercado atraviesa un proceso de reacomodamiento.