Los precios de las propiedades porteñas subieron más de 6% y el costo de construcción ya triplica al nivel de 2020

“Construir hoy cuesta 3,1 veces más de lo que costaba en 2020”.

Esta afirmación, extraída del último relevamiento de Zonaprop, ilustra el drástico encarecimiento del costo de construcción en la Ciudad de Buenos Aires durante los últimos años. Aunque en julio el costo medido en dólares experimentó una baja del 6%, el nivel actual se mantiene un 122% por encima del registrado en octubre de 2023, cuando se celebraron las elecciones presidenciales. Este dato, que marca un punto de inflexión en la dinámica inmobiliaria porteña, sirve como punto de partida para comprender la evolución reciente de los precios de venta y alquiler, así como las oportunidades de inversión en el mercado local.

El informe de Zonaprop revela que el valor de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires subió un 6,7% en los últimos doce meses, mientras que el de las casas aumentó un 6,1% en el mismo período. En julio de 2025, el precio promedio del metro cuadrado de departamentos alcanzó los 2.440 dólares, tras un incremento mensual del 0,5%. En lo que va del año, los departamentos acumulan una suba del 5%. Los valores varían según la tipología: un monoambiente se cotiza en 106.978 dólares, un departamento de dos ambientes en 128.988 dólares y uno de tres ambientes en 178.155 dólares.

El análisis por barrios muestra una marcada dispersión. Puerto Madero encabeza el ranking de zonas más costosas, con un valor de 6.124 dólares/m². Le siguen Palermo (3.416 dólares/m²) y Núñez (3.284 dólares/m²). En el extremo opuesto, Lugano presenta el precio más bajo, con 1.070 dólares/m², seguido por Nueva Pompeya (1.437 dólares/m²) y Parque Avellaneda (1.564 dólares/m²).

En el segmento de casas, el precio promedio del metro cuadrado se ubica en 1.815 dólares. Durante julio, este valor subió un 1,1% y acumula un alza del 5,3% en 2025. Una casa de tres dormitorios tiene un precio medio de 297.761 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a 488.509 dólares. Palermo lidera también en este segmento, con un precio medio de 3.499 dólares/m², seguido por Belgrano (2.951 dólares/m²) y Recoleta (2.446 dólares/m²). En contraste, Villa Soldati se posiciona como el barrio más accesible, con 699 dólares/m², por delante de Nueva Pompeya (757 dólares/m²) y La Boca (820 dólares/m²).

La actividad en el mercado de escrituras refleja una reactivación significativa. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en junio de 2025 se concretaron 5.762 escrituras, lo que representa un 36% más que en el mismo mes de 2024 y constituye el mejor registro para un mes de junio en los últimos siete años. Además, los actos con hipoteca bancaria alcanzaron el 21% del total, multiplicando por siete la proporción observada un año antes.

En cuanto a los alquileres, el precio medio de un departamento subió un 2% en julio. En lo que va de 2025, el incremento acumulado es del 21,5%, cifra considerablemente inferior al 39% registrado en el mismo período de 2024. El análisis interanual muestra una desaceleración: entre julio de 2023 y julio de 2024, los alquileres aumentaron un 163,7%, mientras que en los doce meses siguientes el alza fue del 43,9%. Este último porcentaje supera la inflación del período (36,3%), pero queda por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (57,2%).

Los valores de alquiler también exhiben fuertes diferencias según la ubicación y el tipo de inmueble. Un monoambiente se alquila en promedio por 571.653 pesos mensuales, un departamento de dos ambientes por 668.538 pesos y uno de tres ambientes por 896.504 pesos. Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros, con un alquiler medio de 1.171.421 pesos mensuales, seguido por Palermo (737.902 pesos) y Núñez (734.243 pesos). En el otro extremo, Lugano ofrece el alquiler más bajo, con 502.532 pesos mensuales, mientras que Versalles (539.760 pesos) y La Boca (573.092 pesos) completan la lista de barrios más accesibles.

El informe de Zonaprop también analiza la rentabilidad para inversores. La relación alquiler/precio se sitúa en 5,39% anual, lo que implica que actualmente se requieren 18,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 21,3% menos que hace un año. Los barrios con mayor rentabilidad bruta son Lugano (9,2%), Nueva Pompeya (8,4%) y Parque Avellaneda (7,8%). En contraste, Puerto Madero muestra la menor rentabilidad, con apenas 3,7%, seguido por Palermo (4,2%) y Núñez (4,4%).