Desde mediados de 2024, la reaparición de los créditos hipotecarios UVA reconfiguró el acceso a la vivienda. Con un esquema que ajusta las cuotas por inflación, quienes accedieron a estos préstamos que otorgan 25 bancos ya enfrentan aumentos mensuales en los pagos.
Aunque estos incrementos son esperables, dado que las cuotas se actualizan por el índice de precios (la inflación se redujo con fuerza en el último semestre, ver gráfico más abajo), en la práctica implican un peso creciente sobre el presupuesto familiar. Es aconsejable que los tomadores revisen con atención no solo el valor actual de la cuota, sino también su evolución prevista en los próximos meses.
La inflación acumulada en Argentina durante el semestre comprendido entre septiembre de 2024 y febrero de 2025 fue del 15,9%. A continuación, se detallan las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en ese período:
- Septiembre 2024: 3,5%.
- Octubre 2024: 2,7%.
- Noviembre 2024: 2,4%.
- Diciembre 2024: 2,7%.
- Enero 2025: 2,2%.
- Febrero 2025: 2,4%.
El cambio ya se refleja en los números: en enero y febrero de 2025 se otorgaron 5.500 créditos hipotecarios, la mitad de todos los concedidos en la segunda mitad del año pasado, desde que los bancos comenzaron a reintroducir esta línea de financiamiento.
Federico González Rouco, economista de Empiria y especializado en mercado inmobiliario, explicó que “el ajuste por inflación se traslada automáticamente a la cuota, por lo que el incremento mensual reciente ronda entre el 2% y el 2,5%”.
Destacó que para los próximos meses, las proyecciones apuntan a un sendero de inflación más bajo, siempre que no se alteren variables clave como el tipo de cambio (en los últimos días, las cotizaciones del dólar blue y MEP registraron alzas luego de varias semanas de estabilidad). “Si no hay un salto cambiario, la inflación mensual debería mantenerse por debajo del 2%”, sostuvo González Rouco.
En los últimos seis meses, las cuotas de los créditos hipotecarios registraron una suba acumulada de 15,9%. Un préstamo cuya cuota inicial era de $600.000 en septiembre último se ubica hoy en $695.000 aproximadamente, similar a lo que vale el alquiler de un departamento o de una casa de tres ambientes en el AMBA. Según González Rouco, “las cuotas siempre van a subir en pesos mientras la inflación se mantenga en valores positivos”.
Las proyecciones muestran un leve desvío en el sendero descendente de precios: la inflación de febrero fue de 2,4% y para marzo se prevé un nivel similar. Las consultoras estiman una desaceleración más clara hacia abril o mayo. El Banco Central proyecta un 23,3% anual, BBVA Research calcula 30% y la OCDE un 28,4%. La gran incógnita es si los salarios podrán acompañar el ritmo de aumento de precios, sobre todo en un contexto con presión cambiaria y volatilidad en las expectativas.
En este escenario, algunos analistas consideran que la evolución de las cuotas de los créditos hipotecarios también depende de factores externos. Un acuerdo firme con el FMI podría ayudar a estabilizar expectativas y frenar el ritmo de subas. De lo contrario, la devaluación podría reforzar el impacto negativo en el poder adquisitivo de los hogares.
Medidas y recomendaciones
Desde el lado financiero, las medidas recientes de la Comisión Nacional de Valores que facilitan la securitización de hipotecas abren la puerta a una mayor competencia entre bancos. Esto podría, en el mediano plazo, generar una baja de tasas o condiciones más accesibles.
En paralelo, quienes ya poseen un crédito podrían optar por refinanciar si las entidades permiten cancelaciones anticipadas sin penalización.
Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, explicó que “el análisis no debe limitarse al valor de la primera cuota”. Resulta clave evaluar cómo evolucionará esa cuota en función de la inflación y contemplar todos los gastos adicionales: seguros, comisiones bancarias, escritura. “Nuestro objetivo es ayudar a que cada persona pueda comparar condiciones reales entre bancos y decidir en función de su perfil”, afirmó.
Desde la plataforma, que permite simular cuotas y precalificar en distintos bancos, observaron un aumento sostenido en las consultas de usuarios durante los últimos meses. Además del segmento de primera vivienda, se sumaron familias que planean mudanzas internas y pequeños inversores atentos a zonas en revalorización.
Daitch destacó que la digitalización permite reducir barreras de acceso al financiamiento, pero advirtió que la confianza en el sistema UVA necesita consolidarse.
Para quienes evalúan tomar un crédito hoy, desde el segmento coinciden en que se trata de una decisión estructural. Las cuotas podrían extenderse por 20 o 30 años, por lo que conviene asegurarse de que representen no más del 25 o 30% del ingreso familiar.
También se sugiere contemplar distintos escenarios de inflación, analizar la estabilidad laboral y verificar si el banco elegido permite amortizaciones anticipadas.
“En este contexto, elegir bien es más importante que elegir rápido”, resumió Daitch. Si bien las proyecciones muestran una tendencia favorable, la experiencia argentina obliga a mantener un enfoque prudente.
Valores con tendencia alcista
“Los precios de las viviendas ya registraron una suba desde los mínimos (en CABA, por ejemplo, los precios de los departamentos subieron en el 96% de los barrios), por lo que conviene buscar oportunidades puntuales y evaluar bien la unidad antes de avanzar”, sugirió González Rouco.
Las zonas con valores todavía rezagados o las propiedades con márgenes de negociación pueden ofrecer ventajas adicionales a quienes acceden con crédito.
En este contexto, los bancos ofrecen simuladores y condiciones que varían según la entidad. La comparación de tasas, plazos, costos asociados y flexibilidad para cancelaciones anticipadas resulta clave para tomar decisiones más informadas. A medida que el crédito hipotecario recupere volumen, el comportamiento de la inflación y del tipo de cambio marcará el ritmo de las cuotas y el verdadero alcance del financiamiento.
“Por el momento, la única forma de que la cuota no aumente para quienes ya accedieron a un crédito y se convirtieron en propietarios es que la inflación se mantenga en cero. Según lo informado por los bancos, la morosidad en los últimos meses es prácticamente nula”, concluyó González Rouco.
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