El impulso de los créditos hipotecarios se sostiene en el GBA: cómo se están moviendo los valores y cuánto cuesta comprar

El mercado inmobiliario en el Gran Buenos Aires (GBA) inició el año con signos de reactivación en algunos segmentos, impulsado por la mayor disponibilidad de créditos hipotecarios y un ajuste gradual en los valores de compra y alquiler.

Mientras en ciertas zonas persiste una demanda contenida por las dificultades de financiamiento, en otras comienza a notarse un mayor movimiento, con precios que registran leves aumentos en línea con la inflación y la dinámica del sector.

En partidos como Quilmes, San Martín, Avellaneda y Morón, las operaciones reflejan un interés sostenido por parte de quienes buscan adquirir propiedades mediante crédito, aunque con una oferta aún acotada.

Se destaca cómo la oferta y demanda moldean las dinámicas regionales. Los aumentos para compra venta en el conurbano fueron menores que en CABA (subieron en el 96% de los barrios porteños), porque la caída de los precios fue más contundente hasta inicios de 2024, con una baja del 45% desde 2018.

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, explicó que en Quilmes un departamento de dos ambientes, de unos 48 metros cuadrados, vale entre USD 75.000 y USD 80.000, mientras que los de tres ambientes, con cerca de 71 m2, se ubican en torno a los USD 150.000 dólares en venta.

Respecto al comienzo del año, destacó que “el precio de las propiedades al inicio del año no sufrió grandes variaciones”, aunque indicó que los valores de departamentos en pozo aumentaron entre un 5% y un 8% debido al encarecimiento de la construcción.

El aumento de tasas en trece de los 25 bancos que ofrecen créditos entre noviembre y diciembre, junto con la estacionalidad, explican en parte una leve caída en la demanda. Sin embargo, desde el mercado inmobiliario del GBA sostienen que el interés por comprar sigue activo.

Sobre el segmento hipotecario, O’Keefe añadió al medio que “si bien vimos un pico de consultas en el mes de septiembre del 2024, hoy se mantiene estable”.

En Avellaneda y Lanús, Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, explicó que los valores de mercado muestran leves incrementos debido al crecimiento en la demanda.

“Los valores registraron un pequeño aumento, entre un 5% y un 10%, porque incrementó la demanda”, afirmó.

Detalló que los departamentos de dos ambientes en venta se encuentran entre los USD 75.000 y los USD 85.000, y varían según el metraje y amenities.

En cuanto a las viviendas de tres ambientes en estas localidades, proyectos ubicados en Lanús Centro o sectores clave de Avellaneda ofrecen opciones de venta desde los USD 90.000 hasta los 120.000 dólares.

Por otro lado, Belvedere resaltó que en su inmobiliaria el volumen de consultas de compradores con créditos hipotecarios preaprobados.

Según comentó: “Varias familias o jóvenes profesionales se inclinan por la opción de comprar su casa propia antes de seguir alquilando”.

Hacia el norte

Desde el partido de San Martín, Néstor Ruiz, de Dinal Propiedades, en cuanto a la compra, un dos ambientes cuesta un promedio de USD 85.000, mientras que un tres ambientes se vende por alrededor de 135.000 dólares.

Respecto al nivel de precios al comenzar el año, indicó que “los precios mostraron una tendencia de aumento del 20% en comparación con el año pasado”, atribuido en parte a una reactivación del mercado y las expectativas positivas por la apertura de algunos créditos bancarios.

Simultáneamente, reconoció que la demanda de alquileres sigue predominando debido a las dificultades de acceso al financiamiento por parte de la clase media.

Alejandro J. Altamirano, de Altamirano Propiedades, cuya área de actividad incluye San Martín y Villa Ballester, coincide parcialmente con el aumento en precios.

Según explicó, “el 2024 fue el año donde finalmente se tocó piso luego de cinco años consecutivos de baja de precios. En determinados tipos de viviendas, fundamentalmente las bien ubicadas, el incremento osciló entre el 5% y el 10% interanual”.

Sobre los créditos hipotecarios, Altamirano afirmó que el 50% de las consultas actuales para compra son utilizando este mecanismo, aunque reconoció que los valores de cuotas y alquileres “están muy parejos”, lo que mantiene a muchos compradores potenciales aún en etapa de decisión.

Oeste

En Morón y Haedo, el valor del metro cuadrado oscila entre USD 1.400 y 1.800 para departamentos de dos y tres ambientes, con una suba del 3% interanual. La demanda se concentra en zonas cercanas a las estaciones de tren y en ejes comerciales con buena conectividad.

“En Morón, los sectores más buscados incluyen el microcentro y las áreas próximas a la avenida Rivadavia, donde se combinan oferta de servicios y transporte. En Haedo, la preferencia se da en las inmediaciones de la estación y en el corredor de la avenida Presidente Perón, por su proximidad a colegios y comercios”, dijo Luciana Rivas, de la inmobiliaria homónima.

A pesar del leve aumento en valores, la accesibilidad es un factor clave en la decisión de compra. Los créditos hipotecarios impulsaron buenas consultas en unidades usadas y a estrenar, especialmente en edificios con amenities.

Rivas amplió: “El mercado del GBA también espera la implementación de las hipotecas divisibles, un factor clave para dinamizar la compra de viviendas en pozo y potenciar la construcción, afectada por los altos costos, que en Morón aumentaron 75% en un año”.

Locaciones

Para alquilar en el GBA la demanda se mantiene más activa que en 2024. “La derogación de la Ley de Alquileres impulsó un aumento tanto en la oferta como en la rentabilidad, que en el segmento residencial alcanzó 6% anual, superando el 4% de años anteriores e incluso niveles inferiores en algunos casos”, señaló O’Keefe. En Quilmes los valores de alquiler oscilan entre $450.000 y $750.000 por mes.

En el caso de los alquileres, los valores registraron ajustes marcados en algunos distritos, lo que genera incertidumbre sobre el acceso a la vivienda.

Belvedere indicó que los precios de alquiler oscilan entre $650.000 y $700.000 mensuales para tres ambientes y casas, según la calidad y ubicación de la propiedad entre Avellaneda y Lanús. En el caso de los departamentos de dos ambientes, el valor promedio se ubica en $350.000, más expensas.

Por su parte, Ruiz, señaló que las locaciones de departamentos mostraron incrementos abruptos en San Martín. “El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes es de 500.000 pesos mensuales, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $800.000 mensuales”, concluyó.