El mercado de alquiler de departamentos en Buenos Aires muestra valores en alza y una oferta limitada de unidades de cuatro ambientes.
La derogación de la Ley de Alquileres amplió la disponibilidad de propiedades, pero la demanda supera la oferta, lo que empuja los precios. Actualmente, hay unos 250 departamentos con estas características en distintos barrios, mientras que antes de finales de 2023 solo se ofrecían 20 en pesos.
Alquilar un departamento grande, de más de 110 metros cuadrados, en CABA no baja de $820.000 mensuales. Villa Lugano presenta las opciones más accesibles, mientras que Núñez se ubica como la zona más costosa con valores de $1.365.800 al mes. En barrios como Belgrano, Recoleta y Caballito, los valores también aumentaron, lo que refleja la creciente presión del mercado.
Desde el sector indicaron que varias familias buscan este tipo de propiedades por la necesidad de mayor espacio y comodidad, aunque el acceso resulta cada vez más difícil por los costos elevados (además las expensas superan los $75.000 al mes).
“La falta de opciones más económicas y la concentración de unidades en zonas premium incrementan la diferencia entre oferta y demanda, lo que mantiene los precios en alza”, indicó a Infobae Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú
La dinámica del mercado fue impactada por factores estructurales y normativos. En este sentido, Molina detalló que pese al incremento de la oferta tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la falta de construcción de unidades grandes en los últimos años se mantiene como una limitación en el acceso a este tipo de propiedades. “Desde el 2000, los desarrolladores se centraron más en construir unidades de hasta tres ambientes, lo que hace que los departamentos más grandes, de más de 100 metros cuadrados, sean difíciles de hallar”, destacó.
Las preferencias de los inquilinos de cuatro ambientes están orientadas, principalmente, a la comodidad que este tipo de unidades ofrece para familias.
Molina amplió: “Generalmente, las familias compuestas por dos adultos e hijos son las que muestran mayor interés en este tipo de unidades debido a la cantidad de habitaciones y la separación de ambientes”.
“A su vez, la oferta se encuentra 62% por encima del nivel de enero de 2024. Sin embargo, aunque la cantidad de propiedades disponibles creció en los últimos doce meses, sigue sin alcanzar el nivel de demanda, que continúa en aumento”, dijo Molina.
Áreas más buscadas y dinámica
Esta tendencia se concentra en zonas de alta demanda como Palermo, Belgrano y Recoleta, cuyo atractivo radica en la proximidad a comercios, colegios, oficinas y accesos estratégicos en la ciudad.
Según Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios, “estos barrios destacan además por sus amenidades y servicios, como gimnasios, SUM, cocheras y áreas de esparcimiento, lo cual eleva aún más los valores de alquiler”.
La evolución de los precios también influye. Según Zonaprop, “los precios de alquileres en Buenos Aires aumentaron un 2,8% en enero y acumulan un 39,7% de aumento en los últimos doce meses, muy por debajo de la inflación acumulada (de acuerdo con el Indec se ubica en 117,8% interanual y en los próximos días se sumará el dato de enero).
Este incremento es más pronunciado en las unidades grandes en comparación con departamentos más pequeños.
Además, Molina agregó que, tras el DNU, la oferta específica de propiedades de cuatro ambientes creció un 177% en la ciudad en el último año.
Propuestas limitadas
Una demanda que supera la oferta es también uno de los puntos clave en el panorama inmobiliario de los 4 ambientes.
De acuerdo con Bedetti, la relación entre la cantidad de buscadores de este tipo de departamentos y la oferta disponible es asimétrica, lo cual se traduce en valores altos, que en ocasiones superan incluso los $850.000 al mes.
“En algunos casos, las propiedades se ofrecen en dólares con contratos a plazos más breves, lo que permite renegociaciones frecuentes entre las partes”, dijo.
Valores
A continuación, los precios de departamentos de 4 ambientes y 115 m2 en los barrios con oferta disponible, según datos de Zonaprop.
Nuñez: $1.365.800.
Coghlan: $1.324.000.
Belgrano: $1.319.900.
Villa Urquiza: $1.310.000.
Palermo: $1.298.900.
Villa Devoto: $1.283.500.
Chacarita: $1.278.500.
Villa Ortúzar: $1.259.100.
Saavedra: $1.258.600.
Colegiales: $1.239.600.
Caballito: $1.216.600.
Parque Chacabuco: $1.208.800.
Recoleta: $1.195.900.
Almagro: $1.177.500.
Villa Crespo: $1.171.000.
Villa Pueyrredón: $1.140.200.
Villa Luro: $1.137.300.
Boedo: $1.135.800.
Villa del Parque: $1.122.700.
San Telmo: $1.121.900.
Retiro: $1.114.500.
Mataderos: $1.111.900.
San Cristóbal: $1.067.100.
Santa Rita: $1.059.500.
Barracas: $1.052.300.
Flores: $1.046.000.
Balvanera: $1.019.700.
Nicolás: $1.010.200.
Villa General Mitre: $1.010.100.
Monserrat: $1.006.200.
Floresta: $1.003.100.
Parque Patricios: $993.800.
Vélez Sarsfield: $958.300.
Constitución: $882.900.
Villa Lugano: $820.800.
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