Cómo elegir una propiedad para comprar o alquilar y qué tener en cuenta para evitar problemas

La elección de una propiedad, ya sea para compra o alquiler, requiere evaluar múltiples factores para evitar costos imprevistos y problemas estructurales. A continuación, se presentan los errores más frecuentes y las recomendaciones para tomar la mejor decisión.

Definir presupuesto y ubicación

El primer paso es establecer el presupuesto disponible, ya que esto determinará las zonas accesibles. Se recomienda definir la zona según trabajo, educación, vida social y acceso al transporte. “También es importante considerar los impuestos y expensas de cada barrio, que pueden representar un costo significativo en el presupuesto mensual”, destacó a Infobae Mariano Lo Valvo, experto en Real Estate.

Las expensas aumentaron un 166,69% en 2024, y superaron la inflación. Desde que rige el DNU que derogó la Ley de Alquileres, se amplió el alcance de los gastos incluidos en los contratos.

Lo Valvo amplió: “Lo ideal es definir en el contrato quién debe abonar expensas ordinarias y extraordinarias, amenities si tiene el edificio, así como los costos de reparaciones, para garantizar una relación contractual equilibrada entre propietarios e inquilinos”.

Arreglos y reformas

Uno de las fallas más comunes es subestimar los costos y tiempos de reforma. Varios problemas estructurales, como filtraciones, caños corroídos o cableado deficiente, no son visibles a simple vista.

Además, realizar arreglos mientras se habita el inmueble puede generar demoras y complicaciones. Es recomendable consultar con un especialista antes de comprar para estimar costos reales y prever gastos adicionales.

Germán Santaella, ingeniero civil y especialista en construcción de edificios, advirtió: “Al inspeccionar una propiedad, siempre aparecen problemas ocultos que pueden encarecer la reforma. Es clave realizar un análisis detallado antes de cerrar la compra”. También recomendó realizar una inspección técnica con un profesional para detectar fallas estructurales, evaluar la calidad de los materiales y verificar la antigüedad de la construcción.

Negociación del precio y comisión de inmobiliaria

Las propiedades suelen publicarse con valores superiores a los esperados por los vendedores, por lo que siempre se debe negociar. La primera oferta debe estar por debajo del valor publicado para luego ajustar según la contraoferta.

Una vez acordado el precio, se puede negociar la comisión inmobiliaria, que suele rondar el 5%, en busca de reducir al menos un punto.

También se recomienda consultar sobre costos adicionales, como gastos de escrituración e impuestos de transferencia (hoy decisivos a la hora de tomar un crédito hipotecario), que pueden influir en el monto final de la operación.

Estacionamiento

En barrios de alta demanda, el estacionamiento puede ser un problema. Antes de comprar o alquilar, es fundamental verificar si la propiedad incluye cochera o evaluar la disponibilidad de garages cercanos.

“Es recomendable consultar costos, horarios de acceso y nivel de seguridad del área, ya que las restricciones para estacionar tienden a aumentar con el tiempo”, comentó Santaella.

También se debe evaluar la viabilidad de alquilar una cochera en las cercanías, considerar costos mensuales, disponibilidad y condiciones de seguridad.

Si se planea comprar en una zona con escasas opciones de estacionamiento, es recomendable visitar el área en diferentes horarios para verificar la dificultad real para encontrar un lugar libre.

Pisos altos

Los pisos superiores suelen ofrecer mejor iluminación y ventilación, pero también pueden presentar baja presión de agua y filtraciones. Al visitar la propiedad, se debe abrir todas las canillas para comprobar la presión y confirmar que el tanque de reserva tenga una altura adecuada. Santaella agregó: “Si la presión es baja, se debe verificar la existencia de una bomba presurizadora”.

También es importante revisar techos y paredes en busca de signos de humedad o condensación. “En alquileres, suele acordarse entre las partes que el inquilino repare alguna cañería o canilla antes de ingresar, y este gasto se descuenta de los primeros pagos al inicio del contrato”, comentó Lo Valvo.

En invierno, los pisos superiores pueden ser más fríos si no cuentan con buen aislamiento térmico, mientras que en verano pueden retener más calor. Es recomendable consultar sobre la eficiencia del sistema de calefacción y refrigeración, así como la calidad de las ventanas para minimizar pérdidas de temperatura.

Aislamiento acústico y calidad constructiva

El ruido de vecinos es un problema frecuente en construcciones de baja calidad. Santaella aconsejó: “Para evaluar el aislamiento, se recomienda visitar la propiedad en distintos horarios y, si es posible, hacer que alguien camine en el piso superior mientras se verifica el nivel de ruido. Las losas delgadas y pisos cementicios suelen amplificar el sonido”.

También es importante evaluar el grosor de las paredes y la calidad de las ventanas.

Los edificios antiguos suelen tener mejor aislamiento por sus materiales, mientras que en los nuevos las divisiones pueden ser más delgadas. Consultar los materiales ayuda a prever problemas de ruido.

Costos adicionales

Además del precio del inmueble, se deben contemplar los honorarios del escribano, que pueden variar entre el 1% y el 3% del valor de la propiedad en compra venta.

El conveniente consultar con anticipación para evitar imprevistos en la operación. También se deben considerar gastos de mudanza, posibles mejoras necesarias y costos de mantenimiento a largo plazo. “La orientación, la antigüedad de la casa y la proyección del barrio son factores clave al decidir. Además, revisar la documentación del inmueble es fundamental para evitar problemas futuros”, concluyó Lo Valvo.