El mercado inmobiliario para alquilar en la ciudad de Buenos Aires atraviesa un cambio significativo en el último año luego que el DNU del Gobierno derogarara la Ley de Alquileres, con un aumento importante en la oferta de propiedades usadas y un comportamiento particular en los precios.
Según datos proporcionados por Reporte Inmobiliario, durante diciembre de 2024, la cantidad de departamentos usados ofrecidos en alquiler superó las 7.000 unidades, un contraste marcado con las escasas 551 propiedades disponibles en el mismo mes de 2023.
Este salto representa un incremento de 12,8 veces en la oferta, según la plataforma especializada. José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó que “el factor principal sin lugar a dudas fue la derogación de la ley de alquileres y con su caída la posibilidad de fijar libremente el lapso del contrato y los períodos de actualizaciones”.
La flexibilización normativa, que permitió establecer condiciones más dinámicas en los contratos, facilitó este crecimiento en la oferta.
Desde el sector sostienen que nuevas unidades llegan al mercado con precios iniciales más conservadores, al no prever ajustes inflacionarios como en años previos. Esta tendencia redujo los incrementos de los alquileres al ubicarlos por debajo de los niveles inflacionarios.
“Las nuevas unidades que se incorporan al mercado parten de un precio inicial más bajo”, destacó Rozados.
Monoambientes al frente de los aumentos
Aunque el crecimiento de la oferta ralentizó el ritmo de las subas, los monoambientes y los departamentos de dos ambientes encabezan los incrementos en los valores de publicación durante 2024.
Con más oferta, menos inflación y el regreso del crédito hipotecario, los propietarios volvieron al mercado y los precios de publicación crecieron 48,2% interanual, menos de la mitad de la inflación de 2024
Los departamentos de un ambiente o monoambientes subieron un 58,6% interanual, mientras que los de dos ambientes aumentaron un 58,04%. Los de tres y cuatro ambientes registraron incrementos del 38,9% y 25%, respectivamente.
Rozados explicó: “La alta demanda, impulsada tanto por hogares unipersonales como parejas locales y extranjeras, fue clave para esta dinámica. En contraste, unidades más grandes, como los departamentos de cuatro ambientes, mostraron incrementos más moderados debido a su valor inicial elevado y un menor grado de competencia”.
Las preferencias de los grupos familiares suelen estar menos influenciadas por la volatilidad de las ofertas más accesibles, concentradas en unidades de menor tamaño.
Distribución territorial de la oferta
La reconfiguración del mercado de alquileres también se manifestó en su distribución por barrios. Trazados tradicionales como Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito experimentaron las mayores expansiones en la oferta, de acuerdo con Reporte Inmobiliario, gracias a la alta presencia de propiedades de inversores destinadas a alquiler.
Sin embargo, en otras zonas con menor concentración de unidades disponibles, el impacto no fue tan marcado como en Versalles, Agronomía, La Boca, entre otros. “La expansión de la oferta se dio en la mayoría de los barrios”, añadió Rozados, aunque destaca como determinante la proporción de propiedades de inversión disponibles en cada área.
Estos cambios en la oferta y distribución impactaron directamente en la demanda. Durante 2022 y 2023, los pocos alquileres disponibles se disputaban rápidamente entre numerosos interesados, un fenómeno que parece haberse moderado en 2024.
Perspectivas y posibles cambios futuros
El futuro del mercado de alquileres está vinculado a numerosos factores, como la evolución de la inflación, la estabilidad macroeconómica y las políticas habitacionales.
Rozados afirmó que “en la medida que la tendencia a la estabilidad macro continúe, no viviremos una etapa de incrementos que superen los ya menores índices de inflación”.
Además, destacó que el desmantelamiento de rigideces contractuales sin Ley de Alquileres podría seguir promoviendo la flexibilidad en términos de ajustes y condiciones, adaptándose a la capacidad de pago de los inquilinos.
Otra variable que podría influir en el futuro del sector es el potencial desarrollo de créditos hipotecarios. Rozados señaló que este tipo de financiamiento podría desincentivar el alquiler para determinados segmentos de la población. “Hoy afortunadamente y como es razonable para cualquier sociedad existe la opción para aquel que lo elija de comprar una vivienda con crédito y dejar de alquilar”, dijo.
Este cambio no solo aliviaría la demanda en determinadas zonas, sino que fomentaría la actividad en el mercado de compra venta inmobiliaria, que lleva años estancado en muchos sectores.
En transformación
El análisis general de Reporte Inmobiliario resalta que los cambios introducidos con la flexibilización del mercado del alquiler generaron efectos positivos en el corto plazo, que se reflejó un aumento en la oferta y una menor presión sobre los precios de publicación.
Sin embargo, se mantiene la expectativa de que dichas condiciones continúen adaptándose en función de la evolución inflacionaria y la capacidad adquisitiva de los posibles inquilinos. Además, el balance entre quienes opten por alquilar frente a quienes logren acceder a la compra de propiedades podría modificar, de forma importante, las dinámicas del mercado.
Precios
A continuación, los precios promedio de monoambientes o deparamentos de 1 ambiente barrio por barrio, según Reporte Inmobiliario (queda excluido Puerto Madero por tener cotizaciones dolarizadas):
- Belgrano: $460.000.
- Núñez: $450.000.
- Recoleta: $450.000.
- Palermo: $440.000.
- Villa Urquiza: $430.000.
- Retiro: $420.000.
- Almagro: $400.000.
- Villa Devoto: $400.000.
- Saavedra: $395.000.
- Chacarita: $390.000.
- Caballito: $380.000.
- Parque Chas: $377.000.
- Chacarita: $375.000.
- San Telmo: $370.000.
- Villa Crespo: $360.000.
- Montserrat: $360.000.
- Parque Chacabuco: $360.000.
- Floresta: $355.000.
- Villa del Parque: $350.000.
- Villa Ortúzar: $350.000.
- Liniers: $350.000.
- Balvanera: $335.000.
- La Boca: $335.000.
- La Paternal: $335.000.
- Monte Castro: $330.000.
- Flores: $330.000.
- Parque Patricios: $320.000.
- Boedo: $320.000.
- Constitución: $315.000.
- Mataderos: $300.000.
- Villa Lugano: $290.000.
- Villa Riachuelo: $290.000.
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