Alquileres: cada vez es más difícil encontrar departamentos de 4 ambientes en CABA y ya superan los $700.000 por mes

El mercado de alquileres de departamentos de cuatro ambientes en la ciudad de Buenos Aires presenta un panorama particular, en el que la oferta reducida y la demanda creciente llevan a un aumento sostenido de precios, incluso por encima de la inflación en algunos casos.

Desde el sector inmobiliario confirmaron que la escasez de este tipo de inmuebles generó condiciones especiales en la fijación de precios y en la negociación de contratos. Aunque el DNU que derogó la Ley de Alquileres impulsó un aumento en la oferta, y ahora es posible encontrar departamentos con tres dormitorios, la falta de construcción de este tipo de unidades en los últimos años dificultó su disponibilidad.

Desde el 2000, los desarrolladores se centraron más en construir unidades de hasta tres ambientes, lo que hace que los departamentos más grandes, de más de 100 metros cuadrados, sean difíciles de hallar.

Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios, explicó a Infobae: “Es un segmento muy buscado pero faltan propiedades en locación. Los precios acompañan a la inflación y en algunos casos están ligeramente por encima. Esto se distingue de los departamentos más chicos, que aumentan por debajo de la inflación”.

Precios

Actualmente, hay aproximadamente 1.300 departamentos de cuatro ambientes en oferta en CABA, y los valores superan los $700.000 mensuales. En Caballito, el valor ronda los $850.000, mientras que en Almagro se ubica en $750.000 y en Boedo oscila en $800.000, tres de las áreas más demandadas.

En zonas del corredor norte de la ciudad, como Palermo, Belgrano y Núñez, más Puerto Madero, los precios suelen pactarse en dólares y presentan los incrementos más significativos debido al mayor poder adquisitivo de los residentes.

En estos barrios, el precio de un departamento de cuatro ambientes puede superar fácilmente los $2.000.000 mensuales, especialmente en unidades con características premium, como amenities o ubicaciones privilegiadas.

Marta Liotto, de Liotto Propiedades y ex titular del Colegio Inmobiliario porteño, indicó: “Los alquileres crecen por debajo de la inflación en general, pero los departamentos de cuatro ambientes, al ser el producto inmobiliario más difícil de conseguir, tuvieron un cierto despegue en el precio”.

En su radio de acción (Villa Devoto, entre las áreas), los valores para estos departamentos arrancan en $700.000, según el barrio. En zonas como Villa Urquiza, por ejemplo, el alquiler de un cuatro ambientes puede ubicarse entre $900.000 y $1.400.000, al mes.

Liotto agregó que la mayor demanda se concentra en la zona norte de la ciudad, similar a lo que ocurre con otros tipos de inmuebles, aunque también se destacan barrios como Caballito y Villa Devoto. “Estos barrios presentan mayor presencia de unidades tipo PH o casas, lo que incrementa su demanda por parte de familias que buscan espacios amplios”.

Escasez de oferta

Según Liotto, “el principal factor que influye en los incrementos de precio es la poca oferta en el mercado”, ya que, en la mayoría de los casos, estos inmuebles pertenecen a propietarios que los alquilan temporalmente mientras se resuelven trámites judiciales o deciden vender.

En cuanto a la demanda, los principales interesados son familias numerosas, varias de ellas con mascotas, que buscan espacios amplios y cómodos.

Otra cuestión relevante es el impacto de las expensas en los costos totales, que acumulan un incremento del 145% interanual. Los departamentos de cuatro ambientes suelen encontrarse en edificios con servicios y amenities que encarecen considerablemente las expensas, lo que se traduce en una carga adicional para los inquilinos. “En edificios con pileta, seguridad privada o cocheras múltiples, las expensas pueden llegar a representar una parte importante del costo mensual”, señaló Bedetti.

En cambio, las unidades tipo PH o casas, que no tienen gastos comunes, presentan una ventaja en este sentido, lo que hace que la demanda por estas propiedades también aumente.

“Los aumentos en este tipo de propiedad suelen pactarse cada cuatro meses por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), pero notamos que los propietarios están más abiertos a la negociación debido a la atención que prestan a la calidad de los inquilinos”, destacó Bedetti.

Desde que rige el DNU del Gobierno y se acuerdan contratos libres y entre partes, cada negociación se volvió particular, ya que influyen muchos factores, desde la proximidad a establecimientos escolares hasta la voluntad del propietario de renovar el contrato. “Cada negociación es un mundo aparte, en el que se entrecruzan la necesidad de las familias y las expectativas de los propietarios”, concluye Liotto.

Barrio por barrio

A continuación, se detallan los valores promedio en los barrios porteños en donde hay unidades de 4 ambientes en locación por más de 100 m2 en base a datos de Zonaprop y Cabaprop (no está Puerto Madero porque allí todos los precios son en dólares):

• Núñez: $1.268.300.
• Palermo: $1.237.700.
• Chacarita: $1.220.200.
• Colegiales: $1.186.400..
• Belgrano: $1.177.000.
• Villa Urquiza: $1.168.500.
• Recoleta: $1.130.900.
• Caballito: $1.115.500.
• Villa Devoto: $1.110.000.
• Almagro: $1.109.800.
• Saavedra: $1.104.200.
• Parque Chacabuco: $1.100.000.
• Villa Crespo: $1.097.000.
• San Telmo: $1.025.300.
• Flores: $1.019.600.
• Villa del Parque: $1.018.700.
• Boedo: $1.016.500.
• Retiro: $1.005.600.
• Barracas: $990.200.
• Balvanera: $949.900.
• Villa Luro: $943.800.
• Santa Rita: $941.300.
• San Cristóbal: $939.100.
• Monserrat: $929.000.
• San Nicolás: $898.100.
• Floresta: $895.400.
• Vélez Sarsfield: $883.000.
• Constitución: $854.600.
• Liniers: $760.000.
• Lugano: $727.300.