El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra un marcado aumento en los precios de las viviendas en el último año, impulsado por una creciente demanda de unidades, tanto a estrenar como usadas.
Los departamentos muestran una apreciación interanual que varía entre 5% y 12% en el 94% de los barrios porteños; aunque este porcentaje de suba podría parecer bajo, es significativo al contrastarlo con la tendencia de caída que comenzó en octubre de 2018, cuando los valores descendieron aproximadamente 45% en propiedades usadas y 32% en unidades a estrenar.
Según Zonaprop, este fenómeno refleja un incremento del 51% en la demanda de propiedades en los últimos doce meses, un repunte que, según analistas, responde a factores como la reactivación de los créditos hipotecarios y la Ley de Blanqueo (el Gobierno extendió la primera etapa hasta el próximo viernes), que permite ingresar capitales al mercado del Real Estate.
Según la plataforma de marras, “los barrios del norte de la ciudad, como Núñez, Colegiales y Palermo, son los que experimentaron la mayor apreciación, con subas interanuales entre 11,4% y 10,7%”, contó a Infobae Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar (Zonaprop) ara Argentina y Perú.
Estos barrios ofrecen una ubicación estratégica, conexión directa al norte del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y cercanía a polos comerciales y gastronómicos, lo cual es clave en su valorización.
Molina, explicó, que este incremento de valor es parte de una tendencia que se viene consolidando desde mediados de 2023, cuando el mercado alcanzó su nivel más bajo en términos de precio por metro cuadrado.
“Actualmente, los valores de las propiedades están 7,9% por encima del mínimo registrado en junio de 2023, aunque aún permanecen 17,1% por debajo del máximo histórico de 2019, cuando el mercado alcanzó USD 2.800 por metro cuadrado en el contexto de los créditos UVA”, comentó Molina.
Actualmente, el precio del mercado se ubica 7,9% por encima del mínimo registrado en junio de 2023 (USD 2.151 por m2) pero aún está 17,1% por debajo del máximo alcanzado, según los registros del portal inmobiliario.
Un relevamiento de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (Udesa), las cotizaciones de departamentos en el AMBA se elevaron 6,5% interanual, mientras que CABA, con 10%, lidera los incrementos con los valores más altos de la región.
Los inmuebles que más se apreciaron
En el último año, las propiedades de menor superficie, como monoambientes y de dos ambientes, mostraron una tendencia de valorización más pronunciada en CABA.
Un monoambiente de 40 m2 tiene un precio medio de USD 102.267, mientras que un departamento de dos se ubica en USD 122.963 y 50 m2. Estos tipos de unidades ganaron terreno especialmente en barrios de alta demanda.
Sin embargo, persiste una disparidad en los incrementos: mientras que el corredor norte (Núñez, Belgrano, Palermo) sube en línea con el promedio, barrios como Caballito muestran una apreciación superior.
Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y responsable del Radar Inmobiliario, dijo que las proyecciones a corto y mediano plazo para el sector inmobiliario en CABA son optimistas, impulsadas por factores como la reactivación de los créditos hipotecarios.
“La estabilidad cambiaria, junto con el aumento en los costos de construcción, apuntan a que esta tendencia de alza en los precios continuará”, destacó Achaval.
El costo de construcción en alza también sugiere que “los precios seguirán subiendo a futuro”, indicó Achával.
Un clásico, una sorpresa
Recoleta se destacó como el barrio porteño con el mayor aumento en los precios, con una suba del 23,9% interanual, sobre todo en algunos tramos del corredor de Avenida Alvear, Avenida Quintana y la aristocrática La Isla.
“Este incremento contrasta con el aumento de sólo 6% en los valores de publicación en la zona. La razón detrás de esta diferencia radica en la fuerte demanda, que ha reducido la brecha entre el valor publicado y el precio final de cierre”,dijo a Infobae Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate.
A diferencia de años anteriores, donde los precios de publicación solían estar muy por encima de los valores reales de cierre, el mercado actual muestra una absorción más rápida de las propiedades, que se ajustan a lo que los compradores están dispuestos a pagar.
Magnin explicó que el precio promedio en Recoleta para unidades de dos y tres ambientes es de USD 2.200 por metro cuadrado, por lo que un departamento de 45 m2 se cierra en USD 99.000, aproximadamente.
“No doy consejos de inversión, pero en 2023 se vendió todo lo que pudo porque los precios estaban en niveles históricamente bajos. Incluso con el aumento reciente, Recoleta sigue estando por debajo de su promedio histórico, lo cual lo hace atractivo para quienes buscan capitalizar en esta zona de alto valor”, amplió Magnin.
Expectativas
En un contexto donde los precios de las propiedades en Buenos Aires muestran señales de recuperación, varios especialistas coinciden en que este podría ser un buen momento para ingresar al mercado.
Los valores, aún en niveles históricamente bajos, reflejan la caída de los últimos años, pero la reactivación de la demanda y el encarecimiento del costo de construcción sugieren que la tendencia podría continuar al alza.
Fabián Achával sostuvo que estos factores configuran una “zona de oportunidad” única. “Los precios de las propiedades, en términos reales, están a niveles comparables a los de 2004. El costo de construcción en aumento también anticipa que los precios podrían seguir subiendo, por lo que quien compre ahora probablemente logrará una mejor inversión”.
Como recomendación para quienes evalúan invertir en ladrillos, Achával sugiere “actuar con rapidez y con asesoramiento profesional, destacando que aún existe dispersión de precios que podría hacer que los compradores dejen pasar oportunidades o paguen más de lo necesario”.
En cuanto a los sectores de mayor demanda, Achával destaca que las propiedades de menor superficie, como monoambientes y dos ambientes, son las más buscadas, porque ofrecen una rentabilidad atractiva para quienes desean invertir con un enfoque de renta.
Para nuevos inversores, la recomendación es simple: adquirir propiedades en barrios de alta demanda (como Palermo, Villa Crespo, Chacarita, Caballito, Almagro, entre otros) donde los precios aún son accesibles y buscar ayuda de un corredor inmobiliario con experiencia en identificar oportunidades.
“Las condiciones actuales presentan una oportunidad favorable para la compra. Con un año de suba sostenida en el mercado de compraventa y regulaciones que impulsan la adquisición, como el blanqueo de capitales y los créditos hipotecarios, es un buen momento para adquirir propiedades. La tendencia indica que los precios podrían seguir en alza debido a la demanda creciente y consolidarse luego del primer trimestre de 2025”, concluyó Leandro Molina.
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