El ajuste por el índice de alquileres baja por primera vez en 53 meses: cuánto se reduce y a qué se debe

El Índice para Contratos de Locación (ICL), que se utiliza para ajustar los valores de los alquileres en contratos vigentes firmados bajo la Ley de Alquileres (derogada a fin de 2023), registró una baja del 10% interanual para noviembre de 2024, la primera reducción de este tipo en 53 meses.

Aunque sigue siendo elevado, con un ajuste interanual del 227,14%, este descenso marca una desaceleración en la suba de alquileres desde que el ICL comenzó a disminuir en agosto, acumulando una caída del 20% en los últimos tres meses.

Quienes deban ajustar su precio en noviembre por ejemplo de $100.000 pasarán a abonar $327.138 al mes hasta octubre de 2025.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó a Infobae: ”Venimos de un período prolongado en el que el ICL marcaba récords mes a mes debido a la escalada de la inflación y el ajuste de salarios. Sin embargo, en septiembre de 2024 se produjo la primera caída en 50 meses, motivada por la drástica reducción de la inflación, y esto se repitió en octubre. Ahora, en noviembre, el ajuste interanual cae del 237% al 227,14 por ciento”.

Este descenso está directamente relacionado con la caída de la inflación: “El ICL es un promedio entre la inflación y los salarios, y con una inflación más controlada, el índice finalmente comenzó a reducirse, agregó Braña.

Cuando perforaría el 200% de aumento

Si la inflación sigue estabilizándose entre el 3% y el 4% mensual, se espera que el ICL pueda perforar la barrera del 200% en los próximos meses.

Aunque es difícil prever con exactitud cuándo se alcanzará este punto, los expertos coinciden en que podría darse entre febrero y marzo de 2025, siempre y cuando la inflación y las negociaciones salariales mantengan su tendencia en línea con el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Celia Molina, de Century 21, afirmó que aunque es complejo hacer predicciones exactas, el ICL podría perforar el 200% si la economía se ajusta al presupuesto previsto para el año próximo. “Si las negociaciones salariales continúan alineadas con el IPC y la inflación sigue estable, es probable que veamos una reducción más considerable en los ajustes de los alquileres en los primeros meses de 2025″.

Sin embargo, desde el sector enfatizan que las condiciones macroeconómicas deben mantenerse estables para que esta previsión se haga realidad.

Dinámica

Desde el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de inmuebles en CABA se mantuvo en alza y oscila en el 170% al cotejarla con enero último.

“La estabilización del dólar y la disminución de la inflación permitieron que los propietarios sean más flexibles a la hora de negociar. La amplia oferta de inmuebles disponibles también influyó, ya que los inquilinos tienen más opciones para elegir, lo que modera los precios”, señaló Molina.

La derogación de la Ley de Alquileres fue clave para el sector inmobiliario. La norma había distorsionado el mercado con restricciones que perjudicaron a propietarios e inquilinos. Con el DNU, el mercado empezó a recuperarse.

Braña afirmó: “La ley de 2020 fue un error que rompió un mercado equilibrado entre propietarios e inquilinos. La derogación fue clave y ahora los contratos se firman con valores más razonables, con ajustes por IPC o ICL, permitiendo negociar precios a la baja, especialmente al inicio del acuerdo”.

Entre Zonaprop, Cabaprop y Argenprop, entre otros portales, se promedian 15.000 departamentos en CABA. Cerca de máximos históricos en la cantidad de propiedades disponibles (casi siempre oscilaron en las 16.000), lo que amplía las opciones para los inquilinos.

Molina señaló que la estabilización de la inflación y del dólar crearon un entorno más favorable para las negociaciones. “Los propietarios están más abiertos a escuchar ofertas y cerrar acuerdos según el mercado. La estabilidad del tipo de cambio reduce la incertidumbre y da mayor seguridad en contratos tanto en dólares como en pesos”.

Valores actuales

Un ejemplo concreto de cómo el ICL impactó en los alquileres es el caso de un departamento de dos ambientes en Parque Patricios, alquilado en febrero de 2024 por $290.000; para el segundo cuatrimestre, el ajuste del ICL llevó el valor a casi $500.000, un monto imposible de sostener en la zona, donde propiedades similares se alquilaban por $400.000 o menos. Como resultado, el propietario acordó una bonificación y fijaron el alquiler en $380.000, que se mantendrá hasta la desocupación en noviembre, cuando el valor suba a 400.000 pesos.

Braña, destacó, que “la baja de los alquileres en términos reales es evidente, especialmente en comparación con el aumento de las expensas, que en muchos casos subieron casi el triple en lo que va del año”.

Precios actuales de alquiler ajustados por el ICL:

• Monoambientes: entre $275.000 y $350.000 mensuales.
• Dos ambientes: entre $400.000 y $450.000 mensuales.
• Tres ambientes: entre $500.000 y $600.000 mensuales.

Estos valores no incluyen expensas. Impulsadas por los costos laborales de los porteros, son un factor clave que afecta el costo de vivir en estos edificios.

“En edificios con porteros permanentes, las expensas crecieron más que los alquileres. En edificios con servicios tercerizados, los costos son mucho más bajos, marcando una diferencia. Es crucial tener mecanismos para controlar estos gastos”, concluyó Molina.