Aunque se derogó la Ley de Alquileres hace 9 meses, aún persiste en la ciudad de Buenos Aires un alto porcentaje de avisos de departamentos que se ofrecen en alquiler y por contratos en dólares.
Un informe privado detectó que del total de las 15.000 unidades disponibles en los distintos barrios porteños, un 51% de las publicaciones están en dólares. Si bien el DNU que desreguló el mercado, posibilitando acuerdos libres entre las partes, permitió que miles de propietarios vuelvan a ofrecer inmuebles en locación, usualmente a dos años de plazo, la situación cambió drásticamente en relación a septiembre de 2023, cuando la oferta a esta altura era un 90% en dólares y había menos de 500 departamentos en pesos en CABA.
Zonaprop, que realizó el análisis, confirmó que actualmente los avisos de alquiler publicados en dólares representan el 51% de la oferta del portal para departamentos de dos ambientes, mientras que el 49% restante está en pesos.
El informe señala que si bien en los dos primeros meses de 2024 la mayor cantidad de departamentos estaba publicada en dólares, entre marzo y junio la oferta en pesos tuvo una tendencia alcista. Sin embargo, pese a que en julio se alcanzó un equilibrio, para agosto se registra un leve aumento en la oferta en dólares.
Juan Bautista Arnaude, titular de Arnaude Brokers, declaró a Infobae: “Un alto porcentaje de los dueños de propiedades sigue teniendo más confianza en dolarizar sus contratos de alquiler. Algunos de ellos confían en que la economía argentina vaya, en un mediano plazo, hacia un esquema bimonetario. Consideran que la mejor forma de protegerse es haciendo un contrato en dólares, pagaderos en dólar billete, y prácticamente neutralizando posibles devaluaciones”.
Las razones detrás de esta tendencia están relacionadas con la búsqueda de los propietarios de proteger sus ingresos frente a la volatilidad del peso argentino, además del hecho de que el nuevo marco regulatorio para los contratos lo permite.
Ethel Casabona, de Century 21 Casabona, explicó: “Considero que, al fijar los alquileres en dólares, los propietarios creen que pueden resguardar su ingreso. Al considerar al dólar como una moneda más estable que el peso argentino, conservar la renta en dólares ofrece una sensación de seguridad para los propietarios y esto también les permite ahorrar o invertir en activos que no se devalúan con la inflación”.
¿Cuánto cuesta alquilar?
El precio promedio de los avisos en dólares para alquilar un departamento de dos ambientes en CABA, según Zonaprop, es de USD 586 (valor que disminuye un 6% desde agosto 2023).
Puerto Madero se mantiene en el ranking de los barrios más caros para alquiler desde hace más de dos años. Un departamento de dos ambientes se alquila por USD 1.393 al mes. Palermo es el segundo barrio con la oferta más cara, cuesta USD 834 mensuales.
Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, detalló: “Para el caso de un departamento de 2 ambientes, los precios promedio son los siguientes: alquiler de corto plazo o relocation (desde 1 mes hasta 1 año), USD 850 por mes; mientras que los alquileres tradicionales de vivienda (pacto a 2 años) promedian en USD 385 por mes”.
Para unidades de tres ambientes, los valores promedian entre USD 500 y USD 600 mensuales, aproximadamente, dependiendo de las zonas; son valores referenciales. Al haber aumentado la oferta de unidades en alquiler (luego de derogarse la Ley de Alquileres), los precios bajaron en varios casos.
Arnaude añadió: “Varias unidades de alquiler temporario ya no tienen la demanda de antes con un tipo de cambio más favorable. Esto llevó a que se destinen a contratos de largo plazo, lo que está bajando los precios en algunos casos. Sin embargo, las unidades más chicas siguen con alta demanda”.
Cuales subieron más
Colegiales es el barrio que presenta mayor aumento en el precio medio, con una variación interanual de 6,63%; en agosto de 2023, el alquiler de un departamento de dos ambientes se ubicaba en USD 762 mensuales y hoy cuesta USD 812 mensuales.
Por otro lado, el 88% de los barrios registra una caída en los precios medios de alquiler en dólares. San Telmo presenta una caída del 20% en los precios a nivel interanual y un departamento se alquila por 702 dólares mensuales, confirmó Zonaprop. Le siguen San Nicolás, con un precio medio de USD 594 por mes, un 19% menos que hace un año.
Demanda y dinámica de contratos
El público que busca unidades en dólares es variado: desde turistas que vienen de visita a CABA, hasta familias que necesitan hacer un contrato largo para generar una mayor estabilidad en el tiempo.
Generalmente todos los contratos se efectúan a dólar billete o bien su equivalente a la fecha del dia de pago de los alquileres.
“Los barrios con más demanda de alquileres en dólares y con mayor precio de mercado son los que tienen demanda turística o próximos al centro porteño, con accesos a zonas de grandes ofertas gastronómicas y comerciales, como Palermo, Recoleta, Puerto Madero, Belgrano”, señaló Casabona.
En cuanto a los barrios con menor demanda se encuentran Monserrat , Villa Crespo y Microcentro. Casabona amplió: “Los más económicos son Flores, Monte Castro, Mataderos, Liniers y más aún si considerasen rentarlos en moneda extranjera”.
Si los departamentos que se ofrecen son para acuerdos temporarios deben estar equipados y amoblados.
Rizzo explicó: “Los precios en dólares se mantienen en los alquileres de corto plazo y turísticos, que van de un mes a un año. Al ser contratos breves, la indexación no influye tanto. En alquileres diarios, como Airbnb, no es necesario indexar. Para seis meses se pacta un valor fijo y se actualiza un 10% al renovar; en contratos de un año, el valor es fijo en dólares”.
No se exige garantía tradicional; existen seguros que protegen a ambas partes. En plataformas como Airbnb, las garantías cubren los bienes del propietario y aseguran al inquilino los servicios ofrecidos, incluidos en el precio y cobrados a ambas partes.
“Si son para pactos que habitualmente se extienden a dos años, habitualmente se pide una garantía propietaria o seguro de caución, mes de depósito en garantía y un mes por adelantado”, comentó Arnaude.
Por zonas
A continuación se detallan los valores de alquileres por barrios en CABA según Zonaprop para departamentos de dos ambientes y 50 m2:
Puerto Madero: USD 1.393.
Palermo: USD 834.
Colegiales: USD 812.
Núñez: USD 785.
Belgrano: USD 770.
Monserrat: USD 730.
Recoleta: USD 709.
San Telmo: USD 702.
Retiro: USD 689.
Chacarita: USD 658.
Villa Urquiza: USD 650.
Villa Crespo: USD 630.
Almagro: USD 627.
San Nicolás: USD 594.
Caballito: USD 593.
Balvanera: USD 537.
Villa Ortúzar: USD 529.
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