Hipotecarios UVA: en julio se otorgaron créditos por USD 17 millones, en su mayoría para clientes de altos ingresos

Durante el mes de julio los bancos otorgaron préstamos hipotecarios UVA por $21.833 millones, lo que equivale a 17 millones de dólares al tipo de cambio financiero. La cifra triplica a los $6.869 millones de junio pero a la vez marca que la segunda etapa de los créditos para la vivienda ajustados por inflación recién comenzó a ponerse en marcha.

Tomando los valores de mercado, el monto de nuevos préstamos hipotecarios UVA otorgado en julio puede equivaler a cerca de 200 créditos en el mes, una cifra todavía muy incipiente, tanto para reactivar el mercado inmobiliario como para aportar algo de combustible a una economía en recesión.

Prácticamente todos los bancos del sistema financiero ya tienen en marcha sus línea de hipotecarios UVA. Un informe del BCRA destaca que en julio hubo “crecimiento real desestacionalizado del crédito hipotecario por primera vez en 6 años, al aumentar 4% respecto a junio”. La etapa de la implementación, con nuevas herramientas digitales en relación a 2016 y la difusión del lanzamiento está terminada. También pasó el primer aluvión de consultas a través de distintos canales de atención.

En todos los bancos relatan una situación parecida. Hay muchos interesados pero sin los ingresos suficientes para calificar para el préstamo. Para la compra de un departamento de dos ambientes en un barrio porteño promedio, el grupo familiar debe contar con ingresos no inferiores a 2,5 o 3 millones de pesos. Y además, contar con el 25% o 30% del valor de la vivienda, ya que el banco no financia el 100 por ciento. Así, la amplia mayoría de esas consultas quedan truncas al hacer las primeras cuentas.

¿Quiénes consiguen acceder a estos primeros préstamos ya otorgados? En los bancos destacan varios grupos. Uno de ellos son sus propios empleados, que tienen salarios fuertes, conocen la mecánica de la gestión y en algunos casos reciben algún beneficio en la tasa. Otro grupo son aquellos que necesitan cubrir solo una parte pequeña de la propiedad, aún cuando los bancos prestan hasta un tope del 75 u 80% de su valor. Quienes necesitan, por caso, 40 o 50 mil dólares para mudarse a una vivienda con un ambiente más, tienen más facilidad para calificar. Por supuesto, también consiguieron acceder a un préstamo aquellos clientes con ingresos altos.

También explican en el sistema financiero que para expandir el crédito hipotecario hace falta tiempo para que ocurran varias cosas. La primera, por supuesto, es que siga desacelerándose la inflación y con ello se recuperen los ingresos. Ello permitirá que muchos clientes que hoy no califican puedan hacerlo. A la vez, las asociaciones bancarias negocian con el BCRA una modificación normativa para aligerar la carga impositiva de los préstamos.

También esperan que se afiance la reactivación del mercado de alquileres. La derogación de la ley del Gobierno anterior empezó a normalizar la actividad y puede llevar a muchos pequeños inversores a “calzar” la cuota de un préstamo UVA con el ingreso de un alquiler mensual ajustado por la misma vía. A esto, puede sumarse el blanqueo de capitales, que promete flexibilidad y penalidades mucho más bajas que en otros planes similares.

“No vamos a tener un boom de crédito hipotecario, no están dadas las condiciones todavía para eso y es lógico que sea así”, dice el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, quien traza una comparación con la primera etapa de los préstamos UVA, que se lanzaron en abril de 2016 pero recién se masificaron en 2017, por lo que cree que todavía hay que esperar.

Hay además una situación macro muy diferente. “La regulación de los préstamos es muy similar a la de 2016. El valor del metro cuadrado y las tasas que están cobrando los bancos, también son parecidas a ese momento. La gran diferencia son los ingresos de la población. Hay 25 puntos más de pobreza, lo que determina que el mercado que puede aspirar a un préstamo hipotecario es mucho más chico que hace unos años”, advirtió González Rouco. “Mientras no suba el poder de compra del salario frente al valor del metro cuadrado, el crédito para la vivienda no va a expandirse”, explicó.

Otro dato indicativo de que el crédito hipotecario en UVAs todavía no se puso en marcha es el desempeño de los plazos fijos UVA. En julio, los depósitos en UVA cayeron en $54.000 millones, lo que equivale a un 3,7% de su stock total. El dato evidencia que aún no hay una masa crítica de deudores en UVA que dejen su dinero en esa inversión casi obligada: quien se endeuda en UVAs, es lógico que ahorre en UVAs, aún cuando el plazo fijo ajustado por inflación tenga un mínimo de 180 días. Eso tampoco está ocurriendo.

El plazo fijo en UVA fue una gran apuesta para muchos ahorristas en la primera mitad del año, en tiempos en que el dólar estuvo calmo y la tasa del plazo fijo tradicional fue muy baja e inferior a la evolución de la inflación, que venía de un pico del 25% en diciembre. Fue una gran tentación para hacer carry trade, es decir, vender dólares para “hacer tasa” en pesos durante un tiempo y luego volver a recomprar más dólares. Cuando esa operación dejó de ser una opción, los plazos fijos UVA empezaron a caer. Y no aparece el interés por parte de tomadores de créditos en esa modalidad.