Nuevo Puerto Madero: ¿qué barrio emerge con sus construcciones y fortalece su mercado inmobiliario?

Con una inversión estimada en USD 250 millones, los edificios proponen unidades de hasta 5 ambientes, También se proyectan oficinas y amplias áreas de gastronomía

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En las inmediaciones de la Plaza Félix Lima, entre Arias, Ramallo, Cuba y Arcos, se observa un notable movimiento de nuevas obras en desarrollo y otras que están por comenzar en el barrio de Núñez
En las inmediaciones de la Plaza Félix Lima, entre Arias, Ramallo, Cuba y Arcos, se observa un notable movimiento de nuevas obras en desarrollo y otras que están por comenzar en el barrio de Núñez

Núñez, un barrio en constante evolución, emerge como el destino predilecto para una diversa gama de residentes en busca de propiedades en proceso de construcción de hasta 5 ambientes. Situado en el norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, registra una de las transformaciones más significativas en los últimos años, fusionando la tradición de sus antiguas casonas y PH con un auge de nuevos desarrollos, varios de ellos de lujo tanto para uso residencial como comercial.

A lo largo de la Avenida del Libertador, se destacan imponentes edificios, ofreciendo vistas panorámicas al río de la Plata. Si bien algunos de estos edificios son residenciales, en los últimos tiempos hubo un notable avance en la construcción de torres corporativas premium, como las emblemáticas edificaciones próximas con el Parque de Innovación, frente al club River Plate.

El panorama de renovación en Núñez no se limita solo a nuevas construcciones que aspiran a transformarlo en un nuevo “Puerto Madero”. También se observa un repunte en el mercado de viviendas usadas, convirtiendo a este barrio en uno de los pocos donde los valores inmobiliarios comenzaron a recuperarse después de una prolongada caída desde 2018 hasta finales de 2023.

El panorama de renovación en Núñez no se limita solo a nuevas construcciones

Emilio Fauro, de Fauro Propiedades, dijo a Infobae que “este barrio fue testigo de un auge en la construcción de edificios corporativos de categoría, impulsado por su proximidad con la Avenida General Paz y la llegada de grandes empresas desarrolladoras. En el ámbito residencial, los departamentos de 3 ambientes en edificios premium son los más predominantes, con una demanda en unidades de 70 metros cuadrados en adelante”.

La desarrolladora Raghsa lleva adelante un edificio y compró recientemente la ex estación de servicios ubicada en Avenida del Libertador y Manuela Pedraza, frente al Centro Empresarial Libertador (Foto Gentileza: Ana Bourse)
La desarrolladora Raghsa lleva adelante un edificio y compró recientemente la ex estación de servicios ubicada en Avenida del Libertador y Manuela Pedraza, frente al Centro Empresarial Libertador (Foto Gentileza: Ana Bourse)

Actualmente se levantan más de 20 desarrollos próximos con las avenidas Del Libertador y Cabildo que superan inversiones por más de USD 250 millones.

Características

A pesar del auge en construcciones de baja altura que conviven con casas residenciales y bulevares arbolados, se mantiene un entorno tranquilo y verde gracias a modificaciones en el Código de Construcción. Esta zona se caracteriza por emprendimientos premium que buscan integrarse con el entorno, ofreciendo departamentos con características de casas: terrazas privadas, parrillas y piscinas individuales.

Los departamentos tienen características de casas: terrazas privadas, parrillas y piscinas individuales

“La mayoría de los inversores y residentes, ya sean familias, jóvenes profesionales o inversores, se inclinan por propiedades modernas con comodidades. Núñez ofrece ventajas comparativas, como su conectividad con la zona norte y el centro porteño, calles tranquilas, espacios verdes cerca del río, opciones para hacer ejercicio y una amplia oferta gastronómica. Además, alberga instituciones educativas y universidades, con expectativas de crecimiento con la finalización del Parque de Innovación en el ex Tiro Federal”, detalló Martín Pinus, de Martín Pinus Real Estate.

A diferencia de Palermo, donde predomina la locación turística, Núñez es una opción para alquileres tradicionales.

Render de Casa Magna, en la Esquina de Cuba y Manuela Pedraza, allí estaba La Guitarrita, un clásico negocio gastronómico que se mudó a Belgrano
Render de Casa Magna, en la Esquina de Cuba y Manuela Pedraza, allí estaba La Guitarrita, un clásico negocio gastronómico que se mudó a Belgrano

Si bien persiste una parte de la población tradicional del barrio, la demanda actual de propiedades también proviene de nuevos residentes que son cada vez más exigentes al elegir su hogar, priorizando la seguridad y amenities.

Pinus agregó: “Además de las comodidades estándar como piscinas, parrillas y gimnasios, buscan servicios adicionales como espacios para bicicletas, microcines, áreas de juego para niños, piscinas con borde infinito y vistas panorámicas”.

Además de las comodidades estándar como piscinas, parrillas y gimnasios, los nuevos compradores buscan servicios adicionales (Pinus)

En cuanto al interior de las viviendas, los desarrolladores destacan que los posibles compradores prefieren espacios amplios, luminosos, integrados, con áreas de recepción, almacenamiento adecuado, privacidad en los dormitorios, baños de cortesía para invitados y áreas para el teletrabajo.

Además, observan que hay quienes buscan la experiencia de vivir en un edificio con el estilo de una casa, con terrazas, piscinas y parrillas privadas, o incluso jardines individuales. Esta tendencia, impulsada por la pandemia, fue aprovechada por los desarrolladores en proyectos como Casa Magna o Pentamodo con unidades vanguardistas.

En paralelo al desarrollo residencial, los avances en la construcción de edificios corporativos de lujo están transformando la zona. Estos desarrollos, junto con los existentes, están atrayendo a grandes empresas y grupos empresarios que buscan establecer o reubicar sus oficinas.

Centro Empresarial Libertador captó empresas de primer nivel y esta parte también es denominada como "Catalinas del Norte" (Foto Gentileza: Ana Bourse)
Centro Empresarial Libertador captó empresas de primer nivel y esta parte también es denominada como "Catalinas del Norte" (Foto Gentileza: Ana Bourse)

“Este crecimiento del sector corporativo contribuye a crear un entorno de vida y trabajo óptimo, redefiniendo así la identidad de Núñez”, comentó Pinus.

Foco de atracción

La creación del Parque de Innovación consolida al barrio como un foco de atracción para nuevos proyectos residenciales, comerciales y de oficinas que buscarán tentar startups.

El Parque de Innovación frente a River Plate. El proyecto que combinó lo público por parte del Gobierno porteño con los privados que adquirieron las parcelas que transformarán la zona
El Parque de Innovación frente a River Plate. El proyecto que combinó lo público por parte del Gobierno porteño con los privados que adquirieron las parcelas que transformarán la zona

Iván Chomer, CEO de GCH, contó a Infobae que “este proyecto, que se espera atraiga a diario aproximadamente 30.000 personas, promete convertirse en un centro neurálgico de innovación y creatividad, generando un gran impacto en toda la ciudad con un espacio único donde el talento, la tecnología y la ciencia convivirán con unidades residenciales de alto estándar.

Se prevé un diseño arquitectónico llamativo, con grandes edificios de estructuras modernas y un uso abundante de vidrio (Chomer)

Grandes instituciones educativas como la Universidad de Buenos Aires, la Universidad Tecnológica Nacional, el Instituto Tecnológico de Buenos Aires y la Universidad Torcuato Di Tella, junto con empresas de renombre, se alojarán en este lugar.

“Se prevé un diseño arquitectónico llamativo, con grandes edificios de estructuras modernas y un uso abundante de vidrio. Esta tendencia refuerza el notable auge que el barrio experimentó en su desarrollo urbanístico, similar al crecimiento inicial de Puerto Madero”, amplió Chomer.

Obra sobre Correa al 1900
Obra sobre Correa al 1900

Valores

En Núñez, tanto lo nuevo como las viviendas existentes se destacan en el mercado inmobiliario actual.

El valor promedio por m2 en el mercado de viviendas usadas encontró estabilidad, e incluso en algunos casos se registra un leve aumento que en algunos casos trepa al 7% interanual, impulsado por la expectativa en el mercado y el incremento en los costos de construcción.

Pablo Valencia Neira, de Valencia Neira Real Estate, dijo que “los departamentos monoambientes o de 2 ambientes resistieron mejor la caída en comparación con unidades más grandes, especialmente aquellas más recientes. El crecimiento continuo de esta zona sugiere que este aumento de valor se reflejará en el mercado a largo plazo”.

En el panorama de precios, se presentan oportunidades para diversos perfiles de compradores. Los departamentos usados se sitúan en un rango de USD 1.800 a USD 2.000 por m2.

Existe una oferta para los compradores más exigentes que buscan un mayor nivel de confort, con desarrollos que ofrecen todas las comodidades y amenities posibles (Valencia Neira)

Los desarrollos próximos a estrenar ofrecen propuestas sin amenities pero de calidad, con espacios comunes como parrilla, lo que se traduce en expensas más bajas, con valores alrededor de los USD 2.200 por m2.

“Además, existe una oferta para los compradores más exigentes que buscan un mayor nivel de confort, con desarrollos que ofrecen todas las comodidades y amenities posibles, con precios en el orden de los USD 3.200 a USD 3.500 por m2 en modalidad de pozo”, dijo Valencia Neira.

En este radio del norte de CABA las cocheras son altamente demandadas al momento de buscar departamentos u oficinas.

Vivienda ubicada en Quesada y Montañeses
Vivienda ubicada en Quesada y Montañeses

En cuanto a los valores de venta de unidades de 2 y 3 ambientes, tanto nuevas como usadas, con y sin cochera, se presentan las siguientes opciones:

  • Departamento de 2 ambientes a estrenar, ubicado en esquina y sin cochera, en un edificio sin seguridad ni amenities, con un precio de USD 2.900 por m2, con 54 m2 de superficie.
  • Departamento de 3 ambientes, situado en un edificio de categoría con amenities y seguridad, con 5 años de antigüedad, se encuentra a la venta a USD 3.200 por m2, con 75 m2.
Aura Núñez, en Cuba entre Arias y Deheza, es otro proyecto en curso que promete enriquecer aún más el entorno urbano
Aura Núñez, en Cuba entre Arias y Deheza, es otro proyecto en curso que promete enriquecer aún más el entorno urbano

Emilio Fauro agregó: “Es importante destacar que en Núñez, el valor de las cocheras varía dependiendo del edificio, oscilando entre los USD 25.000 y USD 35.000 por unidad”.

Las propiedades usadas, según Zonaprop, arrancan en alrededor de USD 140.000 para un 3 ambientes, y desde USD 200.000 para 4 ambientes. Esto dependerá de la antigüedad, el estado y metraje de la unidad, así como del tipo de edificio.

Dentro de las opciones que llegarán sobresalen viviendas tipo casa con grandes aventanamientos y conexión fluida con el exterior
Dentro de las opciones que llegarán sobresalen viviendas tipo casa con grandes aventanamientos y conexión fluida con el exterior

En cuanto a las unidades a estrenar, los precios de los 2 ambientes se ofrecen desde USD 120.000, según el emprendimiento; un 3 ambientes puede costar de base entre USD 180.000 y USD 200.000, mientras que un departamento de 4 ambientes, parte de 250.000 dólares.

Iván Chomer explicó que al comprar en pozo “esta modalidad ofrece la ventaja de financiar la propiedad con un adelanto del 25% en dólares y 36 cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”.

Además de las nuevas construcciones, estas áreas también están experimentando un auge en opciones gastronómicas, agregando valor a la vida comunitaria del barrio. Aquí la intersección de Arribeños y Manuela Pedraza
Además de las nuevas construcciones, estas áreas también están experimentando un auge en opciones gastronómicas, agregando valor a la vida comunitaria del barrio. Aquí la intersección de Arribeños y Manuela Pedraza

Áreas en expansión

La Avenida del Libertador emerge como un punto focal, albergando edificios de alta categoría y una creciente presencia de importantes desarrollos corporativos: algunos la llaman también “Catalinas del Norte”.

Esta revitalización no se limita únicamente a la avenida principal, sino que se extiende a las calles circundantes, como Cuba, Manuela Pedraza, Arcos, Campos Salles, Arribeños y el boulevard de Comodoro Rivadavia.

Zona de las calles Grecia y Arias con el verde como protagonista
Zona de las calles Grecia y Arias con el verde como protagonista

“Otras arterias demandadas de la zona son Arcos, Vuelta de Obligado, y las aledañas a la Plaza Félix Lima, como Arias y Deheza”, dijo Chomer.

En términos de perspectivas, se espera que el crecimiento de Núñez se expanda más hacia la Avenida General Paz y el vecino barrio de Saavedra, donde aún existen oportunidades de desarrollo.

Martín Pinus concluyó: “Es importante destacar que la modificación del Código de Construcción, que prohíbe edificaciones en altura en la zona de Las Lomas, contribuye a preservar la identidad y el carácter residencial de esta área”.

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