Se actualizan los precios de los alquileres y otra vez hay récord histórico: cuál es el aumento de febrero y cómo calcularlo

Los contratos de alquiler formalizados antes de la implementación del DNU de Javier Milei continúan en vigor y, en su mayoría, se ajustan anualmente. El próximo mes de febrero esa suba tendrá un nuevo un récord, con un aumento del 147,11%. Aquellos inquilinos que pagaban $100.000 por un departamento de tres ambientes hasta ahora deberán destinar $247.110 mensuales hasta enero de 2025.

Estos ajustes en el costo del alquiler se determinan mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central. A pesar de la derogación de la normativa creada en junio de 2020, esta aún mantiene su vigencia para los contratos previamente firmados.

El ICL, a su vez, se construye considerando dos variables: la inflación y los salarios. En lo que respecta a la inflación, se utiliza el convencional Índice de Precios al Consumidor (IPC), publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec). En cuanto a los salarios, se toma en cuenta la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, subrayó a Infobae que “ambos mantienen una inercia que no muestra signos de detenerse en lo inmediato. Eso provoca que los ajustes en los contratos firmados hasta el 17 de octubre pasado (fecha de la reforma de la ley, ahora derogada) continúan experimentando incrementos significativos. De hecho, se proyecta que después del 16 de febrero próximo, el aumento alcance un 158% interanual”.

Estas cifras se calcularon utilizando datos de noviembre de 2023. Por lo tanto, en el próximo ajuste se reflejará la inflación más alta de las últimas décadas, que fue del 25,5% el mes pasado. Esto implica que el valor continuará subiendo para aquellos que deban volver a calcular su precio de forma interanual en marzo próximo.

Basándose en el ICL, el incremento en los alquileres para los contratos actualizados el 1 de febrero de 2024 será del 147,11%, porcentaje que supera el 137,5% registrado en enero. Este incremento consolida la tendencia de aumentos de tres dígitos, una situación difícil de revertir hasta que la inflación disminuya drásticamente.

Cómo calcularlo

Para calcular el nuevo monto de alquiler a partir de febrero, es necesario multiplicar la cantidad previa hasta este mes por el coeficiente correspondiente, según la fecha de actualización del contrato.

La aplicación del ajuste, basado en el ICL, implica consultar el índice en el sitio web oficial del BCRA, accediendo a la pestaña Estadísticas y luego a Principales Variables. Otra alternativa es utilizar la calculadora disponible en el portal del Colegio Profesional Inmobiliario porteño.

En las dos opciones se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento; seleccionar la fecha de actualización del contrato e indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar: a manera de ejemplo, si el contrato por $100.000 (por un 3 ambientes en CABA) debe ajustarse el 1 de febrero próximo, a partir de esa semana pasará a pagar $247.110 por mes y el aumento representa una suba del 147,11% interanual.

Panorama actual

Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el pasado 29 de diciembre, la oferta inmobiliaria experimentó un crecimiento constante. En la actualidad, en los portales especializados se encuentran disponibles más de 8.000 inmuebles, con opciones de pago tanto en pesos como en dólares.

Se continúan realizando acuerdos mediante el ICL, aunque ahora con ajustes trimestrales o cuatrimestrales y con una duración máxima de dos años, en contraste con los tres años estipulados por la ley derogada.

“En nuestro caso, todos los acuerdos hasta el momento incluyen ajustes por ICL, y desde recomendamos considerarlo como una alternativa beneficiosa, especialmente equitativa. Sin embargo, con el DNU actual en vigencia, que otorga total libertad a las partes, ya no existen modelos rígidos de contratos ni condiciones uniformes que se repitan en todas las locaciones. Todo dependerá del perfil del inquilino, ya sea en términos de la industria o actividad en la que se encuentre”, comentó Braña.

Sobre la oferta, como nunca había ocurrido en los últimos 4 años, se nota una muy fuerte recuperación de la oferta y en algunos portales supera el 40% interanual.

Mariano Lo Valvo, de una inmobiliaria que opera en la zona norte porteña, señaló “que las reacciones iniciales indicaron que muchos propietarios, previamente retirados del mercado, expresaron su interés en reintegrar sus inmuebles al inventario”.

En Coghlan ahora hay más de 20 unidades en pesos (cuando hace más de 60 días sólo había opciones en dólares). Por ejemplo, un 3 ambientes sobre Melián al 3200 de 60 metros cuadrados se alquila por $320.000 mensuales.

Un monoambiente en Yatay y Ángel Gallardo, en Almagro, se ofrece por $120.000 con ajuste semestral por ICL. Y un 2 ambientes amoblado en Parque Patricios (Caseros al 2400) tiene un valor de $290.000 con ajuste cuatrimestral por ICL. Y un tres ambientes, en Barrio General Savio, en Villa Lugano, tiene un precio inicial de $120.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.

Lo Valvo concluyó: “Predominan propuestas con duración de 2 años, con ajustes trimestrales en algunos casos y cada 4 meses en otros. La gran incógnita es si dichos ajustes resultan viables para los inquilinos, considerando que los salarios no se están ajustando al mismo ritmo que la inflación. Además, enero por el efecto vacaciones se caracteriza históricamente por ser un mes de baja actividad en el mercado inmobiliario”.