Alquileres: la oferta porteña creció un 25% en pocos días y aparecieron departamentos en barrios donde no había opciones

Comienzan a advertirse cambios significativos en la oferta de viviendas en locación Post DNU de Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres. Las propuestas en pesos y dólares experimentan un crecimiento diario, y según un análisis privado, se registra un aumento del 25% interanual en la ciudad de Buenos Aires. Ahora se encuentran departamentos en barrios como Agronomía, Mataderos y Parque Patricios, que hace más de 60 días atrás no contaban con opciones de alquiler.

El incremento del 25% se basa en un promedio obtenido de la investigación llevada a cabo por Soledad Balayan de Maure Inmobiliaria. Este análisis se enfoca en dos destacados portales del segmento inmobiliario: en Zonaprop, se observa un aumento del 20% en las propuestas de alquiler al comparar enero de 2023 con el presente, mientras que en Argenprop la cifra asciende al 46% interanual.

La diversidad de opciones, con acuerdos libres y flexibilidad en ajustes, plazos y monedas, está incentivando a los propietarios a ofrecer nuevamente sus inmuebles. En Zonaprop, por ejemplo, la oferta supera los 8.100 departamentos, con más de 1.200 unidades de tres ambientes, ideales para una familia tipo. Esto representa un cambio notable, ya que hace 60 días, apenas superaban las 200 propuestas, con el 70% en dólares.

También se advierten unidades de 4 ambientes, más de 600, cuando en septiembre había sólo 150 en distintos barrios porteños.

Actualmente se ofrece un 4 ambientes en Montiel y Ercilla, en el barrio Naón en Mataderos por $350.000 con ajustes semestral por Índice de Precios al Consumidor (IPC), un tres ambientes en Pedro Morán al 2300 en Agronomía, por $300.000 mensuales con ajuste semestral a través del Índice de Contratos de Locación y un tres ambientes en Alberti al 1800, Parque Patricios, por $400.000 mensuales y ajuste cuatrimestral por IPC.

Lo ideal es hacer acuerdos en pesos

Armando Pepe, referente del sector inmobiliario, brinda un panorama en constante evolución sobre la oferta de propiedades en alquiler. “El día 29 de diciembre, fecha efectiva del DNU, la oferta aumentó sin parar. En un breve lapso, el 4 de enero, este número aumentó a 6.500, y posteriormente, superando las 7.400 unidades. El crecimiento es constante y diversificado de la oferta, con un 60% de las propiedades en dólares y un 40% en pesos”.

En este contexto, expertos hacen hincapié en su recomendación a los propietarios de realizar contratos en pesos, argumentando que los argentinos no cobran en moneda extranjera.

“En lo que va de enero bajamos el precio de dos unidades publicadas en pesos. La propuesta de plazo es de 2 años con ajustes trimestrales en algunos casos y cada 4 meses en otros. La cuestión clave es la viabilidad de estos ajustes para los inquilinos, considerando que los salarios no están evolucionando al mismo ritmo que la inflación. Además, enero tradicionalmente representa un mes de menor actividad en el mercado inmobiliario, ya que muchas personas optan por tomar vacaciones, especialmente aquellas con mayor poder adquisitivo, dada la estacionalidad de costos asociados a viajes en este mes”, explicó Balayan.

En las inmobiliarias advierten que el mercado después de tres años comienza a ponerse en movimiento en materia de alquileres.

Marta Liotto, de Liotto Propiedades, destacó la tendencia general de volver al plazo de 24 meses estipulado por el Código Civil y Comercial. “Los ajustes, pactados cada tres o seis meses, siguen la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC), contribuyendo a la desaceleración de las subidas de los valores iniciales”, dijo.

Precios de partida y consejos

En el actual mercado de libertad, los expertos coinciden en que es crucial abordar las negociaciones con apertura para llegar a acuerdos. Esto implica la necesidad de que ambas partes alcancen entendimientos en varios puntos clave.

El intermediario juega un papel fundamental al consensuar términos contractuales, proporcionar información integral a ambas partes y buscar el mejor ajuste entre inquilino, propietario e inmueble. Aunque el precio inicial es un filtro importante, no es el único, ya que diversas variables deben considerarse, especialmente dado el nivel de libertad permitido por el DNU (se pueden pactar con ajustes en pesos, dólares, euros, productos, UVA, entre otros).

Lo aconsejable es que tanto propietarios e inquilinos revisen bien antes de firmar el contrato. En cuanto a la moneda de pago y actualización de los contratos de alquiler, el artículo 1199 establece que los alquileres podrán ser establecidos en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según el acuerdo de las partes. Sin embargo, el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

Pepe señaló: “Aunque los precios no bajaron demasiado, están en proceso de estabilización. Estimo que se irán ajustando, de manera similar a la dinámica del mercado del tomate. En situaciones donde escasea el tomate, su precio puede alcanzar los $2.000 por kilo, luego baja a $700 y todo sigue la ley de oferta y demanda hasta alcanzar un equilibrio”.

Expertos señalan que, en caso de que la oferta siga en aumento, los precios podrían experimentar descensos pronunciados en el punto de partida en el futuro cercano.

“En algunos casos, los valores iniciales bajaron hasta un 20%, confirmando una señal clara de que el mercado inició su camino hacia la recuperación. Aunque esta tendencia varía en cada barrio y zona de la ciudad, las primeras reacciones indican que varios propietarios que habían retirado sus inmuebles del mercado buscan volver a ponerlos en alquiler”, concluyó Liotto.