Desde que el nuevo Gobierno liderado por Javier Milei emitió el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) presidencial derogando la Ley de Alquileres, se observa un gradual aumento en la presencia de departamentos de tres ambientes en la oferta inmobiliaria de la ciudad de Buenos Aires. Este fenómeno busca atraer a familias de clase media con uno o dos hijos que buscan trasladarse a una vivienda con dos dormitorios.
Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los departamentos de 3 ambientes experimentaron el mayor aumento, alcanzando un 308,7% interanual hasta diciembre pasado.
Con un costo promedio de $470.000 en CABA, estos números resultan inaccesibles para los trabajadores asalariados que buscan alquilar, especialmente considerando las expensas que superan los $40.000 mensuales. Mantener una vivienda no propia demanda un esfuerzo financiero considerable.
“El notable aumento interanual en las propiedades de tres ambientes en CABA no sólo se atribuye a la escasez de oferta en el mercado actual, sino también al estatus de barrio en tendencia en los últimos años. Hay zonas como Chacarita, Almagro o Villa del Parque, entre otros, que experimentaron un crecimiento turístico significativo gracias a sus atractivos culturales, diversidad de lugares gastronómicos y artísticos, así como sus amplias áreas verdes, destacándose como una fusión entre la tradición y la modernidad”, destacó a Infobae Gustavo Lo Valvo, de la inmobiliaria homónima.
Expertos advirtieron un incremento en las consultas de propietarios interesados en revertir sus inmuebles hacia la modalidad de locación tradicional, optando por marcos desregulados. Esta tendencia se manifiesta con acuerdos de alquiler limitados a un máximo de dos años de duración a partir de este momento y a través del Código Civil y Comercial.
Zonas sin oferta
Actualmente, varios barrios de CABA presentan una carencia de ofertas en pesos para alquileres de departamentos de tres ambientes. Entre estos se incluyen Agronomía, Colegiales, Mataderos, Versalles, Villa Pueyrredón, La Boca, Parque Patricios, Saavedra, Chacarita, entre otros.
Darío Tellería, de una inmobiliaria de la zona de Floresta, dijo que “la oferta de departamentos de tres ambientes es limitada, y la demanda dirigida a este segmento es muy amplia. En consecuencia, la disponibilidad de inmuebles de este tipo en alquiler es escasa, lo que lleva a los propietarios a solicitar montos de alquiler superiores en comparación con otras categorías”.
Durante el trimestre pasado, la responsabilidad de la situación de la carencia de unidades de tres ambientes recaía en los alquileres temporarios. Ahora, con la reciente derogación de la ley se observa que los inmuebles previamente ofertados en moneda extranjera se están anunciando en pesos, pero utilizando el valor del dólar billete.
“Este cambio podría resultar en estadísticas futuras que reflejen una mayor oferta, aunque con valores realmente exorbitantes. Estas nuevas leyes continúan generando distorsiones”, dijo Lo Valvo.
Aunque otras voces contrariamente a la creencia anterior, los alquileres temporarios no son los responsables de la crisis en los alquileres residenciales. La incidencia de la cantidad de alquileres turísticos no es tan significativa.
Tellería amplió: “La publicación de temporarios en pesos crea confusión entre los consumidores y, sin duda, tendrá un impacto en los precios de los alquileres residenciales. La combinación de la actual y la anterior ley de alquileres, junto con la inflación y la crisis en la macroeconomía, generó un cóctel fatal para el mercado de alquileres residenciales”.
A pesar de la situación actual, existe confianza en el segmento de que la tendencia se revertirá gradualmente. Se espera que el DNU y los acuerdos libres entre partes contribuyan a la recuperación progresiva de la oferta. Antes de la implementación de la Ley de Alquileres en junio de 2020, se registraban aproximadamente 9.000 inmuebles en pesos en todos los barrios al mes y la rotación era costante.
Actualmente, esa cifra disminuyó a alrededor de 850, aunque no se distribuyen uniformemente en toda la ciudad.
Valores
Según Reporte Inmobiliario, estos son los precios promedio y las zonas en donde encontrar departamentos de tres ambientes (que superan los 70 metros cuadrados de superficie):
Palermo: $550.000.
Recoleta: $475.000.
Núñez: $455.000.
Belgrano: $450.000
Caballito: $450.000
Villa Crespo: $450.000.
Almagro: $435.000.
Villa Urquiza: $430.000.
Barrio Norte: $410.000.
Villa Luro: $360.000
Flores: $335.000.
Barracas: $300.000.
Monserrat: $290.000.
San Telmo: $280.000.
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