Habrá otro fuerte salto de los alquileres: en medio de máximos históricos, cómo calcular la actualización anual

El mes próximo los inquilinos que deban ajustar el monto de su alquiler se encontrarán con una suba de 137,5% interanual.

En términos prácticos, esto se traduce en que un departamento de 3 ambientes en la ciudad de Buenos Aires, cuyo alquiler ascendía a $150.000 hasta diciembre, experimentará un incremento que lo situará en $356.250 hasta el año 2025.

Es para aquellos inquilinos que formalizaron contratos de alquiler residencial hace uno o dos años, los cuales están sujetos a actualizaciones anuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL). Se trata de acuerdos que continúan en vigencia hasta su fecha de vencimiento.

Aunque el presidente Javier Milei derogó la ley de 2020 mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (que aún no está vigente), es importante destacar que esta medida no tiene efectos retroactivos.

En consecuencia, los contratos vigentes seguirán ajustándose según el ICL. Solo aquellos contratos que hayan iniciado desde el jueves pasado serán eximidos de esta regulación y podrán ajustarse de acuerdo con lo acordado entre las partes. Sin embargo, esta situación podría cambiar en los próximos días, ya que la Comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo del Congreso evaluará el DNU y decidirá si lo aprueba en su forma original.

Aumentos por ICL

Así, para este grupo de inquilinos, los incrementos se determinan en base al ICL, que elabora el Banco Central y considera dos variables: la inflación del Indec y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

Sobre el aumento sin precedentes del 137,5% interanual para enero, Alejandro Braña, miembro del Colegio Profesional Inmobiliario porteño y especialista en Real Estate, explicó a Infobae que “esta cifra extraordinaria se debe a la persistente escalada inflacionaria de los últimos tiempos. La disparidad entre los salarios, que no logran seguir el ritmo de la inflación, explica en gran medida esta situación”.

Actualmente, un departamento de dos ambientes en CABA tiene un precio que oscila en $300.000, los valores subieron con gran fuerza previo al balotaje presidencial y luego de la devaluación durante los primeros días de la gestión nacional que asumió el 10 de diciembre.

Hay barrios porteños en donde los valores subieron un 35% en sólo 20 días. Y por un dos ambientes se llegan a pedir $300.000 en promedio, como en Villa Crespo, Palermo, Saavedra, Chacarita o Caballito, entre otras zonas.

Sobre la derogación de la normativa, Braña, dijo que “se notó alivio y esperanza que el mercado inmobiliario reaccione favorablemente. Tanto inquilinos como propietarios la vienen pasando muy mal hace más de 3 años con la ley impuesta en junio de 2020 y peor aún desde el 17 de octubre pasado, cuando los legisladores lograron lo que parecía imposible, empeorar la norma al reformarla”.

Cómo calcularlo

El cálculo del próximo monto de alquiler implica multiplicar la tarifa actual, vigente hasta diciembre, por el coeficiente correspondiente. Este coeficiente varía según la fecha en la que se actualice el contrato.

En cuanto a la aplicación del ajuste basado en el Índice de Contratos de Locación (ICL), los interesados pueden consultar el índice en la Web del Banco Central. La información se encuentra disponible bajo la pestaña “Estadísticas” y luego en “Principales variables”.

Además, otra alternativa para anticipar el aumento en el alquiler es utilizar la calculadora disponible en el portal del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, la cual se encuentra en su sitio web. También está la opción del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC).

En los tres casos se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento; seleccionar la fecha de actualización del contrato e indicar el monto inicial del contrato.

Para realizar la consulta, el usuario debe elegir las fechas de inicio y finalización del período deseado. A modo de ejemplo, si un contrato para un departamento de 3 ambientes en CABA, con un monto actual de $150.000, vence el 31 de diciembre, el pago mensual se incrementará a $356.250 a partir del primer mes de 2024.

Diferencias

Aunque los contratos sujetos con el ajuste del ICL siguen siendo válidos, la derogación de la ley generó descontento entre las agrupaciones defensoras de locatarios.

Mauricio Retamar, representante de la Asociación Inquilinos Entrerrianos, destacó que el DNU aún no está en vigencia. “Consideramos que es ilegal y anticonstitucional. Estamos respondiendo activamente a consultas sobre contratos que se renuevan en diciembre. A nivel nacional, diversas agrupaciones de inquilinos presentaron demandas contra el DNU. Buscaremos proteger la legislación anterior, creemos que establece un equilibrio en la relación entre propietarios e inquilinos”, dijo.

En contraste, las cámaras inmobiliarias sostienen que la derogación brindará certidumbre. Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (Cofeci), afirmó: “La ley anterior no fue efectiva; la escasez de oferta y la retirada de viviendas para alquileres tradicionales fueron evidentes. Ahora observamos que varios propietarios en todo el país tienen la intención de volver a publicar sus inmuebles para contratos habitacionales de hasta 2 años de duración como máximo”.