En la ciudad de Buenos Aires, el mercado inmobiliario ha experimentado un aumento sostenido en los costos de alquiler de departamentos de dos ambientes. Mientras el Congreso nacional evalúa modificar la Ley de Alquileres sancionada en junio de 2020 (actualmente en vigencia), los precios de alquiler han registrado un aumento récord del 143% en los primeros nueve meses de 2023.
De acuerdo con datos de la plataforma Zonaprop, Núñez se destaca como el barrio más costoso para alquilar departamentos de dos ambientes y 50 metros cuadrados, con un precio medio de $320.362 mensuales. En contraste, Floresta registra el costo más bajo, con $183.919 por mes.
En ciertos barrios de Buenos Aires, como Agronomía, Villa Santa Rita, Lugano, Villa Riachuelo, Nueva Pompeya, Parque Chas y Villa Real, actualmente no hay disponibilidad de departamentos de dos ambientes para alquilar.
Este fenómeno se relaciona con múltiples factores, incluida la situación económica del país, la alta demanda y la escasa oferta de propiedades.
En el ámbito legislativo, tanto la Cámara de Diputados como el Senado están considerando dos dictámenes opuestos para reformar la Ley de Alquileres. Hasta el momento, no se han realizado cambios. Bajo la normativa actual, los contratos de alquiler tienen una duración de tres años y ajustes anuales según el Índice de Contratos de Locación (ICL).
Más buscados
Los tipos de departamentos más demandados son los monoambientes y los de dos ambientes. Vanesa Ibarra de Salguero Propiedades, dijo a Infobae, “que esta tendencia se debe a una combinación de factores. Primero, los precios de estos departamentos son más accesibles. Segundo, la demanda proviene en gran medida de un público joven que se traslada a CABA para estudiar o independizarse. Villa Crespo y Almagro son barrios con alta demanda debido a su proximidad a universidades, medios de transporte como el subte y centros comerciales. Estas zonas ofrecen precios más económicos en comparación con Palermo, pero mantienen una ubicación conveniente”.
Los departamentos de dos ambientes son altamente demandados tanto para alquiler como para compra, y no solo debido a cambios demográficos como matrimonios, divorcios o independización de jóvenes.
Ernesto Turale, abogado y corredor de Turale Inmobiliaria, señaló a Infobae, “que estos departamentos también son una opción atractiva para inversores con capital limitado debido a su flexibilidad para albergar a más de una persona”.
La situación actual muestra una demanda tan elevada que los potenciales inquilinos tienen pocas opciones para elegir. La urgencia por encontrar una vivienda para alquilar, ya sea por primera vez o por necesidad de cambiar de residencia, se enfrenta a una oferta muy limitada.
“Departamentos con balcón y buena iluminación son los más visitados. Si, además, el edificio cuenta con amenities y medidas de seguridad, mejor aún. Sin embargo, dada la escasez de oferta, los inquilinos en busca de alquiler actualmente priorizan que la propiedad esté en buen estado”, agregó Ibarra.
La mayoría de los anuncios de alquiler en CABA están destinados a contratos temporarios y se cotizan en dólares. Según Ibarra, los precios de alquiler para contratos de tres años bajo la legislación actual varían. Para unidades de un ambiente, oscilan entre $150.000 y $200.000, mientras que los departamentos de dos ambientes tienen precios que comienzan en $200.000, especialmente en los barrios de Almagro y Villa Crespo”.
Aunque la demanda de alquiler puede variar según la zona de la ciudad y, en muchos casos, la edad del inquilino influye en las preferencias, los barrios con una mayor oferta de unidades de dos ambientes suelen estar en el corredor norte porteli. Estos incluyen Palermo, Belgrano, Recoleta y Núñez, a los que se suma Caballito.
Según Turale, “los inquilinos que buscan departamentos de dos ambientes generalmente no priorizan las áreas comunes, aunque si las tienen ofrecen un plus. Estos inquilinos suelen tener un presupuesto limitado y valoran otros factores como la ubicación y la seguridad. Las unidades más demandadas son aquellas que ofrecen buena iluminación y un diseño que maximiza la sensación de espacio”.
Valores
A continuación se publican los precios mensuales de los alquileres para propiedades de 2 ambientes y en pesos en CABA según Zonaprop:
Núñez: $320.362.
Palermo: $300.732.
Colegiales: $291.229.
Belgrano: $280.679.
Villa Urquiza: $278.407.
Villa Crespo: $277.783.
Recoleta: $263.145.
Chacarita: $252.542.
Saavedra: $246.806.
Retiro: $259.273.
Caballito: $259.190.
Almagro: $246.047.
Villa Devoto: $243.057.
Parque Chacabuco: $241.432.
Villa General Mitre: $230.732.
Villa Pueyrredón: $230.168.
San Cristóbal: $229.973.
Villa del Parque: $227.372.
Boedo: $222.682.
Flores: $213.834.
Monserrat: $209.215.
Balvanera: $205.874.
Constitución: $200.453.
San Nicolás: $197.637.
San Telmo: $197.516.
Barracas: $190.208.
Floresta: $183.919.
Liniers: $184.948.
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