Nunca visto: los pocos alquileres tradicionales que hay en pesos ya cuesta lo mismo que los temporarios que están dolarizados

El acceso a la vivienda en la Argentina profundizó problemas de arrastre que se vieron potenciados desde que rige la Ley de Alquileres de 2020, hoy en revisión en el Senado. La próxima semana se debatirán reformas a dos artículos controvertidos: la duración de los contratos y el método de ajuste. Mientras tanto, la escasez de oferta en la Ciudad de Buenos Aires se intensifica y los precios experimentaron un aumento significativo.

En ciertos barrios, un departamento de tres ambientes puede costar hasta $400.000 mensuales, equivalentes USD 547, según la cotización libre.

En la actualidad, hay menos de 400 departamentos disponibles en pesos a través de inmobiliarias en distintos barrios, mientras que en dólares y bajo acuerdos temporarios, hay más de 2.500 unidades con precios que oscilan entre USD 450 y USD 550 mensuales. Esta situación es fácilmente verificable en buscadores especializados de propiedades.

La vigente llevó a una paridad casi completa en los valores de alquiler a 38 meses de su entrada en vigencia. Es algo que nunca que se vio en la industria.

Román Andrés Paikin, de San Román Propiedades, comentó a Infobae: “Mientras los legisladores debaten posibles modificaciones a la ley vigente, propietarios, inquilinos y corredores inmobiliarios nos encontramos en un limbo. Diversos factores, como el alto nivel de inflación, la incertidumbre generalizada, la falta de reglas claras, la baja rentabilidad para los propietarios y el creciente intervencionismo estatal, han contribuido a una escasez de oferta de alquileres sin precedentes”.

En el sector no dejan de señalar que la ley actual, que aún está en vigencia (contratos a tres años y ajustes interanuales a través del Índice de Contratos de Locación, ICL) y que buscó proteger a los inquilinos con diversas regulaciones, ha terminado perjudicándolos. Esta situación también afectó negativamente a los propietarios y a los corredores inmobiliarios.

Aumentos sin control

En los barrios de CABA subieron los valores de todos los tipos de departamentos. Desde monoambientes a 5 ambientes.

“Pero los de 2 ambientes están un escalón más alto que los demás porque los busca un público más joven, como adolescentes o parejas que se mudan a su primera vivienda. Dada la falta de acceso a crédito bancario, optan por el alquiler, lo que hace que las viviendas también llamadas de un dormitorio sean especialmente cotizadas”, dijo a Infobae Ariel Erice, de Naccarato Propiedades.

A pesar de los altos precios, los departamentos de 3 ambientes son actualmente más escasos que los de 2 ambientes en el mercado porteño.

Matías Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, explicó a Infobae: “En las últimas dos décadas, se han construido principalmente monoambientes y departamentos de dos ambientes, financiados por inversores privados a través de emprendimientos al costo. Sin embargo, el gran déficit habitacional se centra en viviendas de 3 y 4 ambientes, que son difíciles de conseguir sin acceso a crédito hipotecario”.

Los incrementos en los alquileres superan notablemente el ICL, que registró un 112% en septiembre. Tanto en nuevos acuerdos como en prórrogas, los aumentos oscilan entre el 150% y 160% interanual.

Paikin explicó que los departamentos de dos y tres ambientes han experimentado un aumento de precios por dos razones principales. “En primer lugar, las expectativas inflacionarias: según la Ley de Alquileres vigente, el precio del alquiler debe mantenerse fijo durante 12 meses, una estabilidad poco realista en el contexto económico actual. En segundo lugar, la ley de oferta y demanda: la escasez de oferta ha llevado a un aumento en los precios de alquiler, haciendo que lo que hoy parece caro, en unos meses ya no lo sea”.

Valores y demanda

En Liniers, los precios para un departamento de tres ambientes comienzan en $250.000 mensuales. Erice señaló que los propietarios, ante contratos que están por finalizar, “optan por prórrogas de seis meses en lugar de nuevos acuerdos a tres años, a la espera de una legislación más clara”.

Los contratos se están extendiendo en intervalos que varían entre tres meses, seis meses y un año como máximo. El perfil de quienes buscan departamentos de dos y tres ambientes varía entre los 25 y 45 años, incluyendo estudiantes, parejas sin hijos y familias con hasta dos hijos.

Vinelli comentó que “aunque los inquilinos tienen poco margen de negociación debido a la escasez de oferta, los propietarios son conscientes de la situación y buscan llegar a acuerdos”.

En Monserrat, los precios para un departamento de dos ambientes comienzan en $160.000, mientras que para uno de tres ambientes, el costo inicial es de $270.000 mensuales.

En Villa del Parque, hay sólo 16 departamentos en pesos hoy, y valen entre $160.000 y $230.000 por mes.

Palermo lidera las cotizaciones, allí hay 3 ambientes que trepan hasta $400.000, con más de 80 metros cuadrados y balcón. En Núñez, los pocos 3 ambientes existentes salen entre $330.000 y $390.000 por mes.

“Como corredores inmobiliarios, buscamos un mercado de alquileres dinámico, con una oferta suficiente para satisfacer la demanda, y contratos beneficiosos para ambas partes. En la situación actual, vemos que tanto propietarios, inquilinos y nosotros enfrentamos dificultades. Nuestro objetivo es que ninguna de las partes resulte perjudicada, y que podamos encontrar soluciones equitativas para todos”, concluyó Paikin.