El mercado de alquileres temporarios experimentó un aumento considerable como opción de inversión inmobiliaria, con una tendencia en auge que ha llevado a más desarrolladores a construir edificios específicamente orientados en este tipo de alquileres, especialmente dirigidos al turismo.
Y al margen de las nuevas edificaciones, también ya se ofrecen en las plataformas de alquileres temporales 18.748 viviendas en la ciudad de Buenos Aires distribuidas en más de 20 barrios.
Se está llegando a niveles de pre pandemia cuando se calculaban cerca de 21.000 unidades para alquilar por el lapso de un mes a un año como máximo. Parte del público que los buscan son nómadas digitales y turistas que prefieren sentirse como en una casa en vez de alojarse en un hotel.
Daniel Bryn, especialista de Real Estate y autor del Monitor Inmobiliario, destacó a Infobae que la rentabilidad es un factor clave. “Un departamento de 2 ambientes en Buenos Aires puede generar un ingreso mensual promedio de alrededor de USD 650 brutos, con una ocupación mensual del 73%; al compararse la rentabilidad entre el rendimiento de un alquiler temporal con el tradicional muestra un 7,41% frente al 3,15% anual”.
Esta situación empujó nuevas inversiones de desarrolladoras, de hecho en el Parque de la Innovación que se centrará en Núñez, en el ex predio del Tiro Federal, varios de los edificios que se levanten están pensados para que los alquilen estudiantes y trabajadores que desempeñen funciones allí en unos tres años aproximadamente.
Expertos sugieren que diseñar edificios desde el principio para alquileres temporarios permite una optimización de costos y mantenimiento, considerando el uso intensivo por parte de los turistas. Esto puede incluir características especiales como bauleras para maletas, espacios de lavandería como amenities, sistemas de agua caliente central y hornos eléctricos en lugar de gas para evitar problemas.
En cuanto a los modelos de negocio, los desarrolladores pueden ofrecer desde la entrega simple del departamento hasta la gestión completa del alquiler. Esto suele involucrar un fee mensual o un porcentaje de los ingresos generados por el departamento. Otra opción es el modelo “pool”, donde ganancias y gastos se dividen entre varios departamentos en un mismo edificio.
La ubicación y las amenidades juegan un papel crucial. Espacios de coworking y salones de usos múltiples (SUM) son especialmente populares entre los inquilinos temporales.
En términos de rentabilidad a largo plazo, la inversión en alquileres temporarios puede brindar entre un 6% y 8% anual, casi duplicando la renta tradicional promedio. Sin embargo, existen factores a considerar, como la decisión de esperar a la finalización del edificio o invertir en una propiedad ya existente para generar ingresos más rápidamente.
Bryn aconsejó a los inversores exigir información completa sobre ingresos estimados, tasas de vacancia y gastos al considerar este tipo de proyectos. Las diferencias claves con el alquiler tradicional incluyen la duración del contrato, la gestión del alquiler y la flexibilidad para el propietario.
En términos de inversión inicial, Bryn señaló que se necesita entre USD 4.000 y USD 6.000 para equipar un monoambiente o un departamento de dos ambientes para alquiler temporal.
Cuáles llegan
Uno de los edificios que se edificarán se construirá en el corazón turístico de Retiro -sobre la calle Paraguay- a 150 metros de la Avenida 9 de julio, a 600 metros del Obelisco y todo su entorno de ese Buenos Aires que fue muy aristocrático con edificios emblemáticos.
Alejandro Reyser, Real Estate Developers (RED), dijo que “tenemos un acuerdo con un operador turístico quien va a proporcionar el servicio de manejar la renta temporaria. Es decir, todos los fiduciantes que participen del fideicomiso (es opcional) van a tener la posibilidad de que un operador haga todo el circuito para obtener renta, con una inversión mínima por la unidad funcional y para equipar la unidad acorde a los estándares que la industria está requiriendo en la actualidad”.
El alquiler temporario versus el alquiler tradicional está generando el doble de rentabilidad por la misma inversión con un riesgo acotado.
“Tenemos un camino para recorrer, lo que vuelve esta inversión en una situación potencial no solamente de resguardo económico, sino también de superávit financiero”, añadió Reyser.
Actualmente el mercado de alquileres temporarios está en uno de sus mejores momentos por la escasa oferta de departamentos en alquiler permanente, la criticada ley de alquileres vigente y el impacto que la pandemia ha dejado sobre las modalidades de vida y las nuevas formas de trabajo.
Dario Erlich, de CEK Group, dijo que “los alquileres temporarios cobran relevancia por la flexibilidad de los contratos y su simplicidad. Estos proyectos permiten tener ganancias antes, durante y después de la obra. Por un lado, entrar como inversor con valores de pre lanzamiento super competitivos, luego la revalorización de metros durante la obra hasta entregada la unidad, y por último y más importante aún, la posibilidad de generar una renta fija en dólares que superan el 10% anual en moneda dura”.
“Vemos una muy buena respuesta de venta de un edificio que es uno de los primeros del país preparado y pensado desde su concepción para el alquiler temporario, con equipamiento de hotel y un property manager que administra las unidades con el objetivo de sacar la mayor renta posible en dólares”, dijo Erlich
El precio de las unidades parte desde USD 80.000 con unidades de 25 a 30 m2.
Restricción en Nueva York
En EEUU, en tanto, la jueza Arlene Bluth, a cargo de tribunal de Manhattan, desestimó una pretensión de Airbnb y consideró “racional” que el estado de Nueva York exija a los anfitriones registrarse y controlar la legalidad de los alojamientos que ofrece, algo que la empresa llegó a calificar como un “veto de facto” a su actividad.
La plataforma demandó a Nueva York en junio y consiguió aplazar hasta el 5 de septiembre la entrada en vigor de la legislación, que busca regular la actividad en plena crisis de vivienda y obliga a los anfitriones a registrarse ante las autoridades.
La nueva legislación impide que se alquilen departamentos enteros menos de 30 días, pero sí permite alquileres inferiores a ese plazo si el anfitrión está presente en el alojamiento y no tiene más de dos visitantes, norma que aplica no solo a Airbnb, sino también a otras plataformas.
Con estas medidas, la ciudad exige que los anfitriones se registren ante una oficina especial, algo que para Airbnb supone una invasión de la privacidad.
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