El nivel de operaciones inmobiliarias de los primeros cinco meses del año en la Ciudad de Buenos Aires convergió a niveles similares a 2019, por lo que en el mercado algunos comienzan a ver que lo peor de la crisis inmobiliaria podría haber pasado.
Durante mayo de 2023 se concretaron 3.376 operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, según el Colegio de Escribanos porteños. Esto significó un aumento de 17,8% interanual y de 22,8% mensual. De esta forma, el acumulado de los primeros cinco meses del año fue de 12.586 escrituras (+17,2% interanual) y mostró una sensible recuperación.
Y desde el segmento confirmaron que los departamentos de dos ambientes y los de 3 ambientes están entre los más vendidos del año, en su mayoría sin cocheras.
Desde Radar Inmobiliario, un informe realizado por Fabián Achával Propiedades, confirmaron que creció la cantidad de consultas y hay mayor dinamismo para efectuar operaciones de compra venta. “Podríamos decir que nos encontramos en máximos de lo que permite esta nueva normalidad, caracterizada por una economía con cepo cambiario, salarios en dólares bajos, y ausencia de crédito hipotecario”, dijo a Infobae Fabián Achával.
Inmuebles en sobreoferta
La oferta de inmuebles en CABA comenzó a disminuir, aunque se mantiene en niveles históricamente altos. Se estiman más de 135.000 inmuebles publicados (más de 30.000 son de propietarios que antes los destinaban al alquiler tradicional y por estar en contra de la Ley de Alquileres prefieren publicarlos en venta).
Es importante monitorear de cerca esta evolución durante los próximos meses, para ver si la oferta se mantiene o continua cayendo lentamente y, en este último caso, cuáles son los motivos reales de la caída (demanda, depuración de cartera o retiro precautorio de los propietarios).
Precios de departamentos
El relevamiento confirmó que los valores de publicación de los inmuebles ofertados siguen mostrando caídas interanuales. En junio, en Zonaprop se registró una baja del 5,5% interanual, mientras que en MercadoLibre fue del 5,7 por ciento.
En la clasificación por segmento, los departamentos usados continuaron liderando la baja (-6,1% interanual), superando la de los inmuebles a estrenar (-4%) y la de las unidades de pozo (-4,3% interanual). De esta forma, en junio persistió el sinceramiento de los valores de publicación de los inmuebles la diferencia entre los valores de los avisos nuevos y ya ofertados fue del-5,1 por ciento.
Achával, puntualizó que “durante estos 5 años de crisis se fueron sumando decenas de miles de departamentos a la oferta, que hoy no reciben ni consultas ni visitas. Hoy, 7 de cada 10 departamentos publicados están fuera de precio de acuerdo a una estimación que realizamos recientemente con datos del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI). Por este motivo hay que analizar por separado la dinámica de los valores de publicación con la de los precios de cierre”.
Con respecto a los primeros, la buena noticia sostienen expertos es que continúa el “sinceramiento” de valores de la oferta, tanto del stock como del flujo de nuevos avisos.
“Con respecto a los precios de cierre, los datos del ROI muestran que ya hay indicios fuertes de que los precios llegaron a un piso. Durante el primer trimestre subieron un 3,6% interanual y el porcentaje de regateo se redujo en 1,6 puntos porcentuales, situándose en 7,8% respeto del último valor de publicación. Ahora bien, es importante ser cautos con la lectura de esta suba, por tratarse de datos con fuerte componente estacional y aún heterogéneos en los barrios”, aclaró Achával.
En primer lugar aclara que cuando se refiere de suba, se asocia con la suba nominal, pero dado que en Estados Unidos hay una inflación de aproximadamente 4% (llegando a estar en 8%), todavía la propiedad cae en términos reales.
Achával añadió: “El comportamiento no es homogéneo y la suba nominal se da sobre todo en el corredor norte porteño y del Gran Buenos Aires. En el Macrocentro y otros corredores aun vemos un caída o estabilidad de los precios”.
El experto fue optimista para lo que puede venir en el mercado. “A mediano plazo, es decir, después de las elecciones generales y luego del plan de estabilización del próximo gobierno, las perspectivas del sector son realmente muy buenas, traccionadas sobre todo por la fuerte caída de precios, que sitúan al mercado argentino como verdadera oportunidad”, concluyó Achával.
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