Ley de Alquileres: 8 claves para entender la norma y sus consecuencias en el mercado inmobiliario

Esta semana, el Gobierno anticipó su decisión de suspender la aplicación de la actual Ley de Alquileres. Aunque aún no hay precisiones, la idea que se analiza es su derogación por 180 días y la aprobación de un nuevo proyecto de ley, que contemple cambios. Desde su sanción, en junio de 2020, los puntos más polémicos de la norma que regula el mercado de alquileres fueron: el plazo de los contratos, que se extendió de dos a tres años, y la actualización anual por un índice que combina la inflación y la evolución de los salarios y la obligación de declarar los alquileres frente a la AFIP.

Uno de los efectos no deseados de la ley es que generó incertidumbre en los propietarios y muchas viviendas fueron quitadas del mercado, se redujo la oferta y los precios de los nuevos contratos subieron. Sin embargo, la menor oferta de propiedades disponible no se debería solo a la ley, sino que muchos propietarios, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires, comenzaron a preferir ofrecer sus departamentos en la forma de alquileres temporarios, lo que deja afuera los plazos estipulados por la ley vigente.

Según fuentes del sector, solo en el último año la oferta formal de departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires en alquiler tradicional por tres años se redujo en un 58%, de acuerdo a datos de la consultora Reporte Inmobiliario.

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Para los inquilinos, la ley significó aumentos anuales por debajo de la inflación. La actualización de abril de este año fue de 92,59% sobre el valor mensual establecido por los contratos firmados o actualizados hace un año, lo que se mantuvo por debajo de la inflación anual proyectada, que ya superó el 100% (aún no se conocieron los datos oficiales del Indec). En la ciudad de Buenos Aires, la variación interanual a marzo de este año fue de 105,5%.

Sin embargo, de acuerdo a un relevamiento realizado en base a los avisos del portal inmobiliario Zonaprop, los precios de alquiler para los nuevos contratos aumentaron un 8,3% en el mes de marzo. El incremento de precios se aceleró: en el último trimestre de 2022 el aumento fue del 17,3% y este trimestre ya alcanzó el 25,7% de incremento. En este caso, para iniciar un contrato de alquiler, en los últimos 12 meses el precio subió un 118,6%, por encima de la inflación y el mayor incremento interanual desde que la plataforma comenzó a relevar sus precios.

El valor de alquiler de un monoambiente en CABA en promedio según los datos de la plataforma es de $96.578 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $116.822 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $156.078 por mes.

Pero al mismo tiempo, una suba más fuerte en los contratos nuevos, ya que los propietarios buscan anticiparse a la inflación anual esperada cuando saben que tendrán una sola actualización del precio por año. Además, el plazo de tres años genera más certidumbre al inquilino e incertidumbre al propietario.

Los puntos clave de la ley vigente:

- El plazo mínimo del contrato de alquiler se amplió de dos a tres años

- Para fijar el valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables)

- El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación.

- Las expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del inquilino. Mientras que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad debe pagarlas el propietario.

- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el inquilino con el importe de los alquileres, previa notificación.

- En cuanto a la garantía, el inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

- Estableció la obligación de los propietarios de registrar los contratos ante la AFIP.

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