Qué tipo de propiedades tendrán mejores ventas a través del blanqueo que ahora permite adquirir inmuebles usados

El Decreto 18/2023 del gobierno y la posterior reglamentación de la AFIP habilitaron la posibilidad de adquirir inmuebles usados a través del blanqueo de capitales que ya estaba vigente para la compra de viviendas en construcción. El mercado inmobiliario recibió muy bien la medida y a eso se sumó la noticia de que en Buenos Aires, en diciembre último, se firmaron 4.253 escrituras, la mejor cifra desde 2018. Así, hay cierto optimismo para 2023.

Actualmente en el país hay una sobre oferta muy amplia y se estiman que hay más de 500.000 inmuebles en venta, algo que jamás se vio. En CABA hay 155.000 y en provincia de Buenos Aires más de 180.000. Ambos son los distritos que lideran el ranking con mayor cantidad de unidades en comercialización.

Se vendió tan poco en los últimos tres años que se acumuló un stock inédito. Por eso se espera que el blanqueo sea el mecanismo que impulse el sector mientras se sigue reclamando que se estructure un plan de crédito hipotecario sostenible en el tiempo. En el sector esperan que durante 2023 se realicen más de 30.000 operaciones a través de personas que exterioricen su fondos en la compra de viviendas usadas, al margen de quienes sigan apostando por la compra de departamentos o casas que hoy están en obra.

Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA, aseguró que el destino de esas viviendas irá tanto para uso como para alquiler. “De un tiempo a esta parte prevaleció el comprador final. Pero al ser una inversión de exteriorización de capital posiblemente muchas de esas unidades sean destinadas al alquiler, lo cual será beneficioso para la oferta y demanda en esa materia. A mayor cantidad de inmuebles en alquiler, habrá mayor disponibilidad y competitividad de precios”.

En algunos buscadores especializados estiman que existen casi 300.000 departamentos y unas 190.000 casas en venta en todo el país.

“Esperamos que mayormente motorice las compraventas de vivienda, ya que sería un doble alivio en el caso de que las mismas luego pudieran pasar al mercado de alquileres para contribuir a engrosar una oferta que se encuentra muy limitada”, amplió Caravaca Pazos.

Tanto desde la FIRA como desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) trabajaron mucho para que el Gobierno incorpore la compra de unidades usadas en el Blanqueo de capitales.

En CABA hay una variedad muy amplia dentro de la oferta. Son muy requeridos los departamentos de 3 ambientes (por una familia tipo) y los PH (por quienes no quieren pagar expensas y tener buena conexión con el exterior). “Estimamos que habrá decenas de operaciones y a través de este mecanismo se brindará una mejora en la situación habitacional para muchas familias y trabajo de los profesionales del sector”, contó a Infobae Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

En CABA calculan que las compras serán más para habitar que para alquiler, sea bajo el formato tradicional o temporario. Igual, todo está por verse.

Alejandro Bennazar, presidente de la CIA, dijo a Infobae que “por lo pronto, en estos días crecieron las consultas y hay sondeos por departamentos de 2 y 3 ambientes ubicados en Almagro, Boedo, Villa Crespo, Palermo, Saavedra, Villa del Parque, Villa Lugano y Liniers, entre otros barrios. Los profesionales de nuestro sector se están capacitando para poder despejar dudas a la gente y ayudar a agilizar las operaciones”.

Sistema

El dinero a blanquear deberá colocarse en una Cuenta Especial Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (Cecon.ar) y el interesado quedará en espera de la confirmación de compra. Infobae ya informó sobre la reglamentación: blanqueo para la compra de viviendas usadas: lo que hay que tener en cuenta para utilizarlo.

Por lo establecido por la Ley de Presupuesto 2023 (que amplió las posibilidades de destino del blanqueo a la adquisición de un inmueble usado) la propiedad deberá afectarse como uso exclusivo a casa-habitación del declarante de los fondos y su familia. O por un plazo no inferior a 10 años, a la locación con destino exclusivo a casa-habitación del locatario y su familia.

Cómo el mínimo no imponible para 2022 es de $56.410.705,41, para las adquisiciones de 2023 el valor de los inmuebles no deberán superar los $112.821.410,82. Al tipo de cambio blue son unidades de aproximadamente USD 295.000, por el cual gran parte de los que se comercializan en el mercado son indicados para la compra venta a través del sinceramiento de dinero no declarado.

La adquisición del inmueble usado con fondos blanqueados deberá realizarse antes del 31 de diciembre de 2024.

Los valores no subirían

En caso de concretarse cientos de operaciones en todo el territorio y si esto empujaría los precios de venta (bajaron en 4 años hasta un 35% en CABA y hasta el 40% en otros distritos), desde el sector no creen que subirían en el mediano plazo. No están dadas las condiciones macro económicas para que así suceda.

En CABA hay disparidad de valores, un 2 ambientes parte desde USD 25.000 y en promedio oscilan en USD 75.000, mientras que los de de 3 ambientes arrancan desde USD 28.000 y promedian en USD 90.000; en tanto que los PH salen a partir de USD 40.000, y USD 115.000 en promedio.

Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), dijo también que los precios se mantendrían. “Imagino que se conservarán, sobre todo lo que se ha retasado. En La Plata, por ejemplo, se pueden encontrar en rango estándar departamentos de 3 ambientes, entre USD 60.000 y USD 80.000 y más caros según otras categorías. Casas sencillas con algo de terreno en zonas no céntricas oscilan entre USD 80.000 y 120.000 dólares”, expresó.

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