Desde hace más de tres años el mercado inmobiliario sufre los duros avatares de la economía, la pandemia y la ausencia del crédito hipotecario flexible que tendría que ser el motor para la recuperación (desde el sector lo reclaman con insistencia).
El descenso de los valores de los inmuebles usados, que se ubica en el 35%, alcanzó a todos los barrios. Algunos resistieron más que otros, pero incluso en el mercado premium de Puerto Madero, que sigue liderando las cotizaciones por metro cuadrado, hubo ajustes. Lo mismo en Recoleta y Belgrano.
Pero también hay propiedades que hace más de 2 años que están en venta y sobrevaluadas, o no ajustaron lo suficiente de acuerdo con las devaluaciones que sufrió la moneda y los picos de alza del dólar libre. Eso genera que algunas inmobiliarias ya no ofrezcan esas unidades porque entienden que no se venderán si los dueños no aceptan re tasaciones a la baja. Igual siguen publicadas en distintos portales, pero según especialistas no son tenidas en cuenta por gran parte de la demanda que sabe cómo es la situación actual del mercado inmobiliario.
Lo cierto es que hay lugares en zona de oportunidad y en el corredor norte, Saavedra con precios del m2 que oscilan en USD 1.945 emerge como uno de los focos de mayor potencial.
“Era indudable que el derrame de zonas cercanas como Núñez, Belgrano o Villa Urquiza harían crecer también a Saavedra, otro de los barrios del corredor norte de Buenos Aires. A esta altura es un lugar con más de 200 desarrollos en marcha con proyectos en pozo y a su vez es elegido por la demanda joven que busca estar cerca de colegios, clubes, gimnasios, centros comerciales y áreas de servicios. Muchas familias con chicos buscan calles como Pico, Conesa, Arias, Avenida Crámer, entre otras”, comentó a Infobae Juan Delseggio, un especialista del mercado de la zona.
En Saavedra, por ejemplo en 3 ambientes usado, en Núñez al 4600, hoy se consiguen unidades por USD 170.000 o menos, cuando hace tres años superaban los USD 200.000 con similares prestaciones.
Otros lugares donde los precios descendieron bastante son Villa del Parque y Villa Pueyrredón, con valuaciones en USD 1.711 y USD 1.709, respectivamente.
Son barrios de condiciones similares a Saavedra, en este caso Villa del Parque es un nexo entre el Oeste y Norte porteño, y se viene consolidando como unas de las zonas de mayor futuro. Allí hay edificaciones con departamentos o PH (que se reciclan a nuevo) con tres y 4 ambientes, algo que estaba faltando en la ciudad.
Una voz experta sostuvo a Infobae que son lugares que captan inversiones en edificaciones y atraen nuevos vecinos que se mudan (o están en vías de hacerlo) a los inmuebles que se inauguraron recientemente. “Pero básicamente buscan tranquilidad y alejarse de zonas de congestión de tránsito. También eligen estar próximo con la Avenida General Paz porque muchos tienen sus obligaciones del lado de provincia de Buenos Aires y prefieren estar cerca de accesos para conectar rápido su lugar laboral con el hogar. Hay que tener presente que mucha gente sigue tele trabajando o intercala días en sus puestos con los días que permanecen activos desde sus casas”.
En estas zonas hay departamentos que hace tres años valían USD 180.000 de tres ambientes y 85 m2, y ahora salen USD 145.000, en Nazarre al 3000, por ejemplo, en Villa del Parque. Mientras que en Villa Pueyrredón, hay unidades incluso por menos de USD 100.000 como en Nazca y Larsen, que en 2019 oscilaban en USD 135.000, en tres ambientes y 80 m2.
En cada barrio
De acuerdo con la base de datos de Mudafy, Puerto Madero se ubica como el barrio de mayor valor por m2 en torno a los USD 4.083, mientras que, por el contrario, Villa Soldati se posiciona como el de menor valor con USD 920 por m2.
Palermo, Belgrano, Recoleta y Caballito son los barrios que registran una demanda constante. Esto es así, por su variada oferta de servicios y la calidad de vida a la que acceden sus habitantes, razones por las cuales suelen sostener un valor más estable del m2 en el transcurso de los meses.
Por otro lado, la zona del Microcentro porteño está experimentando a una mayor tendencia a la baja, como consecuencia de los efectos de la pandemia, a partir de la cual muchas oficinas decidieron relocalizarse, quitándole movimiento a la zona y generando un incremento considerable en la oferta de inmuebles.
A continuación se informan los precios por metro cuadrado en Buenos Aires:
- Puerto Madero, USD 4.031.
- Belgrano, USD 2.184.
- Palermo, USD 2.111.
- Núñez, USD 2.051.
- Recoleta, USD 2.008.
- Villa Urquiza, USD 1.969.
- Saavedra, USD 1.945.
- Colegiales, USD 1.941.
- Caballito, USD 1.870.
- Coghlan, USD 1.830.
- Villa Devoto, USD 1.783.
- Villa Crespo, USD 1.740.
- Villa del Parque, USD 1.711.
- Villa Pueyrredón, USD 1.709.
- Retiro, USD 1.708.
- Almagro, USD 1.697.
- Chacarita, USD 1.683.
- Parque Chas, USD 1.644.
- Villa Ortuzar, USD 1.642.
- Agronomía, USD 1.621.
- Villa Real, USD 1.599.
- Monte Castro, USD 1.598.
- Boedo, USD 1.584.
- San Telmo, USD 1.581.
- Parque Chacabuco, USD 1.579.
- Flores, USD 1.574.
- Villa Luro, USD 1.524.
- Liniers, USD 1.517.
- Villa Santa Rita, USD 1.508.
- Villa General Mitre, USD 1.503.
- Barracas, USD 1.491.
- Montserrat, USD 1.488.
- Versalles, USD 1.485.
- Paternal, USD 1.466.
- San Cristóbal, USD 1.465.
- San Nicolás, USD 1.463.
- Balvanera, USD 1.462.
- Floresta, USD 1.455.
- Mataderos, USD 1.438.
- Vélez Sarsfield, USD 1.425.
- Parque Patricios, USD 1.357.
- Parque Avellaneda, USD 1.281.
- Constitución, USD 1.200.
- La Boca, USD 1.162.
- Nueva Pompeya USD, 1.114.
- Villa Lugano, USD 1.085.
- Villa Soldati, USD 913.
Desde esta plataforma afirman que el barrio de Almagro representa una gran oportunidad, no solo a partir del valor del m2, que se estima entre los USD 1.700, sino también respecto a lo que tiene para ofrecer a sus habitantes, ya que está ubicado en el centro de la ciudad, bordeando Caballito y también al límite de Palermo. Además, dispone de dos líneas de subte (A y B) y cuenta con amplia oferta gastronómica, educativa y cultural.
Expertos coinciden en que se estaría llegando al fin de la baja de precios y se espera un escenario de valores en alza para los próximos años.
“Hoy, el número de propiedades a la venta influye en los costos. En Buenos Aires hay más de 160.000 propiedades publicadas y eso genera un exceso de oferta que indudablemente fue provocando una erosión en los valores, por lo cual, es un gran momento para quién está interesado en comprar dada la cantidad de viviendas disponibles y precios competitivos”, dijo Matías Towers, de Mudafy.
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