Sin repunte: en qué barrios de Buenos Aires cayeron más los valores de las casas y los departamentos

Son varios los estudio del sector que confirman que se desaceleró la caída de los precios de viviendas en venta. Y que por el momento, la disminución desde 2019, con pandemia en el medio, se estabilizó en el 35%; también se habla en el mercado inmobiliario que hoy aceptan quitas más pronunciadas quienes están necesitados económicamente o tienen alguna urgencia, y entonces pueden llegar a convalidar una reducción de hasta un 5% más del valor publicado, pero todo dependerá de casos puntuales.

En la Capital Federal los barrios en donde bajaron más sus cotizaciones interanuales fueron Caballito, en casas, con un 11,4% y Parque Patricios, en departamentos, con un 14,3 por ciento.

Un inmobiliario que opera en ambos barrios, comentó a Infobae que “hay que separar lo que ocurre en cada lugar. En Caballito hay pocas casas en venta actualmente y es un lugar donde hay mucha construcción de edificios. Por lo cual, aparece menos demanda para casas que en otras partes, y eso empujó a varios dueños que tuvieron que aceptar bajar valores de publicación desde principios de año. En cuanto a los departamentos en Parque Patricios, hay muchos que bajaron porque son unidades en su mayoría con más de 45 años de antigüedad, y si no están bien conservadas, debieron cotizarse hacia abajo en un escenario sobre ofertado como jamás ocurrió en Buenos Aires”.

Actualmente la casa más cara que se ofrece en distintos portales especializados en Caballito sale USD 1.700.000 con 5 ambientes, cochera para 4 vehículos, patio y piscina. Y se consiguen desde USD 200.000 en adelante, y descienden más al acercarse hacia Boedo, en tanto que en el llamado Barrio Inglés ubicado en este radio del centro geográfico porteño las viviendas oscilan en USD 700.000 por unidad.

Mientras que en Parque Patricios el departamento más caro se ofrece en USD 490.000, con 5 ambientes y 3 baños, con 10 años de antigüedad, y hay por menos de USD 30.000 en monoambientes, que son buscados por una sola persona o estudiantes que llegan para cursar en la universidad o trabajar y pueden comprar con ayuda de sus padres.

“Lo bueno es que hay bastante movimiento, consultas y algunas operaciones próximas a realizarse. La gente está tomando decisiones y sabe que los precios se acomodaron bastante y comienza a sacar réditos por la baja de los precios”, amplió el martillero consultado.

Al considerar las variaciones interanuales (septiembre de 2022 respecto a septiembre de 2021), según un informe de la Universidad de San Andrés (Udesa) y Mercado Librese, se observan caídas del precio por metro cuadrado de casas del 8,2% en Buenos Aires, del 14,1% en zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), del 5,6% en zona sur del GBA, y del 1,4% en el Oeste. Por su parte, las caídas interanuales del precio de venta de departamentos, con respecto a septiembre de 2021, en Buenos Aires y GBA Norte, Sur y Oeste fueron del 6,2%, 6,8%, 3,3% y 7,7%, respectivamente.

“De los resultados hay que destacar que en la zona norte del GBA es donde se registró la mayor caída interanual del precio de venta por m2 de casas. Dicha caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas a la venta como también a una disminución en la demanda por este tipo de propiedades. Específicamente, entre septiembre del 2021 y septiembre del 2022, la cantidad de publicaciones de casas a la venta en GBA Norte aumentó un 20%, mientras que la cantidad de visitas a publicaciones de casas en este aglomerado cayó un 48 por ciento”, informaron.

Alquileres

Por otro lado, el informe precisó que en GBA Norte se registró la mayor caída interanual del precio de alquiler por m2 de casas en el AMBA. La baja se debe tanto a un aumento en la oferta de casas en alquiler del 85% como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades del 45%, comparando en ambos casos septiembre de 2022 con septiembre de 2021. Otro factor relevante es que este mercado presenta una alta dolarización (donde en septiembre del 2022 el 82% de los avisos de casas para alquiler en GBA norte se encuentran publicados en dólares).

Muchas de las viviendas publicadas en dólares es porque se encuentran en el mercado de alquileres temporarios, “donde los barrios privados son los que más dominan la oferta. En tanto que escasean unidades de 3 y 4 ambientes, para el formato tradicional, en distintos partidos del corredor norte como Vicente López, San Isidro, San Martín y Tigre, por ejemplo”, destacó a Infobae una martillera de se desenvuelve en esta zona.

La aceleración de la inflación acumulada entre septiembre de 2022 y septiembre de 2021 (84%) fue mayor que la variación del dólar libre en ese mismo periodo (52%), impulsando a la baja la variación interanual real de los alquileres. Estos factores, en su conjunto, explican una caída en los precios de alquiler ofrecidos de casas del orden del 36%, aunque muchas están en dólares.

Rentabilidad mayor en casas

El análisis también comprende el retorno bruto anual en el mercado inmobiliario (es decir, el ingreso resultante de alquilar un inmueble por un año sobre el precio de venta) el cual da una medida de la rentabilidad de un inmueble.

Al respecto, en septiembre último, la rentabilidad en el mercado de casas en Buenos Aires y GBA Norte, Sur y Oeste es del 4,5%, 6,7%, 5,2% y 4%, respectivamente. En el mercado de departamentos, es de 3,3% en Buenos Aires, del 3,7% en GBA Norte, del 3% en GBA Sur y del 3% en GBA Oeste.

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