Polémica por un nuevo trámite para la venta de propiedades en CABA que podría demorar las operaciones inmobiliarias

A partir del año próximo, como paso previo a una operación de compraventa inmobiliaria, se va a requerir a los propietarios contar con un cédula catastral realizada por un agrimensor, donde consten los datos de metros construidos y límites del inmueble en venta. Aunque los departamentos quedarían excluidos de este requisito, desde el sector inmobiliario aseguran que este nuevo trámite puede generar una demora en las operaciones, en un momento donde las ventas del sector están en niveles bajos respecto a su promedio histórico.

Fuentes oficiales del Gobierno porteño aclararon que la medida no se aplicará a los departamentos (las unidades de propiedad horizontal) y que la decisión se estableció para cumplir con lo determinado por una ley nacional —la Ley N° 26.209— que prevé la “constitución y verificación del estado parcelario” antes de realizar cualquier operación de venta o transmisión del inmueble.

El año pasado, en el ámbito porteño, se sancionó la Ley N° 6.437 (Nueva ley de catastro) donde se estableció esta nueva obligación de constituir y verificar el “estado parcelario” en inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. Y en las últimas semanas se publicó la disposición que reglamentó esta medida con vigencia a partir de enero de 2023 para terrenos baldíos y de julio de 2023 para el resto de las propiedades, aunque no serán incluidos los departamentos.

“La decisión obligará a que, para poder concretar cualquier venta en el ámbito de la Ciudad, los propietarios deban contratar, a su cuenta y cargo, a un agrimensor para que analice el inmueble. Esto, según el GCBA, es una oportunidad de regularización documental. Pero, en la práctica, implica un traslado de facto al bolsillo de los privados de una responsabilidad que debería estar bajo la órbita y conducción del Estado”, expresaron dede el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño.

“El verdadero objetivo de la norma queda claro si tenemos en cuenta que la regularización de remodelaciones ilegales o antirreglamentarias abonan Derechos de Construcción de hasta el 500% de los estipulados originalmente, asegurándole el Gobierno porteño un suculento ingreso a sus arcas”, señalaron en un comunicado.

El uso del sistema de Cédulas Catastrales ya es de cumplimiento obligatorio en varias provincias del país, como Buenos Aires o Córdoba, por eso el reclamo del Colegio es que en el caso de la Ciudad de Buenos Aires se implementa en medio de “una de las peores crisis del sector”.

En tanto, los argumentos a favor aseguran que el trámite de constitución de estado parcelario es una herramienta que completa la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, que ya existe a nivel nacional y que al reglamentar la ley se cumplió con dicha normativa.

Pero, además, fuentes oficiales destacaron que es una herramienta para la actualización de las parcelas, previo a realizar proyectos de obra. Hoy en día, según explicaron, las obras se proyectan con las medidas de las “fichas parcelarias” de catastro, que en muchos casos datan del año 1939 y no se verifica previamente si coinciden. De esta forma, se podrá detectar antes si hay “excedentes fiscales” y no una vez que la obra ya está ejecutada.

“Todo depende de las remodelaciones que se hayan hecho en las viviendas y no estén asentadas en el plano. El perjuicio es perder la inmediatez que ante se tenía en vender la propiedad y ahora el trámite quita celeridad a la operación. Esto se observa en San Telmo o Monserrat donde se hacen muchas remodelaciones y los patios cubiertos pasan a ser parte de la casa, por ejemplo, hay que pasar al plano y más allá del valor de la multa le quita la inmediatez a la operación”, destacó Marta Liotto, titular del CPI.

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