Los precios de viviendas siguen en caída y sólo vende quien acepta las condiciones del mercado

La caída de las cotizaciones de viviendas en Buenos Aires parece no tocar el piso aun. Un análisis privado realizado por el Grupo TGR marcó que el valor del metro cuadrado actual es de USD 1.567 y descendió de 2020 a esta parte un 38% (disminuyó 11% en 2020 respecto con 2019, 17% en 2021 y 10% en 2022, ver gráfico más abajo).

La tendencia de precios de lista a la baja se mantendrá en algunos casos con mayor pronunciamiento, al menos hasta finales de 2023, salvo que se den condiciones de contexto macroeconómicos (muy difíciles según avizoran desde el mercado) favorables.

Diego Lo Nigro, titular y cofundador de Grupo TGR, dijo a Infobae que “por el contexto del mercado inmobiliario actual será fundamental el trabajo de cada corredor inmobiliario para llevar estos datos a los propietarios que quieren vender y generar conciencia de que hoy vende quien ajusta el precio. De parte del dueño será vital que acepte el tipo de mercado inmobiliario actual (en favor de compradores que disponen de ahorros) y entender que hoy más que antes el tiempo es dinero: quien ajusta el precio y vende ahora, lo hará mejor en términos económicos que dentro de seis meses, por ejemplo”.

Para que un inmueble se venda deben darse dos factores: el precio de publicación debe ser argumentado por el inmobiliario y convalidado por el propietario, y debe estar dentro de un parámetro “atractivo” para el comprador; el segundo punto a considerar recae exclusivamente en el profesional inmobiliario y en su capacidad de difundir y promover activamente el inmueble para dar con el nicho de posibles compradores. Esto demanda una ingeniería comercial extra para que “esa” propiedad le llegue a “ese” comprador dispuesto a hacerse de ella, informan desde el sector.

Una correcta valorización de las propiedades en venta resulta esencial para concretar una operación. El equilibrio de los precios es fundamental.

“También son determinantes las características diferenciales que puede tener una propiedad en comparación con otras, por ejemplo una dependencia que puede ser utilizada como un espacio de home office. Esto resulta muy importante ya que la oferta es muy grande y el cliente tendrá muchas opciones para poder elegir”, explicó a Infobae Ezequiel Pieters, team leader y personal bróker en Bresson Realty.

Valores inflados

Desde la salida de la convertibilidad, el valor del m2 en Buenos Aires experimentó un incansable crecimiento, desde USD 600 el precio promedio en 2002 llegó a su pico máximo en 2018 en 2.366 dólares.

Lo Nigro señaló que “este aumento sostenido en el tiempo (superó leves caídas por las crisis de 2008 y 2014) vio su auge en lo que fue la vedette del mercado inmobiliario durante la gestión del presidente Mauricio Macri: los créditos hipotecarios UVA. Ese motivo terminó por inflar a su máxima expresión una burbuja que anunciaba la crónica de un final pronosticable, el incremento de los inmuebles (muy por encima del resto de otros bienes y servicios) generando una fractura en un mercado sensible y de consumo masivo como lo es la vivienda”.

La realidad responde con dos pautas: la burbuja de precios duró mucho más de lo que la mayoría pensaba, y dichas burbujas terminan, más tarde que temprano, explotando.

Otro factor que justifica el descenso de los precios también responde al no acceso a créditos hipotecarios, falta de dólares, y un aumento de incertidumbre general que impulsa a los inversores a resguardarse en dólares en lugar de colocar excedentes en ladrillos.

Pieters, amplió que “prefieren hacerse de esos dólares porque no existe un nivel de seguridad que los lleve a creer que esa propiedad que están comprando ahora puedan llegar a venderla en un futuro a un precio mayor. También los vendedores una vez que sellan una operación, no deciden invertir en propiedades, ya que se están desprendiendo de su inmueble a un precio mucho menor al que lo pagaron cuando la compraron. Nada les asegura que comprando hoy, los precios suban y puedan tener una ganancia igual a la pérdida que tuvo esa inversión en primera instancia”.

Qué tipologías defienden mejor su cotización

Casas, PH y departamentos con espacios abiertos, sean patios, jardines, terrazas o balcones de buenas medidas tienen un atractivo mayor desde que llegó la pandemia.

También bajaron menos por el efecto home office, aquellos inmuebles con superficies extras que permiten estudiar o tele trabajar con tranquilidad. Son más buscados y forman parte de las preferencias entre el público comprador.

“Los unidades de 3 ambientes defienden mejor su precio porque tienen mayor presión de demanda, y a veces superan la oferta, por tanto la rotación es más alta y los precios no llegan a caer al mismo nivel que las propiedades que se encuentran hace mucho tiempo en venta”, concluyó Pieters.

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