Si estás por vender tu casa: ¿cómo saber si se hizo una tasación correcta?

Si alguien está por poner en venta su vivienda muchas veces surge una duda: ¿Estará bien tasada la propiedad? ¿Será el valor real o hay que hacerla ver por varios especialistas para determinar bien el precio y que pueda venderse más o menos en un plazo lógico?.

Hoy es complejo comercializarla rápido, aunque puede aparecer el comprador en un día o demorar dos años, no se sabe. Lo cierto es que el mercado inmobiliario está sobre ofertado en Buenos Aires con más de 120.000 departamentos en venta y algo similar ocurre en las principales ciudades de nuestro país.

Expertos consultados brindaron varios tips a tener presente para saber si la valuación de la casa es correcta y puede publicarse en los portales especializados a la espera de tener éxito.

1- Qué el tasador sepa cómo está el escenario

Cada inmueble es único y lo afectan de modo diferente los avatares de la economía. La correcta fijación del valor requiere de la labor de profesionales que ponderen adecuadamente cómo la macroeconomía afectará a la microeconomía de la propiedad.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Infobae que un adecuado conocimiento del mercado permitirá reconocer si el precio de los inmuebles en ese segmento continuará bajando o si por el contrario puede llegar a subir. “El tasador debe saber leer lo que pasa en los mercados: para evaluar la cualidad de un bien, traduciéndola en una cierta suma de dinero es necesario leer por dentro lo que sucede, entender cómo funciona el escenario inmobiliario e interpretar los ciclos que lo dominan”.

2- Estudio de mercado

Es importante tomar relevancia de un estudio de mercado, ver qué hay en la zona, cuál es la competencia, las diferentes hipótesis de venta y, especialmente, las variaciones históricas.

“Un profesional cuenta con toda esa información y tiene fundamentos técnicos, económicos y sociopolíticos que afectan la tasación, porque en la Argentina, el humor político y económico hace que la demanda se intensifique o se repliegue. Hoy tenemos muchos elementos para poder llegar al comprador rápidamente y ahí vamos a darnos cuenta si está acorde al valor de mercado o no”, destacó a Infobae Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

Expertos informan que los comparables utilizados no lleven mas de 90 días publicados en el mercado. Es importante depreciar o apreciar el resultado según los cierres reales de venta en la zona. El indicador mas importante es la cantidad de consultas recibidas por la propiedad publicada dentro de las primeras 4 semanas.

“Para tener éxito de venta es importante comparar peras con peras, la ubicación de inmueble, los amenities, la altura, la orientación, la antigüedad, la calidad de construcción y el estado”, comentó a Infobae Gabriel Cosentino, bróker de C21 Cosentino Real Estate.

3- Qué pasa si está mal tasada

En el mercado existen muchos valores, pero un solo punto de encuentro entre la oferta y la demanda. Ese es el que el tasador tiene que saber estimar.

“El valor que dan las partes (vendedor y comprador) a un inmueble suele ser un juicio enormemente subjetivo. El vendedor espera que le reconozcan una compensación económica por todos los recuerdos personales y familiares asociados con el inmueble. En el comprador afloran sentimientos encontrados como deseos de progreso, proyectos a concretar, miedo al futuro, entre otros, y por lo tanto puede pretender corregir por riesgo, proponiendo un precio bastante menor del que se está pidiendo”, dijo Gómez.

Esto provoca reacciones de inseguridad que se expresan en la desconfianza del comprador con respecto a si está pagando el precio justo, y las dudas del vendedor con relación a si el valor acordado es el adecuado. Tales reacciones son explicables si se parte de las naturales expectativas por pagar lo menos posible por parte del comprador y cobrar lo máximo admisible por parte del vendedor.

Migliorisi, amplió: “A valor regalado vende cualquiera, con ese criterio, el propietario no necesita una inmobiliaria. Por eso, el trabajo del profesional es esencial: tratar de llegar al valor lo más justo posible para el mercado. Las variables socioeconómicas hacen que cambie sistemáticamente. En este momento tenemos una sobre oferta de 1 y 2 ambientes. Eso hace que al mantener la demanda estanca y subir la oferta, los precios tengan que disminuir. Bueno, el piso también lo va a consolidar el propietario, hasta dónde va a bajar el valor de la propiedad y ahí se van haciendo nuevos niveles de soporte en los valores”.

4- Qué papeles se necesitan

Siempre es bueno obtener mas de una tasación, si es que no se está conforme con el resultado. Eso no quiere decir que este mal tasada, sino que el numero arrojado no es el esperado por el cliente.

Cosentino sostuvo que es tarea del inmobiliario realizar la tasación, la presentación de la misma debe contener todos los datos necesarios para que el cliente entienda el porque del valor obtenido. “Para esto el informe no solo debe contener datos numéricos sino gráficos, que arrojen la realidad del mercado inmobiliario”.

El propietario para hacer tasar la vivienda debe tener toda la documentación necesaria. Para realizar la tasación es necesario la fotocopia original de escritura traslativa de dominio o boleto de compra venta y fotocopias del Documento Nacional de Identidad (DNI) de todos lo titulares.

“Cómo la fotocopia del estatuto de la sociedad/ acta de la ultima asamblea y Fotocopia DNI del socio gerente o presidente (según clase de sociedad que lo quiera vender al inmueble). Una vez realizada la tasación se pedirá la siguiente documentación: reglamento de copropiedad; Boleta de ABL/Municipal (según jurisdicción); liquidación de expensas y el plano Municipal”, apuntó Cosentino.

El tasador también tiene que contrastar con la escritura del inmueble las superficies y demás datos del inmueble. También algunos datos en el Registro de la Propiedad y en otros organismos oficiales. Para conocer las cargas que tiene el inmueble y saber quién es el propietario.

Es recomendable averiguar si la vivienda está afectada por algún tipo de protección histórica, ley de expropiación o planes urbanísticos. Verificar si existe algún tipo de restricción al dominio (como embargos, hipotecas, afectación al régimen de bien de familia o similar, entre otros). También el Reglamento de Copropiedad si el inmueble está afectado al Régimen de Propiedad Horizontal.

5- Cómo se hace el informe final

El Informe de Tasación debe contener como mínimo una descripción de la propiedad, su entorno, la fecha de visita a la propiedad, la información relevada y el valor al que se arriba.

Es habitual encontrar modelos de “Informes de tasación” que ayudan a dar forma a la presentación de la información y a comunicar los datos adecuadamente a quien deba tomar decisiones sobre la base de esa tasación. Esto es muy importante, ya que facilita la comprensión de los datos que se han tomado en cuenta para arribar al valor.

6- Costo para efectuar la tasación

Especialistas comentaron que el costo de una tasación oscila entre entre el 1 y el 3 por mil del valor del inmueble. Si la propiedad vale USD 100.000, el costo de la valuación será entre 100 o 300 dólares.

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