La crisis del mercado inmobiliario: la sobreoferta de inmuebles es tan grande que una recuperación demandaría más de 5 años

El exceso de oferta es tan grande que al nivel actual de demanda se requieren entre 5,2 y 5,5 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA cuando el promedio histórico era de dos años.

Así lo reveló Radar Inmobiliario, análisis que realiza Fabián Achával Propiedades. La medición informó que en febrero último se llegó al récord de departamentos usados en venta en distintos portales, en Zonaprop es de 119.364 unidades (creciendo un 19,1% interanual y 0,6% mensual) y sumo 45 meses de crecimientos consecutivos, mientras que en Argenprop se promediaron 86.667 unidades y se alcanzaron 43 meses de suba interanual (la oferta también subió 19,1%).

“Los números son impactantes, sobre todo si consideramos que por ejemplo durante en el boom de los créditos hipotecarios UVA, se vendía todo el stock de inmuebles en el mismo año”, detalló a Infobae Fabián Achával, CEO de la compañía que hizo el relevamiento.

Esa sobre oferta hace que también sumado con los efectos coyunturales de la economía y la pandemia, persista el sinceramiento de los valores de publicación. En diciembre, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos en oferta y el disponible en stock agregado de avisos ascendió a 7,2%, marcando un incremento de 0,9 puntos con relación al promedio del mes anterior.

En febrero, según Reporte Inmobiliario la caída interanual de los valores de publicación de los inmuebles fue de 12,5%, y a nivel agregado la baja acumulada desde los máximos observados en febrero de 2019 fue de 34 por ciento.

Al clasificarlos por segmento, los valores de los departamentos usados tuvieron las mayores disminuciones con relación a 2021 y siguen encabezando el descenso (-8,5% interanual) seguido de lejos por los inmuebles a estrenar, 4,7%, y en pozo, 4,6 por ciento.

“Es difícil imaginar una reducción real de stock de oferta de usados en el corto o mediano plazo. Por precio deberían bajar sensiblemente aún más las propiedades y/o mejorar también sustancialmente la posibilidad de pago de la demanda. La brecha es tan grande que difícilmente pueda aspirarse a un encuentro en un nuevo precio de equilibrio que pueda reactivar significativamente el número de compra ventas”, destacó a Infobae José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Por otra parte, dentro del contexto macroeconómico actual, fuentes del sector afirman que el crédito hipotecario es inviable desde el punto de vista práctico como aspirar a que pueda actuar también como un elemento reactivador. Las compraventas de usados fundamentalmente se dan y darán por recambio para uso con capital propio ya disponible.

Qué hacer quien posee ahorros para comprar

Dadas las condiciones, según los especialistas, es difícil proyectar otras vías de reactivación real si no se logran condiciones macroeconómicas estables y un contexto de aliento a la inversión y protección de la propiedad privada.

Para quien debe comprar porque tiene que mudarse sí o sí, está ante una gran oportunidad por la disminución de las cotizaciones en CABA. A esta altura puede aprovecharse el descenso, porque coinciden desde el sector que la caída sería más gradual y que en muchos casos a menos que el propietario esté muy necesitado no aceptará mayores rebajas.

Rozados, amplió: “Creo que para comprar y hacerlo bien, cada uno tiene que informarse lo mejor posible, analizar sus posibilidades y tomar su propia decisión, no obstante para el que ya tiene una propiedad y busca ampliarse o mudarse a un barrio mejor aún y cuenta con una reserva en dólares con ese fin, es muy probable que logre hacerlo a través de aplicar un saldo menor que el que debería haber invertido uno, dos, tres o cuatro años atrás”.

Guerra y lo que viene

Radar Inmobiliario también informa que a la luz de la reducción del superávit comercial y el nivel de reservas netas líquidas, en los próximos meses va a ser central monitorear los efectos de la guerra en Ucrania tanto por su potencial impacto sobre las exportaciones (precio de los commodities) como las importaciones (aumento del precio del gas y petróleo).

Por otro lado, con la aprobación del acuerdo con el FMI se espera un impacto positivo sobre dos variables esenciales para la reactivación del Real Estate: 1) mayor estabilidad cambiaria, y 2) cambio favorable en las expectativas.

Sin embargo, el rebrote inflacionario a nivel mundial y el consecuente aumento de la tasa de referencia de la Reserva Federal de Estados Unidos, así como el efecto de la guerra de Ucrania sobre el saldo comercial de los EEUU, pueden retrasar la mejora de las expectativas.

“Para la reactivación del sector se necesitan, como condición básica pero no suficiente, una mayor estabilidad cambiaria y una mejora en las expectativas. El potencial acuerdo con el FMI es sin lugar a dudas una buena noticia dado que aporta un alivio en ambos frentes. Pero la guerra en Ucrania si bien afecta positivamente el precio de los commodities que exportamos impacta sobre el valor de lo que importamos como gas y petróleo”, sostuvo Achával.

El análisis de Radar Inmobiliario concluye que 2022 podría llegar a transformase en un año de reacomodamiento, con una mejora en la cantidad de operaciones realizadas.

Achával, aclaró: “Por el lado de los precios, estimamos que los valores de publicación se seguirán acomodando lentamente, mientras que los de cierre de las operaciones parecen empezar a buscar un piso”.

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