Crece la oferta de viviendas para la venta y bajan los precios: todo lo que hay que saber antes de comprar una casa usada

Los expertos recomiendan mirar las áreas húmedas, conexiones eléctricas y en particular los títulos del inmueble y el detalle de las expensas. El valor promedio de las unidades oscila en CABA en USD 2.100 el metro cuadrado

Uno de los factores a tener en cuenta en cuanto a la ubicación es que tenga acceso a medios de locomoción públicos
Uno de los factores a tener en cuenta en cuanto a la ubicación es que tenga acceso a medios de locomoción públicos

Los expertos recomiendan que cuando se visite de manera presencial una propiedad usada, antes de decidir la compra, se miren bien las condiciones generales del inmueble. Así se lograrán evitar trastornos y costos no previstos, si luego de la escritura se descubre que hay que iniciar reformas esenciales antes de la ocupación, o peor, luego de la mudanza.

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, comentó a Infobae: “Los detalles para adquirir una vivienda, casa o departamento son similares. Existen innumerables ítems que hacen que la unidad que se visite se ofrezca por un valor acorde con la realidad del mercado y sus características. Uno de los factores a tener en cuenta en cuanto a la ubicación es que tenga acceso a medios de locomoción públicos, subtes, colegios y cercanías a las avenidas principales del barrio”.

“Es recomendable hacer la búsqueda acompañado por un inmobiliario matriculado dado que es distinto hacerlo con alguien que tiene ojo, sabe y entiende” (Baccello)

Actualmente, se calcula que en la Ciudad Autónoma hay una oferta de venta de alrededor 170.000 unidades, mayor a lo habitual y en aumento, por la concurrencia de dos factores: 1) muchos propietarios que las ofrecían en alquiler, desde la reglamentación de la nueva ley optaron por salir de ese mercado; y 2) se cierran menos operaciones por la coyuntura económica y las limitaciones a la movilidad social.

De ahí que se ha diversificado mucho la calidad de la oferta, por eso los operadores del mercado resaltan: “Siempre que buscamos comprar un usado, se nos presentan muchos desafíos, porque a diferencia de hacer una casa nueva, donde todo lo disponemos a nuestra manera, aquí debemos negociar, y no existe el departamento perfecto. Es recomendable hacer la búsqueda acompañado por un inmobiliario matriculado dado que es distinto hacerlo con alguien que tiene ojo, sabe y entiende, que ir sin alguien que ofrezca un buen asesoramiento”, observó Cecilia Baccello, de la inmobiliaria homónima.

"Si bien es cierto, que el comprador que camina se convierte en un experto luego de 30/40 propiedades visitadas es casi imposible que sea eficaz a la hora de la compra", dijo Jorge Toselli
"Si bien es cierto, que el comprador que camina se convierte en un experto luego de 30/40 propiedades visitadas es casi imposible que sea eficaz a la hora de la compra", dijo Jorge Toselli

Los expertos hacen hincapié en los detalles constructivos de la vivienda. Entre los temas importantes para ver, es vital revisar cómo están el baño y la cocina, hay que fijarse debajo de la bacha y de la pileta de la cocina para chequear como están los caños. En definitiva el núcleo húmedo de la propiedad. Chequear humedades, sobre todo en los techos de baños. Y si cuenta con un sótano hay que comprobar que no existan marcas de agua.

Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, destacó en diálogo con Infobae: “El interesado en comprar también debe controlar cómo se encuentra la instalación eléctrica, chequear los toma corriente, las teclas de luz, si hay posibilidad de ver el tablero, mejor aún”.

El paso de los años y distribución

Los detalles constructivos que deben observarse son varios, entre ellos la orientación, la antigüedad del inmueble y si fue refaccionado o no, si se introdujeron cambios de cañerías.

“Tenemos que tener en cuenta que los inmuebles usados son en su mayoría el gran componente de la cartera activa de las inmobiliarias, y el parque que contamos para la venta oscila con una antigüedad que va entre los 25/40 o más años. Por esto mismo que necesitamos un gran conocedor de la materia, la cual no podemos aprender en el breve tiempo de búsqueda hasta la concreción de la operación. Si bien es cierto, que el comprador que camina se convierte en un experto luego de 30/40 propiedades visitadas es casi imposible que sea eficaz a la hora de la compra”, agregó Toselli.

“En el caso de un departamento, recomiendo que el futuro comprador, deberá solicitar copia de las 3 últimas expensas, para saber si el consorcio atiende bien las necesidades del edificio” (Korn)

También es aconsejable ver rajaduras en las paredes, calidad de materiales y evaluación de costos para posteriores refacciones, y estado en general del edificio.

“En el caso de un departamento, recomiendo que el futuro comprador, deberá solicitar copia de las 3 últimas expensas, para saber si el consorcio atiende bien las necesidades del edificio y a su vez, observar el comportamiento de pago de quienes lo conforman. En el caso de una casa no es dato menor hacer un análisis de los techos y de sus cimientos”, dijo a Infobae, Mabel Korn, vicepresidente de Korn Propiedades.

Es aconsejable ver rajaduras en las paredes, calidad de materiales y evaluación de costos para posteriores refacciones, y estado en general del edificio (Adrián Escandar)
Es aconsejable ver rajaduras en las paredes, calidad de materiales y evaluación de costos para posteriores refacciones, y estado en general del edificio (Adrián Escandar)

La decisión final de compra estará determinada por la evaluación del inmueble, y el potencial de reventa.

Korn, añadió, que, “en el contexto actual en las negociaciones, logran una quita importante quienes tienen billetes en mano. Por no existir líneas crediticias convenientes. Las ofertas están basadas en la necesidad urgente o no del vendedor y la habilidad del comprador de conseguir una oportunidad en un amplio mercado de ofertas”.

Es vital acceder a la información que permita detectar que la propiedad no tenga juicios, “o algún tema con encargados, un vicio oculto, es muy importante saberlo. Quienes son nuestros vecinos, los títulos (documentación) si están en orden, sucesiones, herencias, cuantos son los titulares, entre otros aspectos. Además, tener un buen escribano, un buen inmobiliario y mucha cabeza fría para hacer correctamente el negocio al comprar o alquilar”, comentó Baccello.

Valuaciones y trámites

Los papeles del inmueble cumplen un rol vital, puede tratarse de una edificación impactante, pero si no tiene la escritura liberada, planos, todos los impuestos pagos, por ejemplo, deja de ser atractivo y pierde interés.

Raggio, alertó, que, “con papeles flojos todo se complica. Se trata de una inversión gigante que puede tener problemas a futuro. Si se encuentran fallas en el título o los informes vienen con problemas de deuda o inhibiciones que impidan la venta, una operación que venía bien puede transformarse en un fracaso”.

“Con papeles flojos todo se complica. Se trata de una inversión gigante que puede tener problemas a futuro. Si se encuentran fallas en el título o los informes vienen con problemas de deuda o inhibiciones” (Raggio)

Los certificados de dominio e inhibición se solicitan ante el Registro de la Propiedad Inmueble, como el boleto de compra-venta si lo hubiese, primero pasa por las manos del escribano el cuál es designado en su mayoría por el comprador, una vez dado el visto bueno, se pasa a la firma el boleto o directamente se va a la escritura.

El valor promedio del metro cuadrado de una propiedad usada en la ciudad de Buenos Aires está en USD 2.100. La valuación estará determinada por el barrio, la ubicación dentro del mismo, la calidad de construcción, estado general, funcionalidad, luminosidad, entre otros aspectos. Korn, contó que “los agentes inmobiliarios tienen en cuenta esos detalles a la hora de evaluar la cotización del inmueble y los eventuales costos de reparación y refacción, los cuales han subido considerablemente en los últimos meses”.

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