Tendencia en alza: crecen los dueños de departamentos que cambian los carteles de alquiler por el de venta

La baja rentabilidad que otorga un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, estimada en menos del 2% anual, como la nueva Ley de Alquileres 27.551, provocaron sobre el último tramo del año que muchos propietarios que disponen de unidades para rentar, decidieran ofrecerlas en venta para volcar su capital a otras opciones de inversión financiera.

Los cambios introducidos en la normativa, entre los que figuran la extensión de los contratos a un mínimo de 3 años dificulta una venta posterior, sumado a los decretos oficiales que regula los aumentos y prohíbe los desalojos por 60 días.

“Mucha gente está saliendo de ese negocio histórico, que consistía en comprar una unidad para tener una suerte de jubilación a futuro, porque la locación está dejando una tasa anual en dólares de apenas el 2%”, explicó a Infobae, Gabriel Brodsky, director de Predial.

Varios dueños consideran que no es una opción redituable mantener ese capital inmovilizado y están decidiendo por hacerse de liquidez. Brodsky, añadió, que “actualmente, un inmueble que vale USD 100.000, le genera al propietario un ingreso de apenas $30.000 por mes, insuficiente para quien quiere vivir de un alquiler. Esta opción, como ingreso familiar, dejó de tener sentido económico. Por ejemplo, con la locación recibida de un departamento de 2 ambientes, en Palermo, apenas se puede pagar la cuota de un jardín de infantes de doble escolaridad”.

Los especialistas del sector inmobiliario destacan, de todas formas, que conviene tener el dinero en bienes inmuebles, porque se trata de inversión sólida que se capitaliza; mientras que volcarse a colocaciones en pesos a plazo fijo o en acciones, se corre el riesgo de perder el capital líquido, por la inflación o una devaluación.

“Para que el propietario pueda generar más ingresos sin desprenderse de la vivienda es aconsejable que se vuelque a la renta temporaria, donde alquila por día, defiende más el valor y hasta puede cobrar en dólares si se trata de turistas extranjeros. Hoy, un departamento de dos ambientes amoblado y bien posicionado en una zona de universidades, hospitales, clínicas o centros médicos (como el Italiano, el Fleni o el Clínicas) cotiza en USD 35. Eso equivale a ganar en una semana lo que podría cobrar por un alquiler convencional mensual, explicó a Infobae, Solange Esseiva, propietaria de H-54.

Otra alternativa sería actualizar el inmueble. “Es decir, vender un departamento viejo y optar por un emprendimiento desde el pozo con una mejor ubicación y amenities para poder luego alquilar la unidad a mayor precio”, amplió.

Los valores promedio de las locaciones en CABA van, para el caso de las unidades con muy buena ubicación y estado, desde $30.000 más expensas para una unidad con un ambiente y medio; a $45.000 un departamento de 2 ambientes; y desde $65.000 el de 3 ambientes. Los de calidad estándar cotizan desde $15.000 a 50.000 pesos.

En el ámbito del Real Estate argumentan que la Ley de Alquileres perjudicó a las tres partes: a los inquilinos a los que se pretendía beneficiar, con la natural suba de precios y la caída de la oferta; a los propietarios, porque perciben muy poco respecto del valor de la unidad y tienen muchos dólares inmovilizados en los inmuebles que rentan, y, a las inmobiliarias, porque ven en aumento la problemática que origina el conflicto entre propietarios e inquilinos para renovar las locaciones.

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, contó a Infobae: “Las autoridades lograron que los inquilinos en lugar de vernos como aliados nos miren como enemigos, causando un desgaste que no tiene sentido al no existir dinero en el medio. Muchas firmas importantes están dejando de trabajar los alquileres”.

“La gente, en su mayoría, se vuelca a la compra de dólares, con la esperanza de sostener sus ahorros. Otros compran departamentos en pozo, a precios relativamente bajos y en pesos. Creo, que en estos momentos, lo más rentable es comprar locales chicos (3 x 12 metros aproximadamente), aptos para habilitar pequeños comercios y alquilarlos a comerciantes con experiencia y estabilidad en el rubro que desarrollan, evitando así, los conflictos que se vienen originando con los alquileres de vivienda”, añadió.

Desde abril el aumento de las locaciones residenciales fue del 20%, similar a la inflación; y un poco más en los barrios con mayor demanda, como Puerto Madero, Barrio Norte y Belgrano. Mientras que la cotización del dólar libre subió más de 27 por ciento.

Aquellos que realizaron alguna experiencia comprando unidades en construcción desde el pozo, colocaron su dinero a trabajar con rentabilidades que proyectan alcanzar alrededor del 10% anual en dólares en el proceso de 2 a 3 años, dependiendo del tipo de obra. “Esta migración de la posesión de unidades en alquiler a las obras favoreció al mercado de las unidades usadas, ya que les permite la opción de comprar abonando a largo plazo. En nuestro caso, armamos un sistema donde a través de una hipoteca, se despeja la integración de una venta de una unidad de segunda mano al escenario de comprar una desde el pozo, lo cual facilita la toma de decisión”, detalló a Infobae, Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

En otros casos han optado por vender sus propiedades en locación para poder disponer parte del dinero para el día a día, porque el efecto “pandemia” los dejó sin trabajo, y destinar la otra a invertir en cocheras, para obtener otra renta.

Características del nuevo mercado

“Vemos que la mayoría de los compradores están parados sobre dos ideas: primero, utilizan sus ahorros, como resguardo de valor, el 60% de las ventas que tenemos van orientadas a unidades que se ubican por debajo de USD 100.000. Dentro de esa masa, hay más demanda de estudios y monoambientes en un ticket que ronda entre USD 50.000 y USD 70.000. En segundo lugar, están los que cambian de propiedad; la pandemia remarcó, en muchos casos, la necesidad de sumar metros al aire libre como algún ambiente más, sea patio, balcón aterrazado o terraza propia. Normalmente por cada edificio, hay 1 o 2 departamentos que reúnen esta característica, siendo hoy los más buscados”, precisó Walger.

Luego de caer entre 25% y 35% en el año los valores de las propiedades tienen perspectiva de suba, según coinciden los entrevistados. Al respecto, Walger, dijo, que, “actualmente tenemos una foto de valores bajos en dólares, pero se construye en pesos. La inflación va a ir empujando ese costo, el cual en los últimos meses quedó demostrado en la variación del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción de octubre a hoy dio 6% arriba). Es muy buen momento para comprar unidades en pozo porque se parte de un valor nominal bajo. Y los precios, de las unidades usadas deberán de a poco, acomodarse para mantener relación con las propiedades a estrenar”.

Se advierte una importante interés por los barrios bien conectados que se traducen en el precio final de la unidad, como Balvanera, San Cristóbal, Flores, Boedo y Almagro. En esas zonas se encuentran departamentos que parten desde USD 45.000 a USD 50.000. Y en Caballito, Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez, los más solicitados, se cotizan en el rango de USD 2.200 por metro cuadrado.

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