Una resolución obliga a los countries a reorganizarse como consorcios de propiedad horizontal

Las decisiones, reparto de gastos y conflictos internos entre los propietarios de casas en countries se deberán resolver, a partir de ahora, del mismo modo que sucede en cualquier consorcio. De esta forma, los que funcionan bajo la forma de sociedad —con diferentes derechos y obligaciones a mayor cantidad de acciones— tendrán que adecuarse al régimen de propiedad horizontal en un plazo de 180 días.

El cambio surge a partir de la Resolución General 25/2020 de la Inspección General de Justicia (IGJ), publicada este miércoles en el Boletín Oficial. La medida alcanza a unos 40 countries o clubes de campo que están inscriptos como sociedades en la ciudad de Buenos Aires, a pesar de estar ubicados en otras provincias.

“Hasta 2015, no se sabía cuál era el régimen y la mayor parte de los countries con sede en la ciudad de Buenos Aires, pero establecidos en la provincia de Buenos Aires, estaban en un régimen híbrido como una asociación bajo la forma de sociedad, sin fin lucrativo ni reparto de ganancias”, explicó a Infobae Ricardo Nissen, inspector General de Justicia.

“El dueño de la tierra que se loteaba para hacer el country iba vendiendo los terrenos y a cada persona que compra un lote se le entrega una acción. Pero el dueño se reservaba el derecho a no pagar expensas y a nombrar la comisión directiva, por ejemplo, siempre que mantuviera la mayoría de acciones. El régimen de propiedad horizontal, como se organizan los consorcios de los edificios, es más igualitario y cada propietario tiene un voto”, detalló Nissen.

De esta forma, al estar organizados como sociedad, se generaban muchos conflictos entre propietarios que, en varios casos, se terminaban resolviendo en la Justicia.

Desde 2015 y por el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) estableció que todos los “conjuntos inmobiliarios” deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal. Para las urbanizaciones —como countries o clubes de campo— que estaban organizados previamente de forma diferente, se preveía que se adecuaran a ese régimen. Sin embargo, según señaló Nissen, en estos cinco años muy pocos lo hicieron.

“Bajo la forma de sociedad, salía beneficiado el dueño de la tierra, que designaba director, controlaba los gastos y la caja y tenía más acciones que el resto, salvo en el caso de que perdiera la mayoría. No había igualdad en el pago de los gastos comunes, como electricidad o apertura de calles o locales”, indicó el inspector General de Justicia.

En el caso de no cumplir con la medida, los administradores de la asociación de los countries podrán ser sancionados con multas, aunque la IGJ también estará habilitada a realizar acciones legales.

“El tema ya estaba regulado en el Código Civil y Comercial desde 2015 pero esa norma no tenía un plazo de cumplimiento. Y ahora la IGJ pone un plazo de 180 días, que no es muy oportuno en un momento donde por la cuarentena todos los trámites están limitados y no hay un protocolo sobre cómo se debe hacer”, señaló Eduardo Awad, abogado y director del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.

“En la vida cotidiana, no cambia demasiado. Un country va a pasar a tener una organización similar a un consorcio de un edificio de los que conocemos habitualmente y tiene que desaparecer la sociedad que actualmente lo administra. Antes las decisiones las tomaban los que dirigían la sociedad y ahora las pasan a tomar los propietarios en asamblea”, indicó Awad.

En los registros internos de la Inspección General de Justicia hay más de 40 clubes de campo organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de asociaciones bajo forma de sociedad. “Compatibilizar los regímenes legales de las sociedades con las asociaciones civiles ocasionó múltiples dificultades en torno a su funcionamiento”, expresó el texto de la resolución. Y originó conflictos internos que trascendieron el ámbito del country o el club de campo y terminaron dirimiéndose en los tribunales.