Congelamiento de alquileres: dónde reclamar si no hay acuerdo con los propietarios y otras dudas de la nueva reglamentación por la pandemia

Con la publicación de un decreto de necesidad y urgencia, el Gobierno determinó el congelamiento de los valores de los alquileres hasta el 30 de septiembre, la suspensión de los desalojos, la prorroga de los contratos y el pago a través de medios electrónicos. Desde los organismos de defensa del consumidor y desde el sector inmobiliario se mostraron confiados sobre la “buena voluntad de las partes” para cumplir con estas medidas.

Sin embargo, habrá distintas instancias habilitadas para resolver posibles conflictos que puedan surgir entre los inquilinos y propietarios. El decreto prevé que la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y cada provincia establezca un sistema de mediación previa, obligatoria y gratuita —o a bajo costo— para resolver cualquier conflicto. De esta forma, se evita acudir a la justicia.

En algunos distritos, como la ciudad de Buenos Aires, las mediaciones ya funcionan y van a estar disponibles para resolver estos temas. Se estima que en la ciudad de Buenos Aires hay más de 900.000 inquilinos en 300.000 viviendas. La Defensoría del Pueblo, Defensa del Consumidor y la procuración de Ciudad tiene también área de mediación.

“Los organismos como la Defensoría del Pueblo están preparados para resolver. La mayoría de las mediaciones, en el 95% de los casos, tienen un resultado positivo”, destacó Alejandro Amor, defensor del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.

En la provincia de Buenos Aires hay una Ley de Mediación (Ley 13.951) pero que exceptúa la mediación obligatoria para los casos de ejecución y desalojo. Por eso, a partir del decreto, deberá instrumentarse cómo van a funcionar en esos casos. Ya hay mediadores que están inscriptos en un registro.

Desde la entidad que representa a las inmobiliarias porteñas, destacaron que, al terminar la cuarentena, ofrecerán su departamento legal para quienes necesiten alcanzar un acuerdo entre las partes. “Lo mismo harían todos los colegios de corredores inmobiliarios del país. En general el decreto fue claro con las medidas y a quienes corresponde. No veo un panorama complejo y se pondrá en práctica el esfuerzo compartido”, destacó Armando Pepe, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Otras consultas sobre las nuevas medidas, vigentes hasta el 30 de septiembre:

¿Qué pasa si se deja de pagar el alquiler?

En el marco de la emergencia, el decreto dispone la suspensión temporaria, hasta el 30 de septiembre, de los desalojos. Las deudas por falta de pago que se originen desde entonces se deberán abonar luego, a partir de octubre, en un plan de 3 a 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas . Se aplicarán intereses, que no pueden ser superiores a la tasa de un plazo fijo del Banco Nación a 30 días (actualmente, de 27%). No se aplicará ninguna otra penalidad.

¿Cómo calcular el monto que se debe pagar mensualmente por el alquiler?

Hasta el 30 de septiembre se deberá abonar el mismo alquiler correspondiente al mes de marzo pasado.

¿Qué pasará con los alquileres a partir de octubre?

El inquilino deberá pagar la diferencia (entre el precio pactado orginalmente y el precio congelado) que se haya generado entre abril y octubre. Lo podrá hacer en cuotas mensuales, con un mínimo de 3 y un máximo de 6. El primer vencimiento será en la misma fecha del vencimiento que por contrato corresponda al mes de octubre. El pago de las cuotas se aplicará aun en el caso de que el contrato ya haya vencido.

¿Qué casos están exceptuados de cumplir con el congelamiento?

En el marco de la emergencia, el decreto contempló la situación de los propietarios que puedan estar en estado de vulnerabilidad. Es decir, están exceptuadas de cumplir estas medidas las personas que necesitan del cobro del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario.

¿De qué forma se van a pagar los alquileres durante el período de cuarentena?

Los propietarios, antes del 20 de abril, deberán ofrecer a los inquilinos que lo soliciten los datos necesarios para que el pago se pueda realizar por transferencias bancarias o depósitos por cajero automático.

¿Qué pasa con los desalojos que ya estaban en marcha?

El decreto suspende la ejecución de las sentencias judiciales de desalojo (siempre que sea por falta de pago) y alcanza también a los casos ya ordenados pero que aun no se habían concretado al 29 de marzo pasado. Hasta el 30 de septiembre quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia.

¿Qué tipo de contratos de alquiler están incluidos en las medidas?

Abarca a los contratos de alquiler de vivienda única; habitaciones destinadas a vivienda personal o familiar en pensiones y hoteles; inmuebles rurales para pequeños productores agropecuarios; propiedades alquiladas por monotributistas y mipymes para comercio, servicios o industria; o por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

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