Nueva cara para los barrios por el viaducto San Martín: revalorización de propiedades y desarrollos inmobiliarios

En un año difícil para el sector inmobiliario, con desplome en las ventas y escaso acceso al crédito, hay algunas zonas de la ciudad que podrían tener un nuevo impulso, con revalorización de sus propiedades y también la llegada de desarrollos. Es el caso de las zonas cercanas al flamante viaducto ferroviario del tren San Martín, inaugurado en las primeras semanas de julio último y que recorre en altura cinco kilómetros a través de los barrios de Palermo, Chacarita y La Paternal.

La elevación permitió eliminar barreras —entre ellas las de avenida Córdoba, avenida Corrientes y las calles Niceto Vega, Gorriti, Honduras y Cabrera— y también abrir once calles hasta ahora cerradas al tránsito. Especialistas del sector inmobiliario auguran un impacto positivo, aunque moderado por un contexto de retracción general del mercado.

"La elevación de las vías, que trae consigo apertura de calles y parquización, favorece al corredor del tren en estos barrios. Al brindar una mejor conexión y al ser las calles transitables son más buscadas. Si bien, generalmente, no son zonas tan consolidadas ni desarrolladas hoy empiezan a verse mayor solicitud de lotes para desarrollarse, esto traerá inversiones y consigo una valorización de las propiedades vecinas", explicó Federico Despalanques,  gerente de la sucursal Palermo de la inmobiliaria Lepore.

Desde Migliorisi Propiedades, una de las inmobiliarias de la zona, estiman que la revalorización de todas las propiedades del "área Viaducto San Martín" será de entre 20% y 25%. Pero destacan que en los últimos 18 meses ya registraron una suba de entre 5% y 10 por ciento.

La zona más demandada, detallaron, es la comprendida entre Juan B. Justo, Dorrego, Corrientes y Córdoba. "Es una zona ubicada en el medio del polo audiovisual, con beneficios impositivos, geográficamente en el corazón de Buenos Aires y con los mejores medios de transporte", señaló Daniel Migliorisi, director de la inmobiliaria homónima.

"Con esta obra no solo se abrieron calles y se eliminaron las cortadas que afectaban al desarrollo, sino que ahora se potenciará el comercio. Las zonas dejan de estar aisladas y la frontera con Palermo deja de ser una cuestión tan marcada como antes", agregó.

En el 2017, por ejemplo, la diferencia de precios de los barrios que están separados por la avenida Córdoba —Palermo de un lado y Chacarita y Villa Crespo del otro— podía ser de 30% a 40%. Pero el director de la inmobiliaria estima que esa brecha se va a ir cerrando e incluso se puede revertir.

Desde la plataforma Properati, el portal de búsqueda de inmuebles, realizaron una comparación entre la evolución de los precios de las propiedades en oferta ubicadas a 10 cuadras a la redonda del viaducto y las propiedades de los barrios aledaños. Pero hasta mayo de este año, no observaron grandes movimientos, lo que atribuyen a la caída general del sector.

"Las propiedades a los alrededores del puente tuvieron una evolución similar. En la comparación de la evolución entre las propiedades cercanas y el barrio se puede ver, por ejemplo, que esa zona (cercada al viaducto) es de las más caras de Chacarita o Villa Crespo, pero es de las más baratas de Palermo", señalaron fuentes de la plataforma.

"Lo que entendemos es que esta mejora, que debería impactar positivamente en el precio de las propiedades, por la mejora en el flujo vehicular y el espacio ganado debajo del puente, está sucediendo en un contexto de retracción del mercado, donde vemos caída del precio de las propiedades. Es muy probable que cuando el mercado se reactive, estas zonas se muestren más dinámicas y demandadas por estos cambios", agregaron.

En Mercado Libre Inmuebles tiene una visión similar y observan que las propiedades de los barrios aledaños al nuevo viaducto no muestran aún alzas en el precio. "En las zonas cercanas, continúa la construcción de nuevos espacios públicos verdes, zonas de servicios y áreas de esparcimiento que, en el mediano plazo, podrían llegar a poner en valor las comunas más cercanas. No obstante, los precios de venta de propiedades, se han mantenido prácticamente estables desde mediados de 2018 debido al bajo dinamismo de la industria", destacó Hernán Ibañez, Gerente Comercial de Clasificados de Mercado Libre.

Los terrenos que quedaron disponibles por la desaparición de las vías son ferroviarios y, por lo tanto, propiedad del Estado Nacional. Durante este año, algunos de ellos ya fueron vendidos a través de subastas realizadas por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (Aabe) y otros quedaron pendientes para el año próximo.

El Gobierno porteño junto al Gobierno nacional están ejecutando un proyecto de espacios público y desarrollos inmobiliarios para las zona de las playas ferroviarias.

El organismo publicó el pliego para los interesados en presentar ofertas, que deberán considerar la generación de espacios de uso público bajo el viaducto en las superficies que, por ley, no pueden ocupar. En términos generales, la línea San Martín tiene un total de 43.000 metros cuadrados nuevos a incorporar al tejido urbano en sectores de bajo viaductos y tierras ferroviarias anexas.

La propuesta oficial contempla un estimado máximo de 35.000 metros cuadrados construibles y unos 8.000 metros cuadrados libres que, de acuerdo al tipo de proyecto, se destinarán al uso público. La apertura de ofertas se realizará el 1° de agosto y la adjudicación se estima para el 26 del mismo mes. En tanto, las obras deberían estar terminadas para junio de 2022.

Los desarrolladores creen que la zona que corresponde a la avenida Córdoba tendrá una revalorizaición más rápida. "Las zonas comprendidas en la elevación de las vías del ferrocarril San Martín contienen aproximadamente un poco menos de 300 lotes que, al encontrarse dentro de lugares que son proclives para un público joven, ya han empezado a aumentar su valor. Pero todo depende del destino útil del terreno planteado en el nuevo código", observó Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments.

Desde el Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno porteño destacaron que se realizó un proceso participativo con los vecinos sobre las nuevas obras. En las charlas, rechazaron que se brinden permisos para la instalación de locales bailables, mayoristas o depósitos de chatarra o de repuestos de automotor, por ejemplo.

También pidieron instalación de comisarías, cuartel de bomberos, más iluminación, cámaras y más estacionamientos. El 35%, por ejemplo, pidió   espacios de uso comunitario como polideportivos, centro de jubilados y centros de salud. Hubo un pedido especial para armar un circuito aeróbico alrededor del Cementerio de la Chacarita.

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