Vacacionar en alguna de las playas de Costa Rica ya no solo implica contemplar el gasto en combustible, alimentación o alojamiento. Para una amplia mayoría de la población, consumir productos básicos, hospedarse, comer en restaurantes o incluso adquirir una propiedad en las zonas costeras resulta hoy considerablemente más caro que años atrás.
Así lo revela el informe “Percepciones de la población en Costa Rica sobre el desarrollo turístico e inmobiliario en las comunidades costeras”, elaborado por el Programa Interdisciplinario Costero (PIC) del Instituto de Estudios Sociales en Población (Idespo) de la Universidad Nacional (UNA).
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Los resultados muestran que el encarecimiento percibido alcanza prácticamente todos los ámbitos relacionados con la permanencia y la vida cotidiana cerca del mar.
En el caso de los productos alimenticios y de consumo básico, más del 80% de las personas entrevistadas considera que los precios aumentaron. Una percepción similar existe para las actividades recreativas, sodas y restaurantes, hospedajes en hoteles, cabinas y Airbnb, así como el transporte público y privado, cuyos porcentajes se sitúan entre el 75% y el 80%.
Sin embargo, ningún rubro genera una percepción de encarecimiento tan elevada como el mercado inmobiliario.
Un 85% de los encuestados considera que el precio de venta de las propiedades aumentó en las zonas costeras.
El informe señala particularmente lo ocurrido en Guanacaste.
“En el contexto costarricense, las transformaciones del mercado inmobiliario de Guanacaste evidencian una plusvalía desmedida, registrando incrementos de hasta un 400% en el valor del suelo entre el 2020 y 2023, debido a la especulación financiera y la compra de terrenos por capital transnacional”, señala la investigación.
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Crece la construcción después de la pandemia
Los cambios no se limitan al precio de los terrenos.
Un 63.9% de las personas consultadas percibe un crecimiento de la infraestructura inmobiliaria en las regiones costeras, particularmente después de la pandemia de covid-19.
Cuando se consulta sobre las construcciones que más han aumentado, los hoteles y cabinas superan el 50% de las menciones, mientras que las casas y condominios de lujo superan el 40%.
Esa expansión contribuye a una sensación generalizada de transformación.
Un 45% de los entrevistados considera que las zonas costeras han cambiado “mucho”, frente a un 13.9% que estima que las modificaciones han sido poco significativas.
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Las causas atribuidas a esas transformaciones son diversas.
El 10.7% identifica cambios relacionados con el impacto económico y el empleo, un 7.8% apunta al desarrollo de infraestructura, un 7.6% al aumento del turismo y un 6.5% al incremento de precios y del costo de vida.
Otro 10.6% asegura no percibir cambios, mientras un 9.9% considera que “todo sigue igual”.
La expansión de la actividad turística también queda reflejada en los negocios que, según la población, han ganado terreno.
Para un 66.4%, la principal actividad económica que ha crecido en las costas son los hoteles. Los restaurantes aparecen en segundo lugar, con una percepción superior al 50%, mientras los supermercados y tiendas permanecen por debajo del 20%.
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“En conjunto, estas respuestas muestran que la población asocia las transformaciones recientes de las zonas costeras con cambios en las actividades económicas, turísticas e inmobiliarias”, concluye el documento.
La mayoría todavía desconoce qué es la gentrificación
Pese al debate generado en los últimos años alrededor del desarrollo inmobiliario de las costas costarricenses, el concepto de gentrificación continúa siendo desconocido para una parte importante de la población.
El estudio determinó que 71.9% de los encuestados no está familiarizado con el término.
El nivel educativo marca, sin embargo, una diferencia significativa.
Entre las personas con estudios universitarios, alrededor del 62% manifiesta conocer el concepto, mientras que entre quienes tienen secundaria incompleta o un nivel educativo inferior la proporción cae hasta aproximadamente un 8%.
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Entre quienes sí conocen la palabra, un 27.8% relaciona la gentrificación con el “desplazamiento de la población local por extranjeros”, un 19.9% con la “compra de propiedades por extranjeros” y un 13.5% con la “transformación económica y social”.
La percepción sobre el incremento de población extranjera es todavía más marcada: 86.4% considera que aumentó la cantidad de residentes extranjeros en las zonas costeras.
Más restricciones para llegar a las playas
Uno de los resultados que más llama la atención está relacionado con el acceso al litoral.
Un 44.3% de las personas entrevistadas considera que actualmente existen más limitaciones para acceder a las playas, mientras otro 16% asegura que incluso existen sitios donde el acceso está prohibido.
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El estudio también analizó específicamente las respuestas de quienes viven en comunidades costeras.
Un 47.9% señaló que reside en estos territorios desde hace tres décadas, mientras solamente un 10% afirmó haberse instalado allí durante los últimos cinco años.
Respecto a la cercanía con el mar, el 82% vive a 400 metros o más de la línea de playa, mientras solo un 7.3% reside a menos de 200 metros.
El incremento del costo de vida también parece estar teniendo consecuencias sobre la permanencia de algunas familias.
Un 32.6% de los residentes consultados asegura conocer al menos un caso de una persona o familia que abandonó su vivienda en una zona costera debido a los elevados costos asociados con la actividad turística.
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ICE e ICT reciben mejores calificaciones
La investigación también preguntó por la valoración de las instituciones públicas presentes en estos territorios.
El Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) obtuvo la mayor satisfacción, con una valoración superior al 80%, seguido por el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), que ronda el 70%.
En el extremo opuesto aparecen la Asamblea Legislativa y los gobiernos locales, instituciones que no alcanzan el 30% de aprobación.
En cuanto al suministro de agua, aproximadamente siete de cada diez personas señalan no enfrentar problemas de acceso.
Entre quienes sí reportan dificultades, un 45% responsabiliza al abandono institucional.
Para los investigadores, los resultados muestran que las costas costarricenses atraviesan una transformación que no puede analizarse únicamente desde la expansión del turismo.
El informe define el fenómeno como “complejo, dinámico y multidimensional”, en el que confluyen elementos económicos, turísticos, inmobiliarios, sociales y ambientales.
Los especialistas consideran además urgente fortalecer las políticas públicas que regulen estos procesos.
Los investigadores “evidencian la necesidad urgente de formular e implementar políticas públicas de ordenamiento territorial inclusivas, que regulen el desarrollo inmobiliario-turístico”.
También consideran necesario garantizar procesos de consulta comunitaria vinculante, proteger bienes comunes —entre ellos el acceso público a las playas— y asegurar una cobertura sostenible de los servicios públicos esenciales.
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La encuesta fue realizada entre el 12 y el 20 de noviembre de 2025, mediante 966 entrevistas válidas. El estudio reporta un margen máximo de error de 3,2 puntos porcentuales y un nivel de confianza del 95%.
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