Cuánto debe ahorrar una familia para comprar vivienda de interés social en 2026 tras ajuste del salario mínimo

Comprar una vivienda de interés social (VIS en Colombia durante 2026 implica revisar con detalle las nuevas condiciones económicas definidas por ley.

Con el salario mínimo vigente ya establecido, los topes máximos de precios se ajustaron automáticamente, lo que incide de forma directa en el monto que los hogares deben ahorrar antes de solicitar un crédito hipotecario, según información divulgada por la Revista Semana.

La normativa del sector vivienda establece que el precio máximo de una VIS en las principales ciudades corresponde a 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes.

Con el salario mínimo fijado para 2026, este límite se ubica alrededor de 260 millones de pesos, cifra que marca el valor tope para este tipo de inmuebles en ciudades de mayor tamaño y demanda.

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En el resto del país, donde la regulación permite un máximo de 135 salarios mínimos, el valor de una VIS se aproxima a 235 millones de pesos. En el caso de la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), destinada a hogares con menores ingresos, el tope se sitúa cerca de 157 millones de pesos, de acuerdo con los múltiplos legales vigentes.

Más allá del precio total, uno de los factores determinantes es la cuota inicial. En el sistema financiero colombiano, ninguna entidad bancaria financia el 100 % del valor del inmueble. De manera general, los créditos hipotecarios cubren entre el 70 % y el 80 %, lo que obliga a los compradores a contar con un ahorro previo equivalente, en promedio, al 20 % o 30 % del precio total de la vivienda.

Aplicando estas proporciones, una familia interesada en adquirir una VIS con valor cercano a 260 millones de pesos debe disponer de un ahorro aproximado entre 52 y 78 millones de pesos únicamente para la cuota inicial. Este monto es un requisito indispensable para que el banco apruebe el crédito hipotecario correspondiente.

Para una VIS ubicada fuera de las principales ciudades, con un precio estimado de 235 millones de pesos, el ahorro exigido oscila entre 47 y 70 millones de pesos, dependiendo del porcentaje financiado por la entidad crediticia. En el caso de una VIP, el valor de la cuota inicial puede ubicarse entre 31 y 47 millones de pesos, según las condiciones del préstamo y el perfil del comprador.

A estas cifras se deben sumar otros costos asociados a la compra de vivienda, que no siempre son tenidos en cuenta al inicio del proceso. Entre ellos se encuentran los gastos notariales, el registro del inmueble, el estudio de títulos y los avalúos, que en conjunto pueden representar entre el 2 % y el 5 % del valor total de la vivienda.

En una VIS promedio, estos gastos adicionales pueden traducirse en varios millones de pesos, lo que incrementa el monto total que la familia debe tener disponible antes de firmar la escritura. Por esta razón, el ahorro previo no se limita únicamente a la cuota inicial, sino que debe contemplar todos los desembolsos asociados al cierre financiero.

En este contexto, los subsidios de vivienda cumplen un papel relevante. Las cajas de compensación familiar pueden otorgar apoyos económicos que alcanzan hasta 30 salarios mínimos, dependiendo del nivel de ingresos del hogar y del cumplimiento de los requisitos establecidos en la normatividad vigente.

Estos recursos pueden utilizarse para completar la cuota inicial o para reducir el monto del crédito hipotecario, lo que disminuye el valor de las cuotas mensuales. El acceso al subsidio está condicionado a factores como los ingresos del núcleo familiar, la afiliación a la caja de compensación y la destinación del inmueble para vivienda propia.

Para hogares con ingresos cercanos a dos salarios mínimos, reunir un ahorro de entre 50 y 70 millones de pesos representa un proceso de mediano o largo plazo. En estos casos, es común que el cierre financiero combine ahorro propio, subsidios y crédito hipotecario, siempre que se cumplan las condiciones exigidas por las entidades financieras.

Especialistas en finanzas personales consultados por la Revista Semana señalan que, antes de iniciar el proceso de compra, es habitual que las familias estructuren planes de ahorro programado, revisen su nivel de endeudamiento y procuren mantener un historial crediticio estable, elementos que influyen en la aprobación del crédito y en las tasas ofrecidas por los bancos.