Quienes viven en arriendo ya no están obligados a hacer estos pagos: aclaran qué pueden cobrar los dueños de las viviendas

En Colombia, la Ley 820 de 2003 es la que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y establece límites precisos sobre los cobros que los arrendadores pueden exigir a los inquilinos. La normativa, vigente desde hace más de dos décadas, prohíbe de manera expresa cualquier pago adicional que no cuente con respaldo legal, como depósitos, estudios de documentos, pólizas, trámites administrativos o anticipos no pactados.

Así las cosas, solo los pagos estipulados en el contrato, como el canon de arrendamiento, los servicios públicos y las expensas comunes, pueden exigirse de forma legítima.

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El mercado del arrendamiento en Colombia mostró un crecimiento sostenido. De acuerdo con cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), cerca de 7,3 millones de personas viven en arriendo, una cifra que supera a la de propietarios de vivienda en el país.

Dicho aumento consolidó a Colombia como uno de los países con mayor proporción de arrendatarios en América Latina. Sin embargo, la expansión del mercado trajo consigo prácticas indebidas que afectan a miles de inquilinos que a menudo desconocen los límites legales de los cobros que pueden recibir al firmar un contrato de arrendamiento.

Prohibiciones de cobros adicionales

La Ley 820 de 2003, también conocida como Ley de Arrendamiento, regula los contratos de alquiler de vivienda urbana y busca equilibrar las relaciones entre propietarios e inquilinos. El Capítulo IV de la norma prohíbe a los arrendadores exigir depósitos para cubrir gastos relacionados con el estudio de documentos, pólizas, trámites administrativos o anticipos no pactados. Además, la ley impide que el propietario solicite dinero para cubrir daños generales o cualquier otro tipo de garantía real como condición para firmar el contrato.

La aplicación de la ley se volvió más estricta, por lo que se impide que propietarios e inmobiliarias cobren por el estudio de crédito, la póliza de arrendamiento y los gastos administrativos o de documentación, prácticas que se habían vuelto habituales en el sector.

Pagos permitidos y obligaciones de arrendadores e inquilinos

En cuanto a los pagos permitidos, la norma establece que el arrendador solo puede exigir el canon de arrendamiento, el pago de servicios públicos y las expensas comunes, siempre que estos conceptos estén claramente estipulados en el contrato. El canon mensual, las expensas ordinarias y los servicios públicos son los únicos pagos legítimos, mientras que los costos administrativos, pagos anticipados o de aseguramiento corresponden al propietario. El estudio de crédito, por ejemplo, beneficia principalmente al arrendador y no puede trasladarse al inquilino.

Lo mismo ocurre con la póliza de cumplimiento o seguro de arriendo, cuyo propósito es proteger el ingreso del propietario ante un eventual incumplimiento. Los gastos administrativos, como la revisión de documentos o la expedición de certificados, forman parte del proceso interno del propietario o la inmobiliaria y no deben cobrarse al arrendatario.

De igual forma, la ley también define las obligaciones de ambas partes. El arrendador debe entregar el inmueble en buen estado, mantenerlo en condiciones adecuadas y garantizar el disfrute pacífico del bien. El inquilino, por su parte, tiene la responsabilidad de pagar de manera puntual el canon, usar el inmueble conforme a lo pactado, cuidar la propiedad y hacer las reparaciones locativas necesarias, así como restituir el inmueble al finalizar el contrato en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el uso.

Prácticas habituales y mecanismos legales ante cobros indebidos

Pese a la claridad de la normativa, persisten prácticas indebidas en el mercado. El cobro de estudios de crédito, pólizas y gastos administrativos continúa en algunos casos, a pesar de la prohibición legal. Estas prácticas, que en ocasiones representan una barrera para acceder a una vivienda en arriendo, motivaron múltiples quejas ante organismos de control como la Superintendencia de Industria y Comercio. La aclaración de la ley busca poner fin a estos cobros no autorizados, que incrementan el costo inicial para quienes buscan arrendar un inmueble.

Cuando un arrendador impone cobros indebidos o condiciones contrarias a la Ley 820 de 2003, el inquilino puede recurrir a mecanismos legales o conciliatorios para reclamar sus derechos. La ley contempla procesos judiciales y de restitución para hacer cumplir el contrato o recuperar el inmueble en caso de incumplimiento. Las autoridades recomiendan que los contratos de arriendo se celebren por escrito, con claridad en los términos y sin exigencias adicionales no amparadas por la ley, con el objetivo de proteger tanto al propietario como al inquilino.

La transparencia y la formalización de los contratos resultan fundamentales para evitar conflictos y garantizar relaciones justas en el mercado de vivienda. Por eso, es necesario revisar de manera detenida el acuerdo antes de firmarlo y consultar con un experto ante cualquier cláusula dudosa son pasos esenciales para prevenir abusos y proteger los derechos de ambas partes.