En Colombia, cerca del 40% de los hogares vive en arriendo, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane). La realidad implica que millones de familias y propietarios mantienen relaciones contractuales bajo la ley de arrendamientos urbanos, donde los conflictos por incumplimiento de pago es frecuente.
El aumento de contratos de arrendamiento trajo consigo una mayor incidencia de disputas, en especial, cuando surgen retrasos o incumplimientos en el pago del canon mensual.
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Ante esto, la abogada Katheryne Guerrero, por medio de un video en TikTok, advirtió que muchos arrendadores desconocen que están incurriendo en una falta grave al hacer justicia por mano propia. Según dijo, la ley protege al inquilino mientras esté en proceso judicial, incluso si debe varios meses de arriendo.
Y es que el fenómeno del arriendo en Colombia involucra a más de 7,3 millones de personas, lo que convierte la relación entre arrendadores y arrendatarios en una de las más extendidas y conflictivas del país. El desconocimiento de los derechos y deberes de ambas partes es común, y el contrato de arrendamiento se vuelve un documento esencial para prevenir y resolver disputas.
Sin embargo, la falta de información y la frustración ante el incumplimiento de pagos llevan a muchos propietarios a tomar medidas drásticas, como cambiar las cerraduras del inmueble o retirar las pertenencias del inquilino. Estas acciones, lejos de solucionar el problema, pueden acarrear consecuencias legales.
Incumplimiento de pago y reacción de los propietarios
El conflicto más habitual surge cuando el arrendatario deja de pagar el arriendo. Ante esta situación, algunos propietarios optan por cambiar las guardas de las puertas o impedir el acceso al inmueble, con la intención de presionar el pago o recuperar la propiedad. No obstante, esta práctica constituye una violación de la tenencia y es considerada ilegal por la legislación colombiana.
La abogada Guerrero lo explica de forma contundente: “Si el arrendador cambia las guardas y el inquilino llama a la Policía, los patrulleros están en la obligación de restituir la tenencia a ese inquilino”. Es decir, “deben permitirle el acceso nuevamente al inmueble y garantizar que no se vulneren sus derechos”.
Se debe tener en cuenta que el marco legal colombiano establece que el cambio de cerraduras sin el consentimiento del inquilino equivale a una vulneración de la tenencia, independientemente de la existencia de deudas. Solo un juez puede ordenar el desalojo de un arrendatario, y cualquier acción directa del propietario puede derivar en sanciones.
Guerrero enfatiza que “no te está pagando arriendo, sí, es entendible, está incumpliendo el contrato que hicieron. Sí, tienes toda la razón. Pero la vía legal, lo que legalmente debes hacer, es iniciar el proceso de restitución”.
En caso de que el propietario decida actuar por cuenta propia y cambie las cerraduras o impida el acceso al inquilino, la Policía Nacional tiene la obligación de intervenir. Si el arrendatario denuncia la situación, los patrulleros deben restituir la tenencia y permitir el reingreso del inquilino, incluso si existen deudas acumuladas.
La obligación del arrendador
Guerrero resalta que “la obligación tuya como arrendador también es capacitarte para ese tipo de situaciones. Pero la realidad es que la Policía le puede restituir la tenencia”.
Las consecuencias legales para los propietarios que deciden actuar sin respaldo judicial pueden ser graves. Las acciones pueden considerarse una falta grave y exponen al arrendador a sanciones o denuncias. Guerrero insiste en la importancia de informarse y evitar decisiones impulsivas: “Muchos arrendadores desconocen que están incurriendo en una falta grave al hacer justicia por mano propia”.
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