Casas de playa: precios y todo lo que debes tener en cuenta para veranear en Lima

El verano está próximo y ahora que las restricciones por la emergencia sanitaria son más flexibles en Perú, muchas personas buscan un lugar cerca a la playa para poder ir a pasar la temporada. Gisella Postigo, Directora Comercial de Urbania y Adondevivir, comenta que desde inicios del 2021 se ha visto un mayor número de casas y departamentos de playa en venta, y solo en el balneario de Asia hay más de 600 inmuebles en venta (de segundo uso), fuera de los proyectos que se están desarrollando en esa zona.

Sin embargo, reconoce que el alto precio del dólar en las últimas semanas ha contraído la búsqueda de casas o departamentos para alquiler, porque usualmente las transacciones se realizan con moneda extranjera. “Encontramos un aumento en la oferta de casas y departamentos de playa, pero la demanda no acompaña a la oferta”, sentenció.

¿CUÁL ES EL VALOR DEL METRO CUADRADO?

Postigo indica que el valor del metro cuadrado tiene una variación muy grande, ya que los inmuebles cambian de valor de acuerdo a la cercanía a la playa y si están en condominio o no. Como ejemplo indica que en Asia se encuentran casas cuyos precios pueden fluctuar entre S/ 9,000 y S/ 4,000 el metro cuadrado.

En el siguiente cuadro se puede ver la evolución de la demanda por distrito en los tres últimos años. Si bien la demanda de este tipo de propiedades ha disminuido, sigue siendo más alta que la que se mostró en el 2019.

¿QUÉ CONSIDERAR AL COMPRAR UNA CASA?

Si estás pensando comprar una casa de playa, ¿qué se debe tener en cuenta? La abogada Claudia Lucena, socia del estudio Miranda & Amado especializada en temas inmobiliarios, ofrece consejos desde una perspectiva legal.

Respecto a la ubicación y el reglamento interno

Para la compra de propiedades en la playa o el campo –también denominadas residencias vacacionales– se debe tener consideraciones adicionales a las de un inmueble en la ciudad. En el caso de las casas de playa, es importante verificar que se encuentre ubicada fuera de la Zona de Playa (50 metros paralela a la línea de alta marea) y de la Zona de Dominio Restringido (200 metros contados a continuación de la franja de Zona de Playa).

Para todas las denominadas residencias vacacionales, que suelen ser parte de condominios, es importante (y nada común) verificar previamente a la adquisición, el régimen legal al cual están sometidas, que puede ir desde uno simple de propiedad exclusiva y propiedad común a regímenes en los que se transfiere el derecho a construir en determinado lote y a adquirir lo construido, pero no el terreno. La verificación debe realizarse en el reglamento Interno del condominio, en el que además se podrán identificar las obligaciones y restricciones, así como las áreas, bienes, servicios y gastos comunes.

Siempre que se trate de inmuebles en edificios o condominios, es fundamental revisar el Reglamento Interno y otros aprobados por la Junta de Propietarios. Ello permitirá conocer cuáles son las áreas y los bienes comunes, el porcentaje de participación que corresponde al inmueble que se adquiere y la existencia de restricciones (por ejemplo, respecto de mascotas o invitados que se pueden llevar al balneario). Además, se conocerán cuáles son los gastos comunes y el porcentaje de participación en los mismos que le corresponderá asumir al adquirente.

¿Qué riesgos evitar al comprar un inmueble?

Al comprar una vivienda existente (ya construida), hay tres riesgos principales que se deben evitar:¿qué se está adquiriendo?, ¿de quién se está adquiriendo? y ¿está el inmueble limpio de cargas y gravámenes?

Lo mínimo que debe revisarse para mitigar los riesgos antes mencionados es, por un lado la información registral:

- Área y construcción: confirmar que corresponda a lo que se está adquiriendo. Si la declaratoria de fábrica no está inscrita (el registro no es obligatorio) se puede solicitar al vendedor para constatar que la edificación se haya realizado contado con las licencias correspondientes y cumpliendo con todos los requerimientos normativos.
- Titularidad: Confirmar que el propietario registral sea quien esté vendiendo. Si se trata de personas naturales es importante determinar el estado civil y en el caso de personas casadas asegurar la participación de ambos cónyuges; en el caso de personas jurídicas verificar las facultades del representante.
- Cargas y gravámenes: Confirmar que no existan embargos y/o hipotecas, o que, estos vayan a ser levantados antes o con la compra.

La información registral debe necesariamente complementarse con la revisión física del inmueble, que permita determinar la situación física y la posesión del mismo. Se debe confirmar que el poseedor sea el propietario registral que estaría actuando como vendedor.

¿Cómo debe hacerse el contrato?

Los puntos que no deben dejarse de lado en el contrato de compra-venta del inmueble están asociados a los riesgos antes mencionados.

- La correcta identificación de las partes: Si se trata de personas naturales es importante determinar el estado civil; en el caso de personas casadas, asegurar la participación de ambos cónyuges; en el caso de personas jurídicas, verificar las facultades del representante.
- La correcta identificación de inmueble. Descripción y partida registral.
- Declaraciones del vendedor con relación a la propiedad y la situación legal del inmueble (idealmente, inexistencia de cargas y/o gravámenes).

Además, es importante precisar correctamente:

- El precio y la forma de pago. Tratándose de inmuebles inscritos en Registros Públicos, se sugiere que todo o la mayor parte del precio se pague luego de que la partida del inmueble haya sido bloqueada con la compra-venta.
- La oportunidad para la entrega de la posesión. Debería ser condición para el pago del precio o parte de este.

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