La cuota inicial, la barrera que excluye a la clase media: hasta S/65.410 de ahorro para comprar una vivienda en Perú

Siete de cada diez peruanos que buscan vivienda propia enfrentan una barrera vinculada con el ahorro acumulado para la cuota inicial, según un análisis de LIDZ.ai.

El estudio identifica a un segmento de clase media con capacidad para afrontar una mensualidad hipotecaria, pero sin los recursos disponibles para reunir el capital inicial que exige la compra.

Los compradores con más ingresos también quedan fuera

La investigación describe a este grupo como la “zona gris” del mercado inmobiliario peruano. Son hogares que superan los límites de ingresos para acceder a subsidios estatales, aunque no cuentan con ahorro suficiente para financiar una vivienda sin asumir un nivel de deuda que afecte su capacidad de pago.

El análisis detectó que el ingreso promedio de los potenciales compradores que muestran interés general en visitar proyectos es 51,8% menor que el de quienes quedan bloqueados por la barrera económica.

El hallazgo apunta a que el principal filtro no está dado solo por el salario mensual, sino por la disponibilidad de dinero para cubrir el pago inicial.

Cornelio Saavedra, CEO y cofundador de LIDZ.ai, señaló en una entrevista con Infobae Perú que la cuota inicial mínima que suele requerir la banca equivale al 10% del valor de la propiedad. Para el segmento analizado, ese monto asciende a unos S/32.000.

“La cuota mínima para no sobreendeudarse pide que reúnan alrededor de S/65.410”, afirmó. Esa cifra deja una brecha de aproximadamente S/35.410 respecto del desembolso inicial mínimo, según el análisis.

Una vivienda de S/327.000 concentra la demanda

El precio promedio de las viviendas buscadas por los interesados de esta “zona gris” es de S/327.000. La demanda se concentra principalmente en Lima Moderna, con preferencia por departamentos de uno o dos dormitorios.

El Crédito MiVivienda contempla una cuota inicial mínima de 7,5%, aunque el acceso también requiere que el postulante sea calificado como sujeto de crédito por una entidad financiera. La evaluación incluye la solvencia, el historial crediticio, el nivel de endeudamiento y el comportamiento de pago.

Saavedra indicó que su información no permite establecer una tasa final de aprobación hipotecaria, debido a que una parte de los interesados abandona el proceso antes de presentar una solicitud formal.

Aun así, el comportamiento relevado permite identificar el ahorro inicial como uno de los principales obstáculos para concretar una operación. “El desafío sigue estando en la combinación entre tasa, precio de la vivienda, cuota mensual y ahorro inicial”, sostuvo el ejecutivo.

En ese sentido, una reducción de las tasas hipotecarias podría aliviar la cuota mensual, aunque no resolvería por sí sola la necesidad de reunir el capital de entrada.

El bono puede achicar la brecha, pero no llega a todos

Según LIDZ.ai, el Bono del Buen Pagador puede cubrir parte de la diferencia en determinados casos. En 2026, el Ministerio de Vivienda actualizó los rangos y montos de este beneficio, que alcanza a viviendas de hasta S/367.600 y varía según el precio del inmueble.

La empresa planteó que las garantías, una evaluación más flexible de ingresos variables y alternativas que reduzcan la exigencia de ahorro previo podrían ampliar el acceso para quienes tienen capacidad de pagar una cuota, pero no cuentan todavía con el dinero necesario para iniciar la compra.

El análisis también registró diferencias entre los canales de contacto. El 79% de los interesados se encuentra en búsqueda activa de vivienda y el 74% realiza consultas de noche o durante los fines de semana, fuera del horario laboral.

Las redes sociales concentran el 18,4% de los contactos y reúnen a perfiles que todavía evalúan opciones. WhatsApp, en cambio, representa el 32,3% de los ingresos y concentra a potenciales compradores con una intención más concreta.

Para LIDZ.ai, esa información permite identificar con mayor anticipación a los potenciales compradores que requieren una alternativa de financiamiento o más tiempo para reunir la cuota inicial, antes de que desistan de la búsqueda de una vivienda propia.