Una zona de Lima se está quedando sin oficinas disponibles, y no es San Isidro ni Miraflores

El mercado de oficinas Clase B y boutique en Lima muestra señales de recuperación y fuerte dinamismo durante el segundo trimestre de 2026, pero el fenómeno más llamativo ocurre fuera de los polos tradicionales de San Isidro y Miraflores.

Magdalena del Mar y Surquillo emergen como zonas clave donde la vacancia cae a mínimos históricos y la demanda supera la oferta, según el informe difundido por Cushman & Wakefield.

Magdalena del Mar y Surquillo, protagonistas inesperados

Mientras San Isidro Empresarial y Miraflores conservan su atractivo para oficinas premium, la mayor presión sobre los espacios disponibles se traslada a distritos como Magdalena del Mar y Surquillo.

En el segmento de oficinas boutique, Magdalena del Mar cuenta con un inventario de 29.000 m² y vacancia mínima, posicionándose como una de las áreas con mayor ocupación de Lima.

En paralelo, Surquillo lideró la absorción neta en el trimestre, impulsando la demanda por superficies pequeñas y señalando el interés creciente en ubicaciones fuera del circuito clásico.

Vacancia en mínimos y precios en alza

El informe de Cushman & Wakefield detalla que la vacancia promedio de oficinas boutique se ubicó en apenas 3,2%, con Miraflores marcando el récord de solo 0,6%, pero con Magdalena y Surquillo mostrando indicadores igual de ajustados.

Esta escasez de espacios se refleja en los precios: el alquiler ponderado de oficinas boutique llegó a USD 19,4/m² al mes, mientras que en distritos como Santiago de Surco y San Isidro Empresarial los valores alcanzaron USD 27,1/m² y USD 22/m² respectivamente.

En cuanto al precio de venta, el promedio general fue de USD 2.197/m², con Miraflores a la cabeza (USD 2.780/m²) y Surquillo manteniendo la opción más accesible (USD 1.647/m²).

La dispersión de valores responde a las diferencias de ubicación, tamaño y nivel de infraestructura, pero el dato central es que la escasez de oferta impulsa los precios al alza en todos los submercados.

Nueva oferta, demanda activa y futuro del mercado

Durante el trimestre, el mercado de oficinas Clase B incorporó el edificio IQ Surco en Santiago de Surco, sumando más de 11.000 m² al inventario. Además, existen cerca de 30.000 m² en construcción y 15.000 m² en etapa de proyecto, principalmente en Surco, San Isidro Financiero y San Miguel.

La absorción neta positiva del semestre, con 9.940 m² colocados, evidencia una recuperación parcial de la actividad y un interés sostenido en áreas con buena accesibilidad y valores competitivos.

En el sector boutique, el inventario total alcanzó 198.317 m², sin grandes incorporaciones en el periodo. La demanda se mantiene activa, especialmente entre pequeñas empresas, startups y profesionales independientes, que priorizan eficiencia, imagen corporativa y servicios comunes de calidad.

El informe destaca que los precios de alquiler subieron un 31,9% interanual y que la absorción neta creció un 147,6% respecto al año anterior, reflejando el atractivo de estos espacios en el contexto actual.

Qué define a la oficina boutique y desafíos para los próximos meses

Las oficinas boutique se caracterizan por superficies de 20 a 100 m², equipamiento técnico, ubicación estratégica y acceso a áreas comunes de calidad. Este formato responde a las necesidades de empresas que buscan optimizar costos sin resignar imagen profesional ni localización.

La combinación de baja vacancia y suba de precios plantea el reto de gestionar la escasez de espacios y de mantener la competitividad frente a la oferta tradicional de oficinas Clase B y A.

El futuro inmediato del mercado dependerá de la capacidad de los nuevos proyectos para diferenciarse en servicios y valor agregado, en un escenario donde la demanda sigue activa, pero cada vez más selectiva y sensible a la relación entre precio, ubicación y calidad del producto.